রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের মাধ্যমে তুর্কি নাগরিকত্ব

কারা আবেদন করতে পারেন এবং কোন সম্পত্তি যোগ্য

তুর্কি নাগরিকত্ব আইন নং 5901-এর অনুচ্ছেদ 12/1-b অনুযায়ী রিয়েল এস্টেটের পথটি সেই বিদেশি বিনিয়োগকারীদের জন্য উন্মুক্ত, যাঁরা বিনিয়োগের শর্ত পূরণ করেন এবং প্রতিটি নাগরিকত্ব ফাইলের শেষ ধাপের নিরাপত্তা যাচাইয়ে উত্তীর্ণ হন। সব সম্পত্তি ব্যবহার করা যায় না। নাগরিকত্বের জন্য কেনা সম্পত্তিকে নিচের সবগুলো শর্ত পূরণ করতে হবে:

• এটি কন্ডোমিনিয়াম আইন নং 634-এর অধীনে নিবন্ধিত একটি স্বতন্ত্র ইউনিট (bağımsız bölüm)। এই শর্ত 12 ডিসেম্বর 2023 থেকে করা ক্রয়ের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। খালি জমি যোগ্য নয়।
• এটি 1 ফেব্রুয়ারি 2023 বা তার পরে অর্জিত কোনো সম্পত্তির অংশ (hisseli) নয়।
• এটি আইনগত বন্ধক (kanuni ipotek) রেখে কেনা হয়নি।
• এটি কোনো বিদেশির কাছ থেকে আসেনি, বিনিয়োগের পথে তুর্কি নাগরিক হয়েছেন এমন কারও কাছ থেকে আসেনি, এবং এমন কোনো তুর্কি নাগরিক বা কোম্পানির কাছ থেকেও আসেনি, যাঁর কাছে গত তিন বছরে এমন কোনো ব্যক্তি বা আপনার নিজের প্রথম স্তরের আত্মীয়েরা সম্পত্তিটি হস্তান্তর করেছেন।

একবার নাগরিকত্বের আবেদনে ব্যবহৃত সম্পত্তি নতুন কোনো ক্রেতা আবার ব্যবহার করতে পারেন না। USD 400,000-এ পৌঁছাতে বিক্রয়ের মাধ্যমে কেনা একাধিক সম্পত্তি একসঙ্গে গণনা করা যায়; তবে বিক্রয়ের প্রতিশ্রুতি চুক্তিতে (satış vaadi) নির্মাণাধীন (অফ-প্ল্যান) সম্পত্তি কিনলে পুরো অর্থ একটি চুক্তিতেই থাকতে হবে।

মূল্যায়ন এবং USD 400,000-এর পরীক্ষা

তিনটি অঙ্কের প্রতিটিকে অন্তত USD 400,000 হতে হবে: টাইটেল ডিডে লেখা বিক্রয়মূল্য, ব্যাংক রেকর্ডে প্রমাণিত বিক্রেতাকে দেওয়া পেমেন্ট এবং মূল্যায়ন প্রতিবেদনে উল্লিখিত বাজারমূল্য। তিনটি অঙ্ক সমান হওয়ার প্রয়োজন নেই, তবে যেকোনো একটি USD 400,000-এর কম হলে ভূমি নিবন্ধন কর্তৃপক্ষ (TKGM) পরিমাণ নির্ধারণ সনদ (Tutar Tespit Belgesi, TTB) দেয় না, এবং সম্পত্তিটি ব্যবহার করা যায় না।

মূল্যায়ন প্রতিবেদন 6 মাস বৈধ থাকে। 27 সেপ্টেম্বর 2026 পর্যন্ত কেবল TOKİ-সংশ্লিষ্ট মূল্যায়ন প্রতিষ্ঠান GEDAŞ নাগরিকত্বের মূল্যায়ন প্রতিবেদন তৈরি করতে পারত। কয়েকটি আইন প্রতিষ্ঠান ও সংবাদমাধ্যম অক্টোবর 2026-এ জানিয়েছে যে 28 সেপ্টেম্বর 2026 থেকে পুঁজিবাজার বোর্ডের (SPK) লাইসেন্সপ্রাপ্ত, তুর্কি মূল্যায়ন বিশেষজ্ঞ সমিতির (TDUB) সক্রিয় সদস্য এবং TADEBİS-এর সঙ্গে সংযুক্ত যেকোনো মূল্যায়ন প্রতিষ্ঠান এই প্রতিবেদন তৈরি করতে পারে। TKGM এখনও মূল্য যাচাই করে এবং TTB দেয়। আপনি কোনো কিছুতে স্বাক্ষর করার আগেই আমরা সম্পত্তির মূল্য যাচাই করি।

