Satış Vaadi Sözleşmesi ile Türk Vatandaşlığı Nasıl Alınır?
Yazar Burak Ünal, Kurucu ve Yönetici Ortak, Gordion Partners
· 9 dk okuma
Kısaca
Satış vaadi sözleşmesi ile Türk vatandaşlığı mümkündür; tek bir satış vaadinin 400.000 doların tamamını üstlenmesi ve tapu müdürlüğünce şerh edilmesi gerekir. Satış vaadi sözleşmesi ile Türk vatandaşlığı başvurusunda ayrı sözleşmeler birleştirilemez ve taşınmaz üç yıl elde tutulur.
İçindekiler
- Satış Vaadi Sözleşmesi ile Türk Vatandaşlığı Yolu Nedir?
- Satış Vaadi Sözleşmesi ile Tapu Devri Karşılaştırması
- Satış Vaadi Sözleşmesi ile Türk Vatandaşlığı Başvurusunun Şartları
- Satış Vaadi Sözleşmesi Adım Adım Nasıl İşler?
- 400.000 Dolarlık Yatırım Dışındaki Maliyetler
- Yaygın Hatalar ve Bunlardan Kaçınma
- İmzadan Türk Pasaportuna Kadar Süreç
- Başvuruya Dahil Edilen Aile Üyeleri
- Türk Vatandaşlığını veya Türkiye'ye Yerleşmeyi mi Düşünüyorsunuz?
- Sıkça Sorulan Sorular
- Gordion Partners Hakkında
Evet, satış vaadi sözleşmesi ile Türk vatandaşlığı başvurusu mümkündür: tapu devri yerine noter onaylı bir satış vaadi sözleşmesi ile de vatandaşlık şartını karşılayabilirsiniz; tek koşul, tek bir sözleşmenin 400.000 ABD dolarının tamamını üstlenmesi ve tapu müdürlüğünce şerh edilmesidir. Ekim 2026 itibarıyla bu yöntem, henüz tapusu çıkmamış proje aşamasındaki gayrimenkuller için uygundur.
Önemli bilgiler (Ekim 2026 itibarıyla)
- Vatandaşlık için satış vaadi başvurusunda 400.000 doların tamamı tek bir noter onaylı sözleşmede olmalıdır; ayrı sözleşmeler birleştirilemez.
- Türk vatandaşlığı için gayrimenkul asgari tutarı, 13 Haziran 2022'den itibaren 400.000 ABD dolarıdır.
- Taşınmaz üç yıl elde tutulur ve bu durum tapu kaydına şerh olarak işlenir.
- Değerleme raporu SPK lisanslı bir şirket tarafından hazırlanır ve altı ay geçerlidir.
- Ödeme, Döviz Alım Belgesi (DAB) ile bankalar üzerinden yapılır, nakit ödeme kabul edilmez.
- Yatırım yoluyla vatandaşlık, yatırımdan pasaporta kadar genellikle 8 ile 12 ay sürer.
Kaynaklar: TKGM, taşınmaz yoluyla vatandaşlık, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri
Henüz kendi tapusu çıkmamış proje aşamasında bir daire veya bağımsız bölüm satın alıyorsanız, noter onaylı bir satış vaadi sözleşmesiyle bunu vatandaşlık başvurusunda kullanabilirsiniz. Bu rehber, satış vaadi sözleşmesi ile Türk vatandaşlığı yolunun nasıl işlediğini, tapu müdürlüğünün neyi kontrol ettiğini ve başvuruların nerelerde hataya düştüğünü açıklar.
Satış Vaadi Sözleşmesi ile Türk Vatandaşlığı Yolu Nedir?
Satış vaadi sözleşmesi, bir satıcının satmayı, bir alıcının da sabit şartlarla tanımlanmış bir taşınmazı almayı taahhüt ettiği noter onaylı bir sözleşmedir. Türk hukukunda bu, noter tarafından hazırlanıp onaylanan ve ardından tapu kütüğüne şerh edilen satış vaadi sözleşmesidir. Vatandaşlık başvurusunda, birim henüz adınıza tescil edilmeye hazır değilse, örneğin inşaat halindeki bir binada, tamamlanmış bir tapu devrinin yerine geçebilir. Genel tabloyu görmek için gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığı hizmetimize bakabilirsiniz.
Çoğu alıcının gözden kaçırdığı nokta basittir. Sadece noter onaylı bir sözleşme tek başına yeterli değildir. Satış vaadi sözleşmesi ile Türk vatandaşlığı yolu, yalnızca sözleşme ilgili taşınmaza karşı tapu müdürlüğünde kayda geçirilip şerh edildiğinde çalışır; böylece devlet taahhüdünüzü görebilir. Hiçbir zaman tapuya şerh edilmemiş noter onaylı bir satış vaadi sözleşmesi, ne kadar ödeme yapılmış olursa olsun, vatandaşlık hakkı doğurmaz.
