Gayrimenkul Yatırımı ile Türk Vatandaşlığı

Kimler başvurabilir ve hangi mülkler uygundur

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 12/1-b maddesine dayanan gayrimenkul yolu, yatırım şartlarını karşılayan ve her vatandaşlık dosyasının sonunda yapılan güvenlik incelemesinden geçen yabancı yatırımcılara açıktır. Her mülk bu amaçla kullanılamaz. Vatandaşlık için alınan bir mülk aşağıdaki şartların tamamını sağlamalıdır:

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre tescilli bir bağımsız bölüm olmalıdır. Bu şart 12 Aralık 2023'ten itibaren yapılan alımlara uygulanır. Arsa uygun değildir.
• 1 Şubat 2023 veya sonrasında edinilen bir mülkün hissesi (hisseli tapu) olmamalıdır.
• Kanuni ipotekle satın alınmış olmamalıdır.
• Bir yabancıdan, yatırım yoluyla Türk vatandaşı olmuş bir kişiden ya da son üç yıl içinde böyle bir kişinin veya sizin birinci derece yakınlarınızın mülkü devrettiği bir Türk vatandaşından veya şirketten gelmemelidir.

Daha önce bir vatandaşlık başvurusunda kullanılmış bir mülk, yeni bir alıcı tarafından tekrar kullanılamaz. Satış yoluyla alınan birden fazla mülk birleştirilerek USD 400,000'a ulaşılabilir; satış vaadi sözleşmesiyle yapılan proje aşamasındaki alımlarda ise tutarın tamamı tek bir sözleşmede yer almalıdır.

Değerleme ve USD 400,000 testi

Üç tutarın her biri en az USD 400,000 olmalıdır: tapuda yazan satış bedeli, satıcıya yapılan ve banka kayıtlarıyla kanıtlanan ödemeler ve değerleme raporundaki piyasa değeri. Bu tutarların eşit olması gerekmez; ancak herhangi biri USD 400,000'ın altında kalırsa Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Tutar Tespit Belgesi'ni (TTB) düzenlemez ve mülk vatandaşlık için kullanılamaz.

Değerleme raporu 6 ay geçerlidir. 27 Eylül 2026'ya kadar vatandaşlık değerleme raporlarını yalnızca TOKİ'ye bağlı bir değerleme şirketi olan GEDAŞ hazırlayabiliyordu. Ekim 2026'da çeşitli hukuk büroları ve haber kaynakları, 28 Eylül 2026'dan itibaren Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nde (TDUB) faal ve TADEBİS'e bağlı her değerleme şirketinin bu raporları hazırlayabileceğini bildirdi. Değeri yine TKGM kontrol eder ve TTB'yi TKGM düzenler. Bir mülkün değerini, siz herhangi bir şey imzalamadan önce kontrol ediyoruz.

Mülkün ödemesi

Alım bedeli nakit olarak değil, yalnızca bankalar üzerinden ödenir. Tapu devrinden önce USD, EUR veya GBP olarak getirdiğiniz döviz Türkiye'deki bir bankaya, banka aracılığıyla da Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'na (TCMB) satılır. Banka, USD karşılığını ve vatandaşlık amacını gösteren Döviz Alım Belgesi'ni (DAB) düzenler; bu belge, satıcının hesabına yapılan ödemenin onaylı dekontuyla birlikte tapu müdürlüğüne sunulur.

Tapu satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi yalnızca yabancılar için değil, tüm alıcılar için geçerlidir. Sistemin zorunlu hale gelme tarihi 28 Eylül 2026'da 1 Aralık 2026'ya ertelendi; devir gününüzde nasıl uygulandığını sizin için teyit ediyoruz.

Süre

Resmi bir işlem süresi yayımlanmamıştır ve hiçbir süre garanti edilemez. Eksiksiz ve sorunsuz bir dosyada aşamalar genellikle şöyledir:

• Mülk arama, kontroller, değerleme ve TTB: mülkü seçtikten sonra birkaç hafta.
• Uygunluk belgesi ve ikamet izni: birkaç hafta.
• Vatandaşlık başvurusundan karara: danışmanlar genellikle yaklaşık 3 ila 6 ay bildirmektedir. Güvenlik incelemesi ve Cumhurbaşkanı kararı çoğu zaman en uzun aşamadır.

Mülk aramadan pasaporta kadar sürecin tamamı çoğu zaman 6 ila 12 ay sürer. 2026'daki sıkılaştırılmış kontroller ve değerleme yapan kuruluşlardaki değişiklik süreyi etkileyebilir. Tüm aşamaların ayrıntısı için süreç, belgeler ve süre sayfamıza bakın.

