Ciudadanía turca por inversión inmobiliaria

Quién puede solicitarla y qué inmuebles son válidos

La vía inmobiliaria, prevista en el artículo 12/1-b de la Ley de Ciudadanía Turca n.º 5901, está abierta a los inversores extranjeros que cumplen las condiciones de inversión y superan la revisión de seguridad con la que termina todo expediente de ciudadanía. No todos los inmuebles sirven. Un inmueble comprado para la ciudadanía debe cumplir todas estas condiciones:

• Es una unidad independiente (bağımsız bölüm) inscrita conforme a la Ley de Propiedad Horizontal n.º 634. Esto se aplica a las compras realizadas desde el 12 de diciembre de 2023. Un terreno sin edificar no es válido.
• No es una cuota indivisa (hisseli) de un inmueble adquirida el 1 de febrero de 2023 o después.
• No se compró con una hipoteca legal (kanuni ipotek).
• No procede de un extranjero, de una persona que obtuvo la ciudadanía turca por la vía de inversión, ni de un ciudadano o una empresa turcos a quienes esa persona, o sus propios familiares de primer grado, lo transmitieron en los últimos tres años.

Un inmueble ya utilizado para una solicitud de ciudadanía no puede volver a utilizarlo un nuevo comprador. Se pueden sumar varios inmuebles comprados mediante compraventa para alcanzar 400.000 USD; en una compra sobre plano con contrato de promesa de venta (satış vaadi), el importe total debe figurar en un solo contrato.

La tasación y la prueba de los 400.000 USD

Tres importes deben alcanzar cada uno al menos 400.000 USD: el precio de venta inscrito en la escritura, los pagos al vendedor acreditados con registros bancarios y el valor de mercado del informe de tasación. No tienen que ser iguales, pero si cualquiera de ellos es inferior a 400.000 USD, el Registro de la Propiedad (TKGM) no emite el Certificado de Determinación del Importe (Tutar Tespit Belgesi, TTB) y el inmueble no puede utilizarse.

El informe de tasación tiene una validez de 6 meses. Hasta el 27 de septiembre de 2026, solo GEDAŞ, una empresa de tasación vinculada a TOKİ, podía elaborar informes de tasación para la ciudadanía. Varios despachos de abogados y medios informaron en octubre de 2026 de que, desde el 28 de septiembre de 2026, puede elaborarlos cualquier empresa de tasación autorizada por el Consejo de Mercados de Capitales (SPK), activa en la Asociación Turca de Expertos en Tasación (TDUB) y conectada a TADEBİS. El TKGM sigue comprobando el valor y emitiendo el TTB. Comprobamos el valor de un inmueble antes de que usted firme nada.

El pago del inmueble

La compra se paga a través de bancos, nunca en efectivo. Antes de la transmisión de la escritura, sus USD, EUR o GBP se venden a un banco en Turquía y de este al Banco Central (TCMB). El banco emite un Certificado de Compra de Divisas (Döviz Alım Belgesi, DAB) con el equivalente en USD y la finalidad de ciudadanía, que se presenta en el Registro de la Propiedad junto con un justificante certificado del pago en la cuenta del vendedor.

Un sistema de pago seguro para las compraventas inmobiliarias (Güvenli Ödeme Sistemi) se aplica a todos los compradores, no solo a los extranjeros. El 28 de septiembre de 2026 su entrada en vigor obligatoria se aplazó al 1 de diciembre de 2026; confirmamos cómo se aplica el día de su transmisión.

Plazos

No se publica ningún plazo oficial de tramitación, y no se puede garantizar ningún plazo. Para un expediente completo y sin incidencias, las etapas suelen ser estas:

• Búsqueda del inmueble, comprobaciones, tasación y TTB: unas semanas una vez elegido el inmueble.
• Certificado de conformidad y permiso de residencia: unas semanas.
• De la solicitud de ciudadanía a la resolución: los asesores suelen hablar de unos 3 a 6 meses. La revisión de seguridad y la decisión presidencial suelen ser la etapa más larga.

