قوانین سرمایه‌گذاری و اقامت ترکیه: فهرست تغییرات
تغییرات قوانین از سال 2022 که برای اتباع خارجی‌ای که در ترکیه سرمایه‌گذاری می‌کنند، ملک می‌خرند، زندگی می‌کنند یا شرکت تأسیس می‌کنند اهمیت دارد، از جدیدترین به قدیمی‌ترین: تاریخ، آنچه تغییر کرده، کسانی که تحت تأثیر قرار می‌گیرند و منبع.
به طور خلاصه
تابعیت از طریق ملک به USD 400,000 نیاز دارد (از 13 ژوئن 2022) که باید با ارزی پرداخت شود که همراه با DAB به بانک مرکزی فروخته شده است (از 6 ژانویه 2022). اجازه اقامت از طریق ملک به قیمت USD 200,000 در سند مالکیت نیاز دارد (از 16 اکتبر 2023). مؤسسه‌های حقوقی گزارش می‌دهند که از 28 سپتامبر 2026، گزارش‌های ارزیابی برای تابعیت دیگر فقط از سوی GEDAŞ تهیه نمی‌شوند. شرکت‌های موجود باید تا 31 دسامبر 2026 سرمایه خود را به حداقل جدید برسانند.
به قلم Burak Ünal, بنیان‌گذار و شریک مدیر, Gordion Partners · به‌روزرسانی · سیاست تحریریه
آخرین بازبینی: اکتبر 2026. این صفحه را زمانی به‌روز می‌کنیم که روزنامه رسمی ترکیه (Resmî Gazete) تغییری منتشر کند که بر مشتریان ما اثر دارد، یا نهادی مانند اداره ثبت اسناد و املاک (TKGM) یا ریاست مدیریت مهاجرت (Göç İdaresi) تغییری را اعلام کند. هر مدخل تاریخ اجرای قاعده، آنچه تغییر کرده، کسانی که تحت تأثیر قرار می‌گیرند، صفحه‌ای از این وب‌سایت که آن را توضیح می‌دهد و منابعی را که بررسی کرده‌ایم، نشان می‌دهد.
این صفحه اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی، مالیاتی یا سرمایه‌گذاری، و هیچ نتیجه‌ای را تضمین نمی‌کند. قواعد ممکن است پس از آخرین بازبینی ما تغییر کنند؛ بنابراین پیش از هر اقدام، وضعیت پرونده شما را بررسی می‌کنیم.
میزان اطمینان ما
هر مدخل با میزان پشتیبانی قاعده آن برچسب‌گذاری شده است:
- تأییدشده: یک منبع رسمی، مانند یک صفحه .gov.tr یا روزنامه رسمی، قاعده را بیان می‌کند.
- پشتیبانی‌شده: چند منبع ثانویه معتبر، مانند مؤسسه‌های حقوقی، مؤسسه‌های حسابرسی و رسانه‌های ملی، هم‌نظرند، اما متن رسمی‌ای نیافتیم.
- گزارش‌شده، تأییدنشده: منابع با هم اختلاف دارند یا فقط یک منبع آن را ذکر کرده است؛ بنابراین آن را یک گزارش بدانید، نه قاعده‌ای تأییدشده.
- تأییدشده از رویه جاری: Gordion Partners آن را از پرونده‌هایی که پیگیری می‌کنیم تأیید کرده است، در جایی که متن رسمی منتشر نشده است.
پیش رو
مهلت رسیدن به حداقل جدید سرمایه شرکت‌ها
آنچه تغییر کرد: شرکت‌هایی که سرمایه‌شان کمتر از حداقل جدید است باید تا 31 دسامبر 2026 آن را افزایش دهند، وگرنه منحل‌شده تلقی می‌شوند (قانون تجارت ترکیه، ماده موقت 15، افزوده‌شده با قانون شماره 7511). حداقل سرمایه برای شرکت با مسئولیت محدود (Ltd. Şti.) TRY 50,000 و برای شرکت سهامی (A.Ş.) TRY 250,000 است.