Satış Vaadi Sözleşmesi ile Tapu Devri Karşılaştırması
Tapu devri ve satış vaadi sözleşmesi, aynı 400.000 dolarlık gayrimenkul şartını karşılamanın iki farklı yoludur. Tapu devrinde taşınmaz hemen adınıza tescil edilir. Satış vaadi sözleşmesi ise daha sonra devredileceğine dair noter onaylı bir taahhüdü kayda geçirir; bu da henüz tapusu çıkmamış proje aşamasındaki taşınmazlara uygundur.
| Konu | Tapu devri | Satış vaadi sözleşmesi |
|---|---|---|
| Ne olur | Mülkiyet hemen size geçer | Noter bir satış vaadini onaylar, tapuya şerh edilir |
| Tipik kullanım | Tamamlanmış, tapulu birimler | Proje aşamasındaki veya henüz tapusuz birimler |
| Asgari tutar | 400.000 ABD doları | Tek sözleşmede 400.000 ABD doları |
| Elde tutma süresi | 3 yıl | 3 yıl |
| Kaydı yapan | TKGM tapu müdürlüğü | Noter, ardından TKGM'de şerh |
Proje aşamasındaki gayrimenkul üzerinden Türk vatandaşlığı hedefleyen alıcılar için satış vaadi sözleşmesi, bina tamamlanıp kendi tapusu çıkana kadar genellikle tek işleyen yoldur.
Satış Vaadi Sözleşmesi ile Türk Vatandaşlığı Başvurusunun Şartları
Satış vaadi sözleşmesi ile Türk vatandaşlığı başvurusunda 400.000 doların tamamı tek bir sözleşmede olmalıdır. Ayrı sözleşmeler eşiğe ulaşmak için birleştirilemez, ancak tek bir sözleşme içinde birden fazla birim yer alabilir. Alıcıların en sık yaptığı hata budur.
- 400.000 dolarin tamamı tek bir noter onaylı satış vaadi sözleşmesinde olmalıdır; ayrı sözleşmeler asla birleştirilmez.
- 12 Aralık 2023'ten itibaren taşınmaz, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bağımsız bir bölüm olmalıdır. Boş arsa bu şarta uygun değildir.
- Üç rakamın her biri en az 400.000 dolara ulaşmalıdır: sözleşmedeki bedel, banka kayıtlarıyla kanıtlanan ödemeler ve değerleme raporundaki piyasa değeri.
- Ödeme, Döviz Alım Belgesi (DAB) ile bankalar üzerinden yapılır, nakit ödeme kabul edilmez.
- Taşınmaz üç yıl elde tutulur ve bu süre boyunca satılamayacağına dair tapuya şerh konur.
- Taşınmaz, başka bir yabancıdan, yatırım yoluyla vatandaşlık kazanmış bir kişiden veya son üç yılda böyle bir kişiden devralan bir satıcıdan gelmemelidir.
Satış vaadi sözleşmesinin alımınıza uygun olup olmadığı; müteahhide, ödeme planına ve değerlemeye bağlıdır. Herhangi bir imza öncesinde yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı ekibimiz dosyanızı kısa bir danışmanlık görüşmesinde değerlendirebilir.
Satış Vaadi Sözleşmesi Adım Adım Nasıl İşler?
Satış vaadi sözleşmesi, değerleme raporundan vatandaşlık kararına kadar belirli bir sırayla işler ve her aşamada görevli bir kurum bulunur. Peki satış vaadi sözleşmesi uygulamada nasıl işler? Aşağıdaki adımlar kurumların beklediği sırayı takip eder ve her biri bir sonrakinden önce tamamlanmalıdır.
- TDUB üyesi ve TADEBİS'e bağlı, SPK lisanslı bir değerleme şirketinden rapor talep edin; bu rapor altı ay geçerlidir.
- Bir Türk banka hesabı açın ve parayı yabancı para olarak transfer edin; böylece banka, döviz bozdurma işleminin Türkiye'de bir banka üzerinden yapıldığını kanıtlayan DAB'ı çıkarabilir.
- Noter onaylı satış vaadi sözleşmesini bir noterde imzalayın; 400.000 doların tamamını ve kapsadığı birimleri belirtin.
- Notere, sözleşmeyi ilgili taşınmaza karşı TKGM tapu müdürlüğünde şerh ettirmesini sağlayın.
- TKGM'ye, değerin eşiği karşıladığını doğrulayan Tutar Tespit Belgesi (TTB) için başvurun.
- Vatandaşlık dosyasını, uygunluk belgesiyle birlikte Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğü'ne teslim edin.