Elde tutma süresi ve çıkış

Tapuya, mülkün 3 yıl boyunca satılmayacağına ve devredilmeyeceğine dair bir şerh konulur. Bu süre içinde satarsanız yatırım uygunluk belgesi iptal edilir. 3 yıl dolduktan sonra mülkü önceki malike veya onun birinci derece yakınlarına geri devretmeniz de aynı sonucu doğurur.

Çıkışı satın almadan önce planlayın: sonraki bir alıcı aynı mülkü vatandaşlık için kullanamaz. Yeni bir konutu Türkiye'de yerleşik olmayanlara tanınan KDV istisnasıyla aldıysanız ve 3 yıl içinde elden çıkarırsanız, ödenmeyen KDV faiziyle birlikte tahsil edilir.

Aile üyeleri

Yatırımcının eşi ve çocukları aynı yatırımla başvurabilir; hangi çocukların dahil edilebileceğini sizin durumunuz için teyit ediyoruz. Askerlik kuralı dahil ayrıntılar için aile üyeleri sayfamıza bakın.

Maliyetler

Aşağıdakiler bizim ücretlerimiz değil, Ekim 2026 itibarıyla devletin vergi ve harçlarıdır.

• Tapu harcı: alıcıdan %2 ve satıcıdan %2, toplam %4. 7566 sayılı Kanun'dan (Resmî Gazete, 19 Aralık 2025) bu yana matrah, emlak vergisi değerinden düşük olamayan beyan edilen devir bedelidir; eksik beyanın cezası verginin %100'üdür.
• Döner sermaye ücreti: işlem başına sabit bir tutar.
• Yeni konutta KDV: genel oran %20'dir. Yapı ruhsatı 1 Nisan 2022 veya sonrasına tarihli konutlarda net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmı %10, üzerindeki kısmı %20 oranında vergilendirilir; %1 oranı esas olarak kentsel dönüşüm projelerinde uygulanır. Oran ruhsat tarihine, büyüklüğe ve projeye bağlıdır; bir vergi danışmanıyla kontrol edin.
• KDV istisnası: yeni inşa edilmiş bir konut veya işyerinin Türkiye'de yerleşik olmayan bir yabancıya ilk teslimi, bedelin döviz olarak Türkiye'ye getirilmesi halinde (en az yarısı satıştan önce, kalanı bir yıl içinde) KDV'den istisna olabilir.
• Değerleme raporu: değerleme şirketi tarafından ücretlendirilir.

Kendi ücretlerimizi yayımlamıyoruz. Ücretler, sorularınız ve hizmet kapsamı için bizimle iletişime geçin.

Riskler ve sık yapılan hatalar

• Bir yabancıdan alınmış ya da daha önce vatandaşlık için kullanılmış bir mülkü satın alıp kullanılamayacağını alımdan sonra öğrenmek.
• Değerleme sonucu belli olmadan ödeme yapmak. Değerleme USD 400,000'ın altında kalırsa TTB verilmez.
• Döviz satışı ve DAB olmadan para göndermek, bedelin bir kısmını nakit ödemek veya proje aşamasındaki bir alımı birden fazla sözleşmeye bölmek.
• Gerçek işlemle örtüşmeyen bir bedel beyan etmek. İçişleri Bakanlığı 2026'da, çoğunlukla şişirilmiş değerlemeler gibi usulsüz işlemler nedeniyle 6.134 kişinin vatandaşlık kararının iptal edildiğini veya geri alındığını açıkladı. Bir dosyadaki her rakam doğru olmalıdır.

Neden yetkili bir gayrimenkul danışmanlık firması

Gordion Partners, Türkiye'de yetki belgeli bir gayrimenkul danışmanlık firmasıdır: kurucumuz Burak Ünal, Ticaret Bakanlığı'nın 3408704 numaralı taşınmaz ticareti yetki belgesine (TTBS) sahiptir. Mülkü arar ve kontrol ederiz; değerlemeyi, döviz satışını ve tapu işlemlerini koordine eder, vatandaşlık dosyasını hazırlarız. Biz danışmanız, hukuk bürosu değiliz; bir sözleşme hakkında hukuki görüş için bağımsız bir avukata danışın.

Projeler ve satın alma rehberleri

• Türkiye'deki gayrimenkul projelerimiz
• Türkiye'de yabancı olarak adım adım mülk satın alma
• Vatandaşlık için değerleme raporu
• Döviz Alım Belgesi (DAB)
• Türkiye'de mülk almanın maliyetleri
• İstanbul'da mülk satın almak

Danışmanlık randevusu alın veya bize WhatsApp'tan yazın: bütçenizi ve ailenizi anlatın, gayrimenkul yolunun size uyup uymadığını ve hangi mülklere bakmanız gerektiğini söyleyelim.