سامانه پرداخت امن در معاملات سند مالکیت
آنچه تغییر کرد: قرار است سامانه پرداخت امن در معاملات سند مالکیت (Güvenli Ödeme Sistemi) از 1 دسامبر 2026 اجباری شود. آغاز آن نخست برای 1 ژوئیه 2026 و سپس برای 1 اکتبر 2026 تعیین شده بود؛ وزارت بازرگانی ترکیه در 28 سپتامبر 2026 آن را دوباره به تعویق انداخت. این سامانه برای همه خریداران اعمال می‌شود، نه فقط اتباع خارجی.
2026
تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری معمولاً 8 تا 12 ماه طول می‌کشد
آنچه تغییر کرد: بر اساس رویه جاری، تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری معمولاً از ابتدا تا انتها، یعنی از انتخاب مسیر و سرمایه‌گذاری تا دریافت گذرنامه، 8 تا 12 ماه طول می‌کشد. بررسی امنیتی و تصمیم ریاست‌جمهوری معمولاً طولانی‌ترین مرحله است. هیچ زمان رسیدگی رسمی منتشر نشده است و هیچ بازه زمانی را نمی‌توان تضمین کرد.
اجازه اقامت خانوادگی: درآمد و افراد واجد شرایط
آنچه تغییر کرد: حامی (sponsor) باید درآمد ماهانه کلی دست‌کم برابر با حداقل دستمزد جاری داشته باشد و درآمد ماهانه به ازای هر عضو خانواده باید دست‌کم یک‌سوم حداقل دستمزد باشد. همسر و فرزندان زیر 18 سال حامی واجد شرایط‌اند. این اجازه برای اعضای خانواده شهروندان ترکیه تا 3 سال، و برای اعضای خانواده دارندگان اجازه کار تا تاریخ پایان اعتبار اجازه کار صادر می‌شود.
مسیر سپرده بانکی: نگهداری به لیر ترکیه به مدت 3 سال
آنچه تغییر کرد: برای تابعیت از طریق سپرده بانکی، USD 500,000 یا معادل آن به EUR یا GBP نزد بانک‌های ترکیه سپرده می‌شود. از آنجا که ارز باید ابتدا همراه با DAB به بانک مرکزی ترکیه (TCMB) فروخته شود، سپرده به لیر ترکیه تبدیل و 3 سال نگهداری می‌شود؛ بنابراین ریسک نرخ ارز بر عهده سرمایه‌گذار است.
فرزندان زیر 18 سال همراه سرمایه‌گذار درخواست می‌دهند
آنچه تغییر کرد: همسر و فرزندان زیر 18 سال سرمایه‌گذار می‌توانند همراه با او و بر پایه همان سرمایه‌گذاری برای تابعیت ترکیه درخواست دهند.
گزارش‌های ارزیابی برای تابعیت دیگر فقط از سوی GEDAŞ تهیه نمی‌شود
آنچه تغییر کرد: تصمیم TKGM (Makam Oluru) مورخ 28 سپتامبر 2026 که بخشنامه 2024/4 را اصلاح کرد، به این قاعده پایان داد که فقط GEDAŞ می‌توانست گزارش ارزیابی برای تابعیت تهیه کند. اکنون هر شرکت ارزیابی که از هیئت بازار سرمایه (SPK) مجوز دارد، عضو فعال انجمن کارشناسان ارزیابی ترکیه (TDUB) است و به TADEBİS متصل است، می‌تواند این گزارش‌ها را تهیه کند؛ متقاضی می‌تواند شرکت را انتخاب کند یا شرکت با الگوریتم تعیین شود. TKGM همچنان ارزش را بررسی می‌کند و «گواهی تعیین مبلغ» (TTB) را صادر می‌کند؛ بنابراین انتخاب یک شرکت به‌تنهایی گزارش را قابل قبول نمی‌کند. گزارش ارزیابی 6 ماه اعتبار دارد.
رفع بسته‌بودن محله‌ها برای اجازه اقامت
آنچه تغییر کرد: بسته‌بودن محله‌ها برای ثبت اجازه اقامت اتباع خارجی که از سال 2022 اعمال می‌شد، در سال 2026 برداشته شد. از 1 ژوئیه 2022، محله‌هایی که ساکنان خارجی در آن‌ها به 20% جمعیت رسیده بودند، به روی ثبت اجازه اقامت جدید بسته شده بودند. تا اکتبر 2026، همه محله‌ها برای درخواست اجازه اقامت باز هستند.