400.000 Dolarlık Yatırım Dışındaki Maliyetler
400.000 doların kendisi dışında, satış vaadi sözleşmesinde noter ücretleri, değerleme ücreti ve olağan tapu masrafları bulunur. Bunlar yatırımdan ayrıdır ve en baştan bütçeye dahil edilmelidir.
Resmi masraflar arasında, beyan edilen bedel üzerinden alıcıdan %2 ve satıcıdan %2 alınan tapu harcı bulunur; bu bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz, ayrıca işlem başına belirlenen döner sermaye ücreti eklenir. Satış vaadi sözleşmesinin noter onayı ayrıca ücretlendirilir ve değerleme raporunun da kendi ücreti vardır.
Bütçelenmesi gereken diğer maliyetler arasında dövizi getirme sırasındaki banka masrafları, belgelerinizin tercümesi ve apostili, ayrıca görevlendirdiğiniz uzmanların ücretleri bulunur. Gayrimenkul fiyatları ve döviz kurları yükselebilir veya düşebilir, geçmiş hareketler geleceği göstermez; bu nedenle bugünün lira rakamını sabit kabul etmek yerine bir pay bırakarak bütçe yapın.
Yaygın Hatalar ve Bunlardan Kaçınma
Satış vaadi sözleşmesiyle ilgili en yaygın hatalar, imzadan önce dikkatli bir inceleme ile önlenebilir. Her biri bir dosyayı geciktirebilir veya sonuçsuz bırakabilir.
Yabancı yatırımcılara danışmanlık verme deneyimimizde, bir satış vaadi dosyasının takılmasının en yaygın nedeni, tapuya hiçbir zaman şerh edilmemiş noter onaylı bir sözleşmedir; bu durumda devlet, taahhüt edilen alımla ilgili hiçbir kayıt tutmaz. Ayrıca dosyanın yavaş hazırlanması nedeniyle değerleme raporlarının süresinin dolduğunu da görüyoruz: rapor yalnızca altı ay geçerlidir ve gecikmiş bir başvuru, ikinci bir rapor için ödeme yapmak anlamına gelir.
- 400.000 doları ayrı sözleşmelere bölmek. Yalnızca tek bir sözleşme sayılır, bu yüzden eşik karşılanamaz.
- Notere imza atmak ama sözleşmeyi hiçbir zaman tapuya şerh ettirmemek.
- Bedelin bir kısmını nakit olarak ödemek veya dövizin bankadan geçtiğini kanıtlayan DAB olmadan ödemek.
- 400.000 dolardan az rapor edilen bir değerleme veya altı aylık geçerlilik süresi dolmuş bir değerleme.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bağımsız bir birim yerine bir taşınmazın hissesini veya arsa satın almak.
- Taşınmazın, başka bir yabancı veya daha önce yatırım yoluyla vatandaşlık almış biri gibi uygun olmayan bir satıcıdan gelmesi.
İmzadan Türk Pasaportuna Kadar Süreç
Satış vaadi sözleşmesi, değerleme ve sözleşmeden pasaportun teslimine kadar uçtan uca genellikle 8 ile 12 ay sürer. Bu, mevcut uygulamadan elde edilen tipik bir aralıktır, bir garanti değildir ve her kurumdaki dosya hacmine göre değişir.
Değerleme raporu ve banka adımları genellikle birkaç hafta sürer. Satış vaadi sözleşmesinin imzalanması ve tapuya şerh edilmesi, fonlar ve belgeler hazır olduğunda hızlıca yapılabilir. Ardından Tutar Tespit Belgesi gelir. Son olarak vatandaşlık incelemesinin kendisi genellikle birkaç ay süren en uzun aşamadır. Tapu satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi alıcılar için geçerlidir ve zorunlu başlangıç tarihi 1 Aralık 2026'ya ertelenmiştir.
Başvuruya Dahil Edilen Aile Üyeleri
Yatırımcının eşi ve 18 yaşından küçük çocukları aynı vatandaşlık başvurusuna dahil edilebilir. Başka bir yaş kuralı uygulanmaz: 18 yaş ve üzeri çocuklar kendi başvurularını yapar.
Bu durum diğer göç yollarıyla da örtüşür. Örneğin Turkuaz Kart da, sahibinin eşini ve 18 yaşından küçük çocuklarını kapsar. Satış vaadi sözleşmesi aile olarak kimin uygun olduğunu değiştirmez; sadece yatırımın kendisinin nasıl kayda geçtiğini değiştirir.
Doğru kullanıldığında, satış vaadi sözleşmesi ile Türk vatandaşlığı başvurusu, tek bir noter onaylı sözleşme 400.000 doların tamamını üstlendiği ve tapu müdürlüğü bunu şerh ettiği sürece, proje aşamasındaki ve henüz tapusu çıkmamış gayrimenkuller için gayrimenkul yolunu açar. Değerlemeyi, tek sözleşmeyi ve şerhi doğru yaptırın; dosyanın kalanı olağan yolu izler. Göç ve yatırım kuralları sık değiştiği için güncel ayrıntıları taahhütte bulunmadan önce bir danışmanla teyit edin.
