Citoyenneté turque par investissement immobilier

Qui peut déposer une demande et quels biens sont éligibles

La voie immobilière, prévue à l'article 12/1-b de la loi n° 5901 sur la nationalité turque, est ouverte aux investisseurs étrangers qui remplissent les conditions d'investissement et passent l'enquête de sécurité qui clôt chaque dossier de citoyenneté. Tous les biens ne conviennent pas. Un bien acheté pour la citoyenneté doit remplir toutes ces conditions :

• Il s'agit d'un lot indépendant (bağımsız bölüm) inscrit au titre de la loi n° 634 sur la copropriété. Cette règle s'applique aux achats réalisés depuis le 12 décembre 2023. Un terrain nu ne convient pas.
• Il ne s'agit pas d'une quote-part (hisseli) d'un bien acquise le 1er février 2023 ou après.
• Il n'a pas été acheté avec une hypothèque légale (kanuni ipotek).
• Il ne provient pas d'un étranger, d'une personne devenue citoyenne turque par la voie de l'investissement, ni d'un citoyen ou d'une société turcs à qui une telle personne, ou vos propres parents au premier degré, l'ont cédé au cours des trois dernières années.

Un bien déjà utilisé pour une demande de citoyenneté ne peut pas servir une nouvelle fois à un autre acheteur. Plusieurs biens achetés par vente peuvent être additionnés pour atteindre 400 000 USD ; pour un achat sur plan par promesse de vente (satış vaadi), la totalité du montant doit figurer dans un seul contrat.

L'expertise et le seuil de 400 000 USD

Trois montants doivent chacun atteindre au moins 400 000 USD : le prix de vente inscrit dans l'acte de propriété, les paiements au vendeur prouvés par des relevés bancaires et la valeur de marché figurant dans le rapport d'expertise. Ils n'ont pas à être identiques, mais si l'un d'eux est inférieur à 400 000 USD, le cadastre (TKGM) ne délivre pas le certificat de détermination du montant (Tutar Tespit Belgesi, TTB) et le bien ne peut pas être utilisé.

Le rapport d'expertise est valable 6 mois. Jusqu'au 27 septembre 2026, seule GEDAŞ, une société d'expertise rattachée à TOKİ, pouvait établir les rapports d'expertise pour la citoyenneté. Plusieurs cabinets d'avocats et médias ont indiqué en octobre 2026 qu'à partir du 28 septembre 2026, toute société d'expertise agréée par le Conseil des marchés de capitaux (SPK), active au sein de l'Association turque des experts en évaluation (TDUB) et connectée à TADEBİS peut les établir. Le TKGM contrôle toujours la valeur et délivre le TTB. Nous vérifions la valeur d'un bien avant que vous ne signiez quoi que ce soit.

Le paiement du bien

L'achat se paie par les banques, jamais en espèces. Avant le transfert de l'acte de propriété, vos USD, EUR ou GBP sont vendus à une banque en Turquie, puis à la Banque centrale (TCMB). La banque délivre un certificat d'achat de devises (Döviz Alım Belgesi, DAB) indiquant la contre-valeur en USD et l'objet de citoyenneté ; il est présenté au cadastre avec un reçu certifié du paiement sur le compte du vendeur.

Un système de paiement sécurisé pour les ventes immobilières (Güvenli Ödeme Sistemi) s'applique à tous les acheteurs, pas seulement aux étrangers. Le 28 septembre 2026, son entrée en vigueur obligatoire a été reportée au 1er décembre 2026 ; nous confirmons son application le jour de votre transfert.

Délais

Aucun délai officiel de traitement n'est publié, et aucun délai ne peut être garanti. Pour un dossier complet et sans anomalie, les étapes se présentent généralement ainsi :

• Recherche du bien, vérifications, expertise et TTB : quelques semaines une fois le bien choisi.
• Certificat de conformité et permis de séjour : quelques semaines.
• De la demande de citoyenneté à la décision : les conseillers font couramment état d'environ 3 à 6 mois. L'enquête de sécurité et la décision présidentielle sont généralement l'étape la plus longue.

De la recherche du bien au passeport, l'ensemble prend souvent 6 à 12 mois. Les contrôles plus stricts de 2026 et le changement des prestataires d'expertise peuvent influer sur les délais. Consultez la procédure, les documents et les délais pour chaque étape en détail.

