Türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition

Wer einen Antrag stellen kann und welche Immobilien geeignet sind

Der Immobilienweg nach Artikel 12/1-b des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes Nr. 5901 steht ausländischen Investoren offen, die die Investitionsbedingungen erfüllen und die Sicherheitsüberprüfung bestehen, mit der jedes Einbürgerungsverfahren endet. Nicht jede Immobilie ist geeignet. Eine für die Staatsbürgerschaft gekaufte Immobilie muss alle folgenden Bedingungen erfüllen:

• Sie ist eine selbständige Einheit (bağımsız bölüm), eingetragen nach dem Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634. Dies gilt für Käufe ab dem 12. Dezember 2023. Unbebautes Land ist nicht geeignet.
• Sie ist kein Miteigentumsanteil (hisseli) an einer Immobilie, der am oder nach dem 1. Februar 2023 erworben wurde.
• Sie wurde nicht mit einer gesetzlichen Hypothek (kanuni ipotek) gekauft.
• Sie stammt weder von einem Ausländer noch von einer Person, die über den Investitionsweg türkische Staatsbürgerin oder türkischer Staatsbürger geworden ist, noch von einem türkischen Staatsbürger oder Unternehmen, an das eine solche Person oder Ihre eigenen Verwandten ersten Grades sie in den letzten drei Jahren übertragen haben.

Eine Immobilie, die bereits für einen Einbürgerungsantrag verwendet wurde, kann von einem neuen Käufer nicht erneut verwendet werden. Mehrere durch Kauf erworbene Immobilien können zusammengerechnet werden, um 400.000 USD zu erreichen; bei einem Kauf vom Plan auf Grundlage eines Kaufversprechens (satış vaadi) muss der gesamte Betrag in einem einzigen Vertrag stehen.

Das Gutachten und die 400.000-USD-Prüfung

Drei Beträge müssen jeweils mindestens 400.000 USD erreichen: der im Grundbuch eingetragene Kaufpreis, die durch Bankbelege nachgewiesenen Zahlungen an den Verkäufer und der Marktwert im Bewertungsgutachten. Sie müssen nicht gleich sein, aber liegt einer davon unter 400.000 USD, stellt das Grundbuchamt (TKGM) die Betragsfeststellungsbescheinigung (Tutar Tespit Belgesi, TTB) nicht aus, und die Immobilie kann nicht verwendet werden.

Das Bewertungsgutachten ist 6 Monate gültig. Bis zum 27. September 2026 durfte nur GEDAŞ, ein mit TOKİ verbundenes Bewertungsunternehmen, Gutachten für die Staatsbürgerschaft erstellen. Mehrere Anwaltskanzleien und Nachrichtenquellen berichteten im Oktober 2026, dass seit dem 28. September 2026 jedes von der Kapitalmarktbehörde (SPK) lizenzierte Bewertungsunternehmen, das im türkischen Verband der Bewertungssachverständigen (TDUB) aktiv und an TADEBİS angeschlossen ist, sie erstellen darf. Das TKGM prüft weiterhin den Wert und stellt die TTB aus. Wir prüfen den Wert einer Immobilie, bevor Sie etwas unterschreiben.

Die Bezahlung der Immobilie

Der Kauf wird über Banken bezahlt, niemals in bar. Vor der Grundbuchübertragung werden Ihre USD, EUR oder GBP an eine Bank in der Türkei und weiter an die Zentralbank (TCMB) verkauft. Die Bank stellt eine Devisenankaufsbescheinigung (Döviz Alım Belgesi, DAB) aus, die den Gegenwert in USD und den Zweck der Staatsbürgerschaft ausweist; sie wird dem Grundbuchamt zusammen mit einer beglaubigten Quittung über die Zahlung auf das Konto des Verkäufers vorgelegt.

Ein sicheres Zahlungssystem für Grundstücksverkäufe (Güvenli Ödeme Sistemi) gilt für alle Käufer, nicht nur für Ausländer. Am 28. September 2026 wurde sein verpflichtender Start auf den 1. Dezember 2026 verschoben; wir bestätigen am Tag Ihrer Übertragung, wie es angewendet wird.

Zeitrahmen

Es wird keine offizielle Bearbeitungszeit veröffentlicht, und kein Zeitrahmen kann garantiert werden. Bei einer vollständigen und sauberen Akte sehen die Phasen in der Regel so aus:

• Immobiliensuche, Prüfungen, Gutachten und TTB: einige Wochen, sobald Sie die Immobilie ausgewählt haben.
• Konformitätsbescheinigung und Aufenthaltserlaubnis: einige Wochen.
• Vom Einbürgerungsantrag bis zur Entscheidung: Berater berichten häufig von etwa 3 bis 6 Monaten. Die Sicherheitsüberprüfung und die Entscheidung des Präsidenten sind in der Regel die längste Phase.

Von der Immobiliensuche bis zum Reisepass dauert der gesamte Prozess oft 6 bis 12 Monate. Die strengeren Prüfungen des Jahres 2026 und der Wechsel der Bewertungsanbieter können die Dauer beeinflussen. Unter Ablauf, Unterlagen und Dauer finden Sie jede Phase im Detail.

