Règles d'investissement et de séjour en Turquie : historique des changements
Les changements de règles depuis 2022 qui comptent pour les étrangers qui investissent, achètent un bien, vivent ou créent une société en Turquie, du plus récent au plus ancien : la date, ce qui a changé, qui est concerné et la source.
En bref
La citoyenneté par l'immobilier exige 400 000 USD (depuis le 13 juin 2022), payés en devises vendues à la Banque centrale avec un DAB (depuis le 6 janvier 2022). Un permis de séjour par la propriété exige un prix de 200 000 USD sur le titre de propriété (depuis le 16 octobre 2023). Selon des cabinets d'avocats, depuis le 28 septembre 2026, les rapports d'expertise pour la citoyenneté ne viennent plus seulement de GEDAŞ. Les sociétés existantes doivent atteindre le nouveau capital minimum avant le 31 décembre 2026.
Par Burak Ünal, Fondateur et associé gérant, Gordion Partners · Mis à jour le
Dernière vérification : octobre 2026. Nous mettons cette page à jour lorsque le Journal officiel (Resmî Gazete) publie un changement qui concerne nos clients, ou lorsqu'une autorité comme le cadastre (TKGM) ou la Présidence de la gestion des migrations (Göç İdaresi) en annonce un. Chaque entrée indique la date d'entrée en vigueur de la règle, ce qui a changé, qui est concerné, la page de ce site qui l'explique et les sources que nous avons vérifiées.
Cette page est une information générale, pas un conseil juridique, fiscal ou d'investissement, et elle ne garantit aucun résultat. Les règles peuvent changer après notre dernière vérification : nous confirmons la situation pour votre cas avant que vous n'agissiez.
Notre degré de certitude
Chaque entrée indique dans quelle mesure sa règle est étayée :
- Confirmé: une source officielle, par exemple une page .gov.tr ou le Journal officiel, énonce la règle.
- Étayé: plusieurs sources secondaires sérieuses, comme des cabinets d'avocats, des cabinets d'audit et la presse nationale, concordent, mais nous n'avons trouvé aucun texte officiel.
- Signalé, non confirmé: les sources divergent ou une seule source l'indique : lisez-la comme une information rapportée, pas comme une règle confirmée.
- Confirmé par la pratique actuelle: confirmé par Gordion Partners à partir des dossiers que nous traitons, lorsqu'aucun texte officiel n'est publié.
À venir
Date limite pour le nouveau capital social minimum
Ce qui a changé: Les sociétés dont le capital est inférieur au nouveau minimum doivent l'augmenter avant le 31 décembre 2026, faute de quoi elles sont réputées dissoutes (Code de commerce turc, article provisoire 15, ajouté par la loi n° 7511). Le minimum est de 50 000 TRY pour une société à responsabilité limitée (Ltd. Şti.) et de 250 000 TRY pour une société anonyme (A.Ş.).
Système de paiement sécurisé pour les ventes au cadastre
Ce qui a changé: Le système de paiement sécurisé pour les ventes au cadastre (Güvenli Ödeme Sistemi) doit devenir obligatoire le 1er décembre 2026. Son démarrage avait d'abord été fixé au 1er juillet 2026, puis au 1er octobre 2026 ; le 28 septembre 2026, le ministère du Commerce l'a de nouveau reporté. Il s'applique à tous les acheteurs, pas seulement aux étrangers.
2026
La citoyenneté par investissement prend généralement 8 à 12 mois
Ce qui a changé: D'après la pratique actuelle, la citoyenneté par investissement prend généralement 8 à 12 mois au total, du choix de la voie et de l'investissement jusqu'au passeport. L'enquête de sécurité et la décision présidentielle sont généralement l'étape la plus longue. Aucun délai officiel n'est publié et aucun délai ne peut être garanti.
Permis de séjour familial : revenus et bénéficiaires
Ce qui a changé: Le garant doit disposer d'un revenu mensuel total au moins égal au salaire minimum en vigueur, et le revenu mensuel par membre de la famille doit atteindre au moins un tiers du salaire minimum. Le conjoint et les enfants de moins de 18 ans du garant peuvent en bénéficier. Le permis est accordé pour 3 ans au maximum aux membres de la famille de citoyens turcs, et jusqu'à la date d'expiration du permis de travail pour les membres de la famille des titulaires d'un permis de travail.
