الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري

من يمكنه التقديم وما العقارات المؤهلة

مسار العقارات، المستند إلى المادة 12/1-b من قانون الجنسية التركية رقم 5901، متاح للمستثمرين الأجانب الذين يستوفون شروط الاستثمار ويجتازون التدقيق الأمني الذي يُختتم به كل ملف جنسية. ولا يصلح كل عقار لهذا الغرض. يجب أن يستوفي العقار المشترى للجنسية جميع الشروط التالية:

• أن يكون وحدة مستقلة (bağımsız bölüm) مسجلة وفق قانون الملكية المشتركة رقم 634. ويسري ذلك على عمليات الشراء منذ 12 ديسمبر 2023. والأرض الفارغة غير مؤهلة.
• ألا يكون حصة (hisseli) في عقار اكتُسبت في 1 فبراير 2023 أو بعده.
• ألا يكون قد اشتُري برهن قانوني (kanuni ipotek).
• ألا يكون مصدره أجنبيًا، أو شخصًا حصل على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، أو مواطنًا تركيًا أو شركة تركية نقل إليها هذا الشخص، أو أقاربك من الدرجة الأولى، العقار خلال السنوات الثلاث الأخيرة.

العقار الذي استُخدم سابقًا في طلب جنسية لا يمكن لمشترٍ جديد استخدامه مرة أخرى. ويمكن الجمع بين عدة عقارات مشتراة بعقود بيع للوصول إلى USD 400,000؛ أما في الشراء على المخطط بعقد وعد بالبيع (satış vaadi)، فيجب أن يكون المبلغ كاملًا في عقد واحد.

التقييم واختبار USD 400,000

يجب ألا يقل كل مبلغ من ثلاثة مبالغ عن USD 400,000: سعر البيع المسجل في سند الملكية، والمدفوعات إلى البائع المثبتة بسجلات مصرفية، والقيمة السوقية في تقرير التقييم. ولا يُشترط أن تكون متساوية، لكن إذا قل أي منها عن USD 400,000 فلن تصدر دائرة الطابو (TKGM) شهادة تحديد المبلغ (Tutar Tespit Belgesi، TTB)، ولا يمكن استخدام العقار.

تقرير التقييم صالح لمدة 6 أشهر. وحتى 27 سبتمبر 2026 كانت شركة GEDAŞ، وهي شركة تقييم تابعة لـ TOKİ، الجهة الوحيدة المخولة بإعداد تقارير التقييم الخاصة بالجنسية. وفي أكتوبر 2026 أفادت عدة مكاتب محاماة ومصادر إخبارية بأنه اعتبارًا من 28 سبتمبر 2026 يمكن لأي شركة تقييم مرخصة من مجلس أسواق المال (SPK)، وناشطة في جمعية خبراء التقييم في تركيا (TDUB)، ومتصلة بنظام TADEBİS أن تعدها. وتبقى TKGM هي التي تتحقق من القيمة وتصدر شهادة TTB. ونحن نتحقق من قيمة العقار قبل أن توقّع على أي شيء.

دفع ثمن العقار

يُدفع ثمن الشراء عبر البنوك، وليس نقدًا أبدًا. قبل نقل الملكية تُباع عملتك بالدولار أو اليورو أو الجنيه الإسترليني لبنك في تركيا، ومنه إلى البنك المركزي (TCMB). ويصدر البنك شهادة شراء العملة الأجنبية (Döviz Alım Belgesi، DAB) التي تبيّن المبلغ المعادل بالدولار وغرض الجنسية، وتُقدَّم إلى دائرة الطابو مع إيصال مصدّق للدفعة المحوّلة إلى حساب البائع.

يسري نظام الدفع الآمن في مبيعات سندات الملكية (Güvenli Ödeme Sistemi) على جميع المشترين، لا على الأجانب وحدهم. وفي 28 سبتمبر 2026 أُرجئ موعد تطبيقه الإلزامي إلى 1 ديسمبر 2026؛ ونتحقق لك من كيفية تطبيقه في يوم نقل الملكية.

المدة الزمنية

لا توجد مدة معالجة رسمية منشورة، ولا يمكن ضمان أي مدة. وفي الملف المكتمل والسليم تكون المراحل عادة على النحو التالي:

• البحث عن العقار والتحقق منه والتقييم وشهادة TTB: بضعة أسابيع بعد اختيارك العقار.
• شهادة المطابقة وتصريح الإقامة: بضعة أسابيع.
• من تقديم طلب الجنسية حتى القرار: يذكر المستشارون عادة نحو 3 إلى 6 أشهر. والتدقيق الأمني والقرار الرئاسي هما عادة أطول مرحلة.

من البحث عن العقار حتى جواز السفر تستغرق العملية كلها غالبًا من 6 إلى 12 شهرًا. وقد تؤثر الإجراءات الأكثر صرامة في 2026 وتغيير جهات التقييم على المدة. اطّلع على تفاصيل كل مرحلة في الإجراءات والمستندات والمدة.