Haltefrist und Ausstieg

Das Grundbuch enthält einen Vermerk (şerh), dass die Immobilie 3 Jahre lang nicht verkauft oder übertragen wird. Verkaufen Sie innerhalb dieses Zeitraums, wird die Investitionsfeststellungsbescheinigung aufgehoben. Dasselbe gilt, wenn Sie die Immobilie nach den 3 Jahren an den früheren Eigentümer oder an dessen Verwandte ersten Grades zurückübertragen.

Planen Sie den Ausstieg vor dem Kauf: Ein späterer Käufer kann dieselbe Immobilie nicht für die Staatsbürgerschaft verwenden. Haben Sie eine neue Immobilie mit der Mehrwertsteuerbefreiung für Gebietsfremde gekauft und veräußern Sie sie innerhalb von 3 Jahren, wird die nicht gezahlte Mehrwertsteuer zuzüglich Zinsen fällig.

Familienangehörige

Ehepartner und Kinder des Investors können auf Grundlage derselben Investition einen Antrag stellen; wir bestätigen, welche Kinder in Ihrem Fall einbezogen werden können. Siehe Familienangehörige, einschließlich der Wehrdienstregel.

Kosten

Dies sind die staatlichen Steuern und Gebühren mit Stand Oktober 2026, nicht unsere Honorare.

• Grundbuchgebühr (tapu harcı): 2 % vom Käufer und 2 % vom Verkäufer, insgesamt 4 %. Seit dem Gesetz Nr. 7566 (Amtsblatt vom 19. Dezember 2025) ist die Bemessungsgrundlage der erklärte Übertragungspreis, der nicht unter dem Grundsteuerwert liegen darf; die Strafe für eine zu niedrige Erklärung beträgt 100 % der Steuer.
• Gebühr des Umlauffonds (döner sermaye ücreti): ein fester Betrag je Vorgang.
• Mehrwertsteuer auf eine Neubauimmobilie: Der Regelsatz beträgt 20 %. Bei Wohnungen mit einer Baugenehmigung vom 1. April 2022 oder später wird der Teil der Nettofläche bis 150 m² mit 10 % und der darüber liegende Teil mit 20 % besteuert; 1 % gilt vor allem für Projekte der Stadterneuerung. Der Satz hängt vom Datum der Genehmigung, der Größe und dem Projekt ab; klären Sie ihn mit einem Steuerberater.
• Mehrwertsteuerbefreiung: Die erste Lieferung einer neu gebauten Wohnung oder Gewerbeeinheit an einen nicht in der Türkei ansässigen Ausländer kann von der Mehrwertsteuer befreit sein, wenn der Preis in Devisen in die Türkei gebracht wird (mindestens die Hälfte vor dem Verkauf, der Rest innerhalb eines Jahres).
• Bewertungsgutachten: wird vom Bewertungsunternehmen berechnet.

Unsere eigenen Honorare werden nicht veröffentlicht. Kontaktieren Sie uns zu Honoraren, Fragen und Leistungsumfang.

Risiken und häufige Fehler

• Eine Immobilie kaufen, die von einem Ausländer erworben oder bereits für die Staatsbürgerschaft verwendet wurde, und erst nach dem Kauf erfahren, dass sie nicht verwendet werden kann.
• Zahlen, bevor das Gutachten vorliegt. Liegt der Gutachtenwert unter 400.000 USD, wird die TTB verweigert.
• Geld ohne Devisenverkauf und DAB überweisen, einen Teil des Preises bar bezahlen oder einen Kauf vom Plan auf mehrere Verträge aufteilen.
• Einen Preis angeben, der nicht dem tatsächlichen Geschäft entspricht. Im Jahr 2026 gab das Innenministerium bekannt, dass Einbürgerungsentscheidungen für 6.134 Personen aufgehoben oder widerrufen wurden, hauptsächlich wegen unregelmäßiger Geschäfte wie überhöhter Gutachten. Eine Akte muss in jeder Zahl stimmen.

Warum ein lizenzierter Immobilienmakler

Gordion Partners ist ein lizenzierter Immobilienmakler in der Türkei: Unser Gründer Burak Ünal besitzt die Immobilienhandelslizenz Nr. 3408704 (TTBS, Handelsministerium). Wir suchen und prüfen die Immobilie, koordinieren das Gutachten, den Devisenverkauf und die Grundbuchübertragung und bereiten die Einbürgerungsakte vor. Wir sind Berater, keine Anwaltskanzlei; für eine rechtliche Einschätzung eines Vertrags wenden Sie sich an einen unabhängigen Rechtsanwalt.

Immobilien und Kaufratgeber

• Unsere Immobilienprojekte in der Türkei
• Als Ausländer eine Immobilie in der Türkei kaufen, Schritt für Schritt
• Das Bewertungsgutachten für die Staatsbürgerschaft
• Die Devisenankaufsbescheinigung (DAB)
• Die Kosten eines Immobilienkaufs in der Türkei
• Immobilienkauf in Istanbul

Vereinbaren Sie eine Beratung oder schreiben Sie uns auf WhatsApp: Nennen Sie uns Ihr Budget und Ihre Familie, und wir sagen Ihnen, ob der Immobilienweg passt und welche Immobilien in Frage kommen.