Türk Vatandaşlığını veya Türkiye'ye Yerleşmeyi mi Düşünüyorsunuz?
Gordion Partners, 2021'den itibaren yabancılara yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı, Türkiye'de yatırım, oturum ve çalışma izni konularında destek veren, İstanbul merkezli bir yatırım yoluyla vatandaşlık ve yerleşim danışmanlığı şirketidir. Durumunuzu görüşmek için bize +90 533 140 04 96 numaralı telefon veya WhatsApp üzerinden, contact@investment.com.tr adresinden e-posta ile ulaşabilir, ya da Merkez Mahallesi Hasat Sokak No: 12A, 34384 Şişli, İstanbul adresimizi ziyaret edebilirsiniz. Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçin.
Sıkça Sorulan Sorular
Türk vatandaşlığı için satış vaadi sözleşmesi nedir?
Türk vatandaşlığı için satış vaadi sözleşmesi, tapuya şerh edilen ve 400.000 doların tamamını tek bir taşınmaz alımına üstlenen noter onaylı bir sözleşmedir. Bu, henüz tapusu çıkmamış proje aşamasındaki birimler için uygun olan, anlık tapu devri olmadan şartı karşılamanızı sağlar.
Satış vaadi sözleşmesiyle Türk vatandaşlığı alınabilir mi?
Evet. Tek bir noter onaylı sözleşme 400.000 doların tamamını üstlendiği, tapu müdürlüğü bunu şerh ettiği ve taşınmaz üç yıl elde tutulan bağımsız bir birim olduğu sürece satış vaadi sözleşmesiyle Türk vatandaşlığı alabilirsiniz.
400.000 dolar için ayrı satış vaadi sözleşmeleri birleştirilebilir mi?
Hayır. Ayrı sözleşmeler birleştirilemez. 400.000 doların tamamı tek bir satış vaadi sözleşmesinde olmalıdır, ancak bu tek sözleşme birden fazla birimi kapsayabilir.
Bu yol için proje aşamasındaki bir gayrimenkul kullanabilir miyim?
Evet. Satış vaadi sözleşmesi, binanın henüz tamamlanmadığı ve tapu çıkarılamadığı durumlarda, proje aşamasındaki gayrimenkul üzerinden Türk vatandaşlığı için yaygın bir yöntemdir. Sözleşme yine de noter onaylı, şerhli ve 400.000 doların tamamına eşit olmalıdır.
Satış vaadi sözleşmesi yolu ne kadar sürer?
Satış vaadi sözleşmesi ile Türk vatandaşlığı başvurusu, sözleşmeden pasaporta kadar genellikle 8 ile 12 ay sürer. Bu, bir garanti değil tipik bir aralıktır ve her kurumdaki iş yüküne bağlıdır.
Gordion Partners Hakkında
Gordion Partners, İstanbul merkezli bir yatırım yoluyla vatandaşlık ve yerleşim danışmanlığı şirketidir. 2021'den itibaren danışmanlarımız, uluslararası müşterilere yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı, Türkiye'de mülk satın alma süreci, oturum ve çalışma izinleri ve şirket kuruluşu konularında on iki dilde rehberlik etmektedir: İngilizce, Fransızca, Türkçe, Rusça, Çince, Arapça, Almanca, İspanyolca, Hintçe, Urduca, Farsça ve Bengalce. Şirkete, Londra Ekonomi Okulu'ndan (LSE) Finans alanında yüksek lisans ve Boğaziçi Üniversitesi'nden İşletme lisans derecesine sahip kurucusu ve yönetici ortağı Burak Ünal liderlik etmektedir. Her adımda açık, hızlı yanıt veren ve profesyonel bir rehberliğe odaklanıyoruz. Gordion Partners gayrimenkul listelemez, pazarlamaz veya satmaz. Bir müşterinin emlak komisyonculuğuna ihtiyacı olduğunda bu hizmet, Burak Ünal tarafından, Bosphorus Brokers unvanıyla faaliyet gösteren tescilli şahıs işletmesi aracılığıyla sağlanır (lisanslı emlak komisyonculuğu).
Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve kendi durumunuzu değerlendirmek için bir uzmana başvurmanız şiddetle önerilir. Bu makaledeki bilgilerin kullanımından kaynaklanabilecek herhangi bir sorumluluk kabul edilmemektedir.
İlgili hizmetler
Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir; hukuki, vergi veya yatırım tavsiyesi değildir. Kurallar, tutarlar ve prosedürler değişebilir; işlem yapmadan önce güncel şartları bizimle teyit edin.