সম্পত্তির মূল্য পরিশোধ

ক্রয়মূল্য ব্যাংকের মাধ্যমে পরিশোধ করা হয়, কখনও নগদে নয়। টাইটেল ডিড হস্তান্তরের আগে আপনার USD, EUR বা GBP তুরস্কের একটি ব্যাংকের কাছে এবং সেখান থেকে কেন্দ্রীয় ব্যাংকের (TCMB) কাছে বিক্রি করা হয়। ব্যাংক USD-তে সমমূল্য এবং নাগরিকত্বের উদ্দেশ্য উল্লেখ করে একটি বৈদেশিক মুদ্রা ক্রয় সনদ (Döviz Alım Belgesi, DAB) দেয়, যা বিক্রেতার অ্যাকাউন্টে পেমেন্টের প্রত্যয়িত রসিদসহ ভূমি নিবন্ধন অফিসে জমা দেওয়া হয়।

টাইটেল ডিড বিক্রয়ের জন্য একটি নিরাপদ পেমেন্ট ব্যবস্থা (Güvenli Ödeme Sistemi) কেবল বিদেশিদের নয়, সব ক্রেতার জন্য প্রযোজ্য। 28 সেপ্টেম্বর 2026-এ এর বাধ্যতামূলক সূচনা 1 ডিসেম্বর 2026 পর্যন্ত পিছিয়ে দেওয়া হয়েছে; আপনার হস্তান্তরের দিনে এটি কীভাবে প্রযোজ্য, তা আমরা নিশ্চিত করে নিই।

সময়সীমা

কোনো সরকারি প্রক্রিয়াকরণ সময় প্রকাশিত নেই, এবং কোনো সময়সীমার নিশ্চয়তা দেওয়া যায় না। সম্পূর্ণ ও ত্রুটিমুক্ত একটি ফাইলের ক্ষেত্রে ধাপগুলো সাধারণত এরকম হয়:

• সম্পত্তি খোঁজা, যাচাই, মূল্যায়ন ও TTB: সম্পত্তি বাছাইয়ের পর কয়েক সপ্তাহ।
• সামঞ্জস্য সনদ ও রেসিডেন্স পারমিট: কয়েক সপ্তাহ।
• নাগরিকত্বের আবেদন থেকে সিদ্ধান্ত: নিরাপত্তা যাচাই এবং রাষ্ট্রপতির সিদ্ধান্ত সাধারণত সবচেয়ে দীর্ঘ ধাপ।

সম্পত্তি খোঁজা থেকে পাসপোর্ট পর্যন্ত পুরো প্রক্রিয়ায় সাধারণত 8 থেকে 12 মাস সময় লাগে। 2026 সালের কড়া যাচাই এবং মূল্যায়নকারী প্রতিষ্ঠানের পরিবর্তন সময়ে প্রভাব ফেলতে পারে। প্রতিটি ধাপের বিস্তারিত জানতে দেখুন প্রক্রিয়া, কাগজপত্র ও সময়সীমা।

মালিকানা ধরে রাখার মেয়াদ এবং বিক্রয়

টাইটেল ডিডে একটি টীকা (şerh) থাকে যে সম্পত্তিটি 3 বছর বিক্রি বা হস্তান্তর করা হবে না। এই মেয়াদের মধ্যে বিক্রি করলে বিনিয়োগ নির্ধারণ সনদ বাতিল হয়ে যায়। 3 বছর পরেও আপনি যদি সম্পত্তিটি আগের মালিক বা সেই মালিকের প্রথম স্তরের আত্মীয়দের কাছে ফেরত হস্তান্তর করেন, তাহলেও একই ঘটনা ঘটে।

কেনার আগেই বিক্রয়ের পরিকল্পনা করুন: পরবর্তী কোনো ক্রেতা একই সম্পত্তি নাগরিকত্বের জন্য ব্যবহার করতে পারবেন না। অনিবাসীদের ভ্যাট ছাড়ে কোনো নতুন সম্পত্তি কিনে 3 বছরের মধ্যে তা হস্তান্তর করলে অপরিশোধিত ভ্যাট সুদসহ পরিশোধযোগ্য হয়ে যায়।

পরিবারের সদস্য

বিনিয়োগকারীর স্বামী বা স্ত্রী এবং 18 বছরের কম বয়সী সন্তানেরা একই বিনিয়োগে বিনিয়োগকারীর সঙ্গে আবেদন করতে পারেন। সামরিক সেবার নিয়মসহ বিস্তারিত দেখুন পরিবারের সদস্য পাতায়।