Desde la búsqueda del inmueble hasta el pasaporte, todo el proceso suele durar entre 6 y 12 meses. Los controles más estrictos de 2026 y el cambio de proveedores de tasación pueden afectar a los plazos. Consulte el proceso, los documentos y los plazos para ver cada etapa en detalle.

Periodo de tenencia y salida

La escritura lleva una anotación (şerh) de que el inmueble no se venderá ni transmitirá durante 3 años. Si vende dentro de ese periodo, se anula el certificado de determinación de la inversión. Lo mismo ocurre si, pasados los 3 años, transmite el inmueble de nuevo al anterior propietario o a sus familiares de primer grado.

Planifique la salida antes de comprar: un comprador posterior no podrá utilizar el mismo inmueble para la ciudadanía. Si compró un inmueble nuevo con la exención del IVA para no residentes y lo transmite en un plazo de 3 años, el IVA no pagado más los intereses pasa a ser exigible.

Familiares

El cónyuge y los hijos del inversor pueden solicitarla con la misma inversión; confirmamos qué hijos pueden incluirse en su caso. Consulte familiares, incluida la norma sobre el servicio militar.

Costes

Estos son los impuestos y tasas del Estado a octubre de 2026, no nuestros honorarios.

• Tasa de escritura (tapu harcı): 2 % a cargo del comprador y 2 % a cargo del vendedor, 4 % en total. Desde la Ley n.º 7566 (Boletín Oficial del 19 de diciembre de 2025), la base es el precio de transmisión declarado, que no puede ser inferior al valor catastral a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles, y la sanción por infradeclaración es del 100 % del impuesto.
• Tasa del fondo rotatorio (döner sermaye ücreti): un importe fijo por operación.
• IVA de un inmueble nuevo: el tipo general es del 20 %. Para viviendas con licencia de obra de fecha 1 de abril de 2022 o posterior, la parte de la superficie neta hasta 150 m² tributa al 10 % y la parte que excede, al 20 %; el 1 % se aplica sobre todo a proyectos de transformación urbana. El tipo depende de la fecha de la licencia, la superficie y el proyecto, así que compruébelo con un asesor fiscal.
• Exención del IVA: la primera entrega de una vivienda o local de nueva construcción a un extranjero no residente en Turquía puede quedar exenta del IVA si el precio se trae a Turquía en divisas (al menos la mitad antes de la venta y el resto en el plazo de un año).
• Informe de tasación: lo cobra la empresa de tasación.

Nuestros honorarios no se publican. Contáctenos para conocer los honorarios, resolver sus preguntas y conocer el alcance del servicio.

Riesgos y errores frecuentes

• Comprar un inmueble que se adquirió a un extranjero, o que ya se utilizó para la ciudadanía, y descubrir después de la compra que no sirve.
• Pagar antes de conocer la tasación. Si la tasación es inferior a 400.000 USD, se deniega el TTB.
• Enviar dinero sin la venta de divisas y el DAB, pagar parte del precio en efectivo o repartir una compra sobre plano entre varios contratos.
• Declarar un precio que no coincide con la operación real. En 2026, el Ministerio del Interior anunció que se habían anulado o revocado las resoluciones de ciudadanía de 6.134 personas, principalmente por operaciones irregulares como tasaciones infladas. Un expediente debe ser exacto en cada cifra.

Por qué una agencia inmobiliaria con licencia

Gordion Partners es una agencia inmobiliaria con licencia en Turquía: nuestro fundador, Burak Ünal, es titular de la licencia de intermediación inmobiliaria n.º 3408704 (TTBS, Ministerio de Comercio). Buscamos y comprobamos el inmueble, coordinamos la tasación, la venta de divisas y la escritura, y preparamos el expediente de ciudadanía. Somos asesores, no un despacho de abogados; para una opinión jurídica sobre un contrato, consulte a un abogado independiente.

Inmuebles y guías de compra

• Nuestros proyectos inmobiliarios en Turquía
• Cómo comprar un inmueble en Turquía siendo extranjero, paso a paso
• El informe de tasación para la ciudadanía
• El certificado de compra de divisas (DAB)
• Los costes de comprar un inmueble en Turquía
• Comprar un inmueble en Estambul

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