Voie du dépôt bancaire : en livres turques pendant 3 ans
Ce qui a changé: Pour la citoyenneté par dépôt bancaire, 500 000 USD ou l'équivalent en EUR ou en GBP sont déposés auprès de banques en Turquie. Comme les devises doivent d'abord être vendues à la Banque centrale (TCMB) avec un DAB, le dépôt est converti en livres turques et conservé pendant 3 ans : l'investisseur supporte le risque de change.
Les enfants de moins de 18 ans font la demande avec l'investisseur
Ce qui a changé: Le conjoint et les enfants de moins de 18 ans de l'investisseur peuvent demander la citoyenneté turque avec l'investisseur, sur le même investissement.
Rapports d'expertise pour la citoyenneté : plus seulement GEDAŞ
Ce qui a changé: Une décision du TKGM (Makam Oluru) du 28 septembre 2026, modifiant la circulaire 2024/4, a mis fin à la règle selon laquelle seule GEDAŞ pouvait établir les rapports d'expertise pour la citoyenneté. Toute société d'expertise agréée par le Conseil des marchés de capitaux (SPK), membre active de l'Association turque des experts en évaluation (TDUB) et connectée à TADEBİS peut désormais les établir ; le demandeur peut choisir la société, ou elle peut être désignée par algorithme. Le TKGM contrôle toujours la valeur et délivre le certificat de détermination du montant (TTB) : choisir une société ne rend donc pas à lui seul un rapport recevable. Le rapport d'expertise est valable 6 mois.
Fin des quartiers fermés pour les permis de séjour
Ce qui a changé: À partir du 1er juillet 2022, les quartiers où les résidents étrangers atteignaient 20 % de la population ont été fermés aux nouvelles inscriptions de permis de séjour. Cette restriction a été levée : tous les quartiers sont ouverts aux demandes de permis de séjour. Nous vérifions tout de même l'adresse avant que vous n'achetiez ou ne louiez, car les règles peuvent changer.
2025
Droits de mutation : prix déclaré et pénalité plus lourde
Ce qui a changé: La loi n° 7566 (Journal officiel du 19 décembre 2025) a fait du prix de cession déclaré la base des droits de mutation (tapu harcı) ; il ne peut pas être inférieur à la valeur fiscale foncière. La pénalité pour sous-déclaration du prix est passée de 25 % à 100 % de l'impôt. Le taux n'a pas changé : 2 % pour l'acheteur et 2 % pour le vendeur, soit 4 % au total. Il s'agit d'une information générale ; un comptable ou un conseiller fiscal agréé peut vous dire comment cela s'applique à vous.
2024
Certificat de détermination du montant (TTB) pour la citoyenneté
Ce qui a changé: Pour les transactions postérieures au 13 juin 2024, le montant de l'investissement figurant sur le certificat d'investissement immobilier doit être confirmé par un certificat de détermination du montant (Tutar Tespit Belgesi, TTB) délivré par le cadastre. Le prix inscrit sur le titre de propriété, les paiements prouvés par les relevés bancaires et la valeur de marché du rapport d'expertise doivent chacun atteindre au moins 400 000 USD ; si l'un d'eux est inférieur, le TTB n'est pas délivré et le bien ne peut pas servir pour la citoyenneté.
Rapports d'expertise pour la citoyenneté uniquement par GEDAŞ
Ce qui a changé: Selon la circulaire 2024/2 du TKGM, seule GEDAŞ, société d'expertise rattachée à TOKİ, pouvait établir les rapports d'expertise pour les demandes de citoyenneté déposées après le 4 mars 2024. À partir du 9 décembre 2024, le TKGM a délivré le TTB directement à partir du rapport de GEDAŞ. Cette règle a pris fin le 28 septembre 2026 (voir l'entrée de 2026 ci-dessus).
Nouveau capital social minimum des sociétés
Ce qui a changé: La décision présidentielle n° 7887 (Journal officiel du 24 novembre 2023, n° 32380) a relevé le capital minimum à partir du 1er janvier 2024 : 50 000 TRY pour une société à responsabilité limitée (Ltd. Şti., contre 10 000 TRY auparavant) et 250 000 TRY pour une société anonyme (A.Ş., contre 50 000 TRY). Une A.Ş. non cotée qui utilise le système du capital autorisé doit avoir un capital initial d'au moins 500 000 TRY.