مدة الاحتفاظ والخروج

يُسجَّل على سند الملكية شرح (şerh) بعدم بيع العقار أو نقله لمدة 3 سنوات. وإذا بعته خلال هذه المدة تُلغى شهادة الاستثمار. ويحدث الأمر نفسه إذا نقلت العقار بعد السنوات الثلاث إلى المالك السابق أو إلى أقاربه من الدرجة الأولى.

خطّط للخروج قبل الشراء: فالمشتري اللاحق لا يمكنه استخدام العقار نفسه للجنسية. وإذا اشتريت عقارًا جديدًا مع الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة لغير المقيمين ثم تصرفت فيه خلال 3 سنوات، تصبح الضريبة غير المدفوعة مستحقة مع الفوائد.

أفراد العائلة

يمكن لزوج المستثمر أو زوجته وأولاده التقديم على الاستثمار نفسه؛ ونتحقق لك من الأولاد الذين يمكن إدراجهم في حالتك. اطّلع على صفحة أفراد العائلة، بما في ذلك قاعدة الخدمة العسكرية.

التكاليف

ما يلي هو ضرائب الدولة ورسومها حتى أكتوبر 2026، وليس أتعابنا.

• رسم سند الملكية (tapu harcı): 2% على المشتري و2% على البائع، أي 4% إجمالًا. ومنذ القانون رقم 7566 (الجريدة الرسمية، 19 ديسمبر 2025) أصبح الأساس هو سعر النقل المصرّح به، الذي لا يجوز أن يقل عن القيمة الضريبية للعقار، وغرامة التصريح بأقل من الحقيقة 100% من الضريبة.
• رسم الصندوق الدوّار (döner sermaye ücreti): مبلغ ثابت عن كل معاملة.
• ضريبة القيمة المضافة على العقار الجديد: النسبة العامة 20%. وللمساكن ذات رخصة البناء المؤرخة في 1 أبريل 2022 أو بعده، يخضع الجزء من المساحة الصافية حتى 150 م² لنسبة 10% وما يزيد عليها لنسبة 20%؛ وتُطبق نسبة 1% أساسًا على مشاريع التحول الحضري. وتتوقف النسبة على تاريخ الرخصة والمساحة والمشروع، فتحقق منها مع مستشار ضريبي.
• الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة: يمكن إعفاء أول تسليم لمسكن أو مكان عمل جديد البناء لأجنبي غير مقيم في تركيا من ضريبة القيمة المضافة، إذا أُدخل الثمن إلى تركيا بعملة أجنبية (نصفه على الأقل قبل البيع والباقي خلال سنة).
• تقرير التقييم: تتقاضى شركة التقييم أتعابه.

لا ننشر أتعابنا. تواصل معنا للاستفسار عن الأتعاب والأسئلة ونطاق الخدمة.

المخاطر والأخطاء الشائعة

• شراء عقار سبق شراؤه من أجنبي أو استُخدم للجنسية من قبل، ثم اكتشاف عدم صلاحيته بعد الشراء.
• الدفع قبل معرفة نتيجة التقييم. فإذا جاء التقييم دون USD 400,000 تُرفض شهادة TTB.
• تحويل الأموال دون بيع العملة وشهادة DAB، أو دفع جزء من الثمن نقدًا، أو تقسيم شراء على المخطط إلى عدة عقود.
• التصريح بسعر لا يطابق المعاملة الحقيقية. ففي 2026 أعلنت وزارة الداخلية إلغاء قرارات الجنسية أو سحبها لـ 6,134 شخصًا، أساسًا بسبب معاملات مخالفة مثل التقييمات المضخّمة. ويجب أن يكون كل رقم في الملف دقيقًا.

لماذا وسيط عقاري مرخّص

Gordion Partners وسيط عقاري مرخّص في تركيا: يحمل مؤسسنا بوراك أونال رخصة تداول العقارات رقم 3408704 (TTBS، وزارة التجارة). نبحث عن العقار ونتحقق منه، وننسق التقييم وبيع العملة ونقل سند الملكية، ونُعد ملف الجنسية. نحن مستشارون ولسنا مكتب محاماة؛ وللحصول على رأي قانوني في عقد ما، استشر محاميًا مستقلًا.

العقارات وأدلة الشراء

• مشاريعنا العقارية في تركيا
• كيف تشتري عقارًا في تركيا كأجنبي، خطوة بخطوة
• تقرير التقييم للجنسية
• شهادة شراء العملة الأجنبية (DAB)
• تكاليف شراء عقار في تركيا
• شراء عقار في إسطنبول

احجز استشارة أو راسلنا عبر واتساب: أخبرنا بميزانيتك وعائلتك، وسنخبرك إن كان مسار العقارات مناسبًا لك وأي العقارات تستحق النظر.