খরচ

এগুলো অক্টোবর 2026 অনুযায়ী রাষ্ট্রের কর ও ফি, আমাদের ফি নয়।

• টাইটেল ডিড ফি (tapu harcı): ক্রেতার কাছ থেকে 2% এবং বিক্রেতার কাছ থেকে 2%, মোট 4%। আইন নং 7566 (সরকারি গেজেট, 19 ডিসেম্বর 2025) অনুযায়ী এর ভিত্তি হলো ঘোষিত হস্তান্তরমূল্য, যা সম্পত্তি করের মূল্যের কম হতে পারে না, এবং কম মূল্য ঘোষণার জরিমানা করের 100%।
• রিভলভিং ফান্ড ফি (döner sermaye ücreti): প্রতিটি লেনদেনে একটি নির্দিষ্ট অঙ্ক।
• নতুন সম্পত্তিতে ভ্যাট: সাধারণ হার 20%। 1 এপ্রিল 2022 বা তার পরের তারিখের ভবন নির্মাণ অনুমতিপত্রসহ আবাসনের ক্ষেত্রে নিট আয়তনের 150 বর্গমিটার পর্যন্ত অংশে 10% এবং তার ওপরের অংশে 20% কর ধার্য হয়; 1% হার মূলত নগর রূপান্তর প্রকল্পে প্রযোজ্য। হারটি অনুমতিপত্রের তারিখ, আয়তন ও প্রকল্পের ওপর নির্ভর করে, তাই একজন কর উপদেষ্টার সঙ্গে তা যাচাই করে নিন।
• ভ্যাট ছাড়: তুরস্কে বসবাস করেন না এমন কোনো বিদেশির কাছে নতুন নির্মিত বাসস্থান বা কর্মস্থলের প্রথম হস্তান্তর ভ্যাটমুক্ত হতে পারে, যদি মূল্য বৈদেশিক মুদ্রায় তুরস্কে আনা হয় (অন্তত অর্ধেক বিক্রয়ের আগে, বাকিটা এক বছরের মধ্যে)।
• মূল্যায়ন প্রতিবেদন: মূল্যায়ন প্রতিষ্ঠান এর ফি নেয়।

আমাদের নিজস্ব ফি প্রকাশ করা হয় না। ফি, প্রশ্ন এবং সেবার পরিধি জানতে আমাদের সঙ্গে যোগাযোগ করুন।

ঝুঁকি ও সাধারণ ভুল

• কোনো বিদেশির কাছ থেকে কেনা বা আগেই নাগরিকত্বে ব্যবহৃত সম্পত্তি কিনে ফেলা, এবং কেনার পরে জানা যে তা ব্যবহার করা যাবে না।
• মূল্যায়নের ফল জানার আগেই অর্থ পরিশোধ করা। মূল্যায়ন USD 400,000-এর কম হলে TTB প্রত্যাখ্যাত হয়।
• মুদ্রা বিক্রয় ও DAB ছাড়া অর্থ পাঠানো, মূল্যের একটি অংশ নগদে পরিশোধ করা, অথবা একটি অফ-প্ল্যান ক্রয় কয়েকটি চুক্তিতে ভাগ করা।
• প্রকৃত লেনদেনের সঙ্গে মেলে না এমন মূল্য ঘোষণা করা। 2026 সালে স্বরাষ্ট্র মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে মূলত অতিরঞ্জিত মূল্যায়নের মতো অনিয়মিত লেনদেনের কারণে 6,134 জনের নাগরিকত্বের সিদ্ধান্ত বাতিল বা প্রত্যাহার করা হয়েছে। ফাইলের প্রতিটি অঙ্ক নির্ভুল হতে হবে।

রিয়েল এস্টেটের পথে আমরা যেভাবে পরামর্শ দিই

Gordion Partners একটি বিনিয়োগ পরামর্শক প্রতিষ্ঠান। রিয়েল এস্টেটের পথে আমরা আপনাকে সম্পত্তি বাছাই ও যাচাইয়ে সাহায্য করি, মূল্যায়ন, মুদ্রা বিক্রয় ও টাইটেল ডিডের কাজ সমন্বয় করি এবং নাগরিকত্বের ফাইল প্রস্তুত করি। সম্পত্তি খোঁজা বা সম্পত্তি দেখার মতো রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজের প্রয়োজন হলে, তা দেন আমাদের প্রতিষ্ঠাতা ও নিবন্ধিত রিয়েল এস্টেট ব্রোকার Burak Ünal, তাঁর নিজস্ব ব্রোকারেজের মাধ্যমে। আমরা পরামর্শক, কোনো আইন প্রতিষ্ঠান নই; কোনো চুক্তি নিয়ে আইনি মতামতের জন্য একজন স্বাধীন আইনজীবীর পরামর্শ নিন।

তুরস্কের সম্পত্তি প্রকল্প

• তুরস্কের সম্পত্তি প্রকল্প সম্পর্কে তথ্য

পরামর্শের সময় নির্ধারণ করুন অথবা WhatsApp-এ আমাদের বার্তা পাঠান: আপনার বাজেট ও পরিবারের কথা জানান, আর আমরা জানাব রিয়েল এস্টেটের পথ আপনার জন্য উপযুক্ত কি না এবং সম্পত্তিতে কী কী দেখে নিতে হবে।