2023
Seules les unités indépendantes ouvrent droit à la citoyenneté
Ce qui a changé: Depuis le 12 décembre 2023 (décision présidentielle n° 7938 du 11 décembre 2023), un bien acheté pour la citoyenneté doit être enregistré comme unité indépendante (bağımsız bölüm) au sens de la loi n° 634 sur la copropriété ; un terrain nu ne convient pas. Selon les règles actuelles du TKGM, le bien ne doit pas non plus provenir d'étrangers, de personnes devenues citoyennes turques par investissement, ni de citoyens ou de sociétés turcs à qui ces personnes, ou les parents au premier degré de l'acheteur, l'ont transféré au cours des trois dernières années.
Permis de séjour par la propriété : 200 000 USD dans toutes les provinces
Ce qui a changé: Pour un bien acquis à partir du 16 octobre 2023, le prix de vente inscrit sur le titre de propriété doit être d'au moins 200 000 USD, converti au taux de la Banque centrale à la date d'acquisition, dans toutes les provinces. Un rapport d'expertise n'est pas accepté à la place du prix du titre de propriété. Le changement n'est pas rétroactif : un bien acquis entre le 26 avril 2022 et le 15 octobre 2023 conserve l'ancien minimum de 75 000 USD dans les grandes métropoles et de 50 000 USD ailleurs, et un bien acquis avant le 26 avril 2022 n'a pas de valeur minimale.
2022
Citoyenneté par l'immobilier : minimum porté à 400 000 USD
Ce qui a changé: La décision présidentielle n° 5554 (Journal officiel du 13 mai 2022, n° 31834) a porté le minimum de la citoyenneté par investissement immobilier de 250 000 USD à 400 000 USD, à compter du 13 juin 2022. Le titre de propriété porte une mention selon laquelle le bien ne sera pas vendu pendant 3 ans. En octobre 2026, le montant est toujours de 400 000 USD : les hausses évoquées à 600 000 USD ou 800 000 USD n'ont pas été adoptées.
Ajout de la voie du fonds de retraite privé (BES)
Ce qui a changé: La même décision n° 5554, en vigueur depuis le 13 juin 2022, a ajouté une voie de citoyenneté par le système de retraite privé (BES) : 500 000 USD ou l'équivalent en devises, dans des fonds approuvés par la SEDDK, dans un seul contrat de retraite dédié à la citoyenneté, conservé pendant 3 ans. La SEDDK délivre le certificat de conformité.
Exonération de TVA : la règle des 3 ans
Ce qui a changé: La première livraison d'un logement ou d'un local professionnel neuf à un étranger non résident en Turquie peut être exonérée de TVA si le prix est apporté en Turquie en devises. La loi n° 7394 a porté la durée de détention d'un an à trois ans à partir du 1er mai 2022 : si l'acheteur cède le bien dans les trois ans, la TVA non payée et les intérêts deviennent exigibles. Il s'agit d'une information générale ; un comptable ou un conseiller fiscal agréé peut vous dire si l'exonération s'applique à vous.
Investissement en devises, avec un DAB
Ce qui a changé: La décision présidentielle n° 5072 (Journal officiel du 6 janvier 2022, n° 31711) exige que les devises soient vendues à une banque en Turquie, puis par cette banque à la Banque centrale (TCMB), avant l'investissement. Pour un bien immobilier, le certificat d'achat de devises (Döviz Alım Belgesi, DAB) est présenté au cadastre avant la vente. Depuis, les montants sont exprimés uniquement en USD ou en devises équivalentes, et les paiements passent par les banques, jamais en espèces.
Si un changement touche vos projets
Indiquez-nous votre voie, votre bien ou votre société et vos dates : nous vérifions les règles en vigueur le jour de votre opération et vous expliquons ce qui s'applique à vous. Nous conseillons dans les dix langues de ce site. Prendre rendez-vous ; nos honoraires ne sont pas publiés, contactez-nous pour les honoraires, vos questions et l'étendue de nos services.
Les informations de cette page sont générales et ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Les règles, montants et procédures évoluent ; contactez-nous pour confirmer les conditions en vigueur avant d'agir.