Durée de conservation et sortie

L'acte de propriété porte une mention (şerh) selon laquelle le bien ne sera ni vendu ni cédé pendant 3 ans. Si vous vendez pendant cette période, le certificat de détermination de l'investissement est annulé. Il en va de même si, après les 3 ans, vous recédez le bien à l'ancien propriétaire ou à ses parents au premier degré.

Prévoyez la sortie avant d'acheter : un acheteur ultérieur ne pourra pas utiliser le même bien pour la citoyenneté. Si vous avez acheté un bien neuf avec l'exonération de TVA réservée aux non-résidents et que vous le cédez dans les 3 ans, la TVA non payée devient exigible, intérêts compris.

Membres de la famille

Le conjoint et les enfants de l'investisseur peuvent déposer une demande sur la base du même investissement ; nous confirmons quels enfants peuvent être inclus dans votre cas. Consultez la page membres de la famille, y compris la règle du service militaire.

Frais

Il s'agit des taxes et redevances de l'État en octobre 2026, et non de nos honoraires.

• Droits de mutation (tapu harcı) : 2 % à la charge de l'acheteur et 2 % à la charge du vendeur, soit 4 % au total. Depuis la loi n° 7566 (Journal officiel du 19 décembre 2025), l'assiette est le prix de cession déclaré, qui ne peut être inférieur à la valeur fiscale foncière, et la pénalité pour sous-déclaration est de 100 % de la taxe.
• Redevance du fonds renouvelable (döner sermaye ücreti) : un montant fixe par transaction.
• TVA sur un bien neuf : le taux général est de 20 %. Pour les logements dont le permis de construire est daté du 1er avril 2022 ou après, la partie de la surface nette jusqu'à 150 m² est taxée à 10 % et la partie au-delà à 20 % ; le taux de 1 % concerne surtout les projets de transformation urbaine. Le taux dépend de la date du permis, de la surface et du projet : vérifiez-le auprès d'un conseiller fiscal.
• Exonération de TVA : la première livraison d'un logement ou d'un local professionnel neuf à un étranger non résident en Turquie peut être exonérée de TVA si le prix est apporté en Turquie en devises (au moins la moitié avant la vente, le reste dans l'année).
• Rapport d'expertise : facturé par la société d'expertise.

Nos propres honoraires ne sont pas publiés. Contactez-nous pour les honoraires, vos questions et l'étendue de nos services.

Risques et erreurs fréquentes

• Acheter un bien acquis auprès d'un étranger, ou déjà utilisé pour la citoyenneté, et découvrir après l'achat qu'il ne peut pas être utilisé.
• Payer avant de connaître la valeur d'expertise. Si l'expertise est inférieure à 400 000 USD, le TTB est refusé.
• Envoyer les fonds sans vente des devises ni DAB, payer une partie du prix en espèces ou répartir un achat sur plan entre plusieurs contrats.
• Déclarer un prix qui ne correspond pas à la transaction réelle. En 2026, le ministère de l'Intérieur a annoncé que les décisions de citoyenneté de 6 134 personnes avaient été annulées ou retirées, principalement pour des transactions irrégulières comme des expertises surévaluées. Un dossier doit être exact dans chaque chiffre.

Pourquoi une agence immobilière agréée

Gordion Partners est une agence immobilière agréée en Turquie : notre fondateur Burak Ünal est titulaire de la licence de transaction immobilière n° 3408704 (TTBS, ministère du Commerce). Nous recherchons et vérifions le bien, coordonnons l'expertise, la vente des devises et l'acte de propriété, et préparons le dossier de citoyenneté. Nous sommes des conseillers, pas un cabinet d'avocats ; pour un avis juridique sur un contrat, consultez un avocat indépendant.

Biens et guides d'achat

• Nos projets immobiliers en Turquie
• Acheter un bien en Turquie en tant qu'étranger, étape par étape
• Le rapport d'expertise pour la citoyenneté
• Le certificat d'achat de devises (DAB)
• Les frais d'achat d'un bien en Turquie
• Acheter un bien à Istanbul

Prenez rendez-vous pour une consultation ou écrivez-nous sur WhatsApp : indiquez-nous votre budget et votre famille, et nous vous dirons si la voie immobilière vous convient et quels biens étudier.