2025
عوارض سند مالکیت: قیمت اعلام‌شده و جریمه بالاتر
آنچه تغییر کرد: قانون شماره 7566 (روزنامه رسمی، 19 دسامبر 2025) قیمت اعلام‌شده انتقال را مبنای عوارض سند مالکیت (tapu harcı) قرار داد؛ این قیمت نمی‌تواند کمتر از ارزش مالیاتی ملک باشد. جریمه کم‌اظهاری قیمت از 25% به 100% مالیات افزایش یافت. نرخ تغییری نکرد: 2% از خریدار و 2% از فروشنده، در مجموع 4%. این اطلاعات عمومی است؛ یک حسابدار دارای مجوز یا مشاور مالیاتی می‌تواند بگوید این قاعده درباره شما چگونه اعمال می‌شود.
2024
گواهی تعیین مبلغ (TTB) برای تابعیت
آنچه تغییر کرد: برای معاملات پس از 13 ژوئن 2024، مبلغ سرمایه‌گذاری در گواهی سرمایه‌گذاری ملکی باید با «گواهی تعیین مبلغ» (Tutar Tespit Belgesi، TTB) از اداره ثبت اسناد و املاک تأیید شود. قیمت مندرج در سند مالکیت، پرداخت‌هایی که با سوابق بانکی اثبات می‌شوند و ارزش بازار در گزارش ارزیابی، هر کدام باید دست‌کم USD 400,000 باشند؛ اگر یکی از آن‌ها کمتر باشد، TTB صادر نمی‌شود و از آن ملک نمی‌توان برای تابعیت استفاده کرد.
گزارش‌های ارزیابی برای تابعیت فقط از سوی GEDAŞ
آنچه تغییر کرد: بر اساس بخشنامه 2024/2 TKGM، فقط GEDAŞ، یک شرکت ارزیابی وابسته به TOKİ، می‌توانست برای درخواست‌های تابعیتی که پس از 4 مارس 2024 ثبت شده بودند گزارش ارزیابی تهیه کند. از 9 دسامبر 2024، TKGM گواهی TTB را مستقیماً بر پایه گزارش GEDAŞ صادر می‌کرد. این قاعده در 28 سپتامبر 2026 پایان یافت (مدخل سال 2026 را در بالا ببینید).
حداقل جدید سرمایه برای شرکت‌ها
آنچه تغییر کرد: تصمیم ریاست‌جمهوری شماره 7887 (روزنامه رسمی، 24 نوامبر 2023، شماره 32380) حداقل سرمایه را از 1 ژانویه 2024 افزایش داد: TRY 50,000 برای شرکت با مسئولیت محدود (Ltd. Şti.، پیش‌تر TRY 10,000) و TRY 250,000 برای شرکت سهامی (A.Ş.، پیش‌تر TRY 50,000). شرکت سهامی غیرعمومی که از نظام سرمایه ثبت‌شده (registered capital) استفاده می‌کند، به سرمایه اولیه دست‌کم TRY 500,000 نیاز دارد.
2023
فقط واحدهای مستقل برای تابعیت واجد شرایط‌اند
آنچه تغییر کرد: از 12 دسامبر 2023 (تصمیم ریاست‌جمهوری شماره 7938 مورخ 11 دسامبر 2023)، ملکی که برای تابعیت خریداری می‌شود باید به‌عنوان واحد مستقل (bağımsız bölüm) بر اساس قانون مالکیت آپارتمان‌ها شماره 634 ثبت شده باشد؛ زمین خالی واجد شرایط نیست. بر اساس قواعد فعلی TKGM، ملک همچنین نباید از اتباع خارجی، از کسانی که از طریق سرمایه‌گذاری تابعیت ترکیه گرفته‌اند، یا از شهروندان یا شرکت‌های ترکیه‌ای که چنین افرادی یا بستگان درجه یک خریدار در سه سال گذشته ملک را به آن‌ها منتقل کرده‌اند، خریداری شده باشد.
اجازه اقامت از طریق ملک: USD 200,000 در همه استان‌ها
آنچه تغییر کرد: برای ملکی که در 16 اکتبر 2023 یا پس از آن به دست آمده است، قیمت فروش مندرج در سند مالکیت باید در همه استان‌ها دست‌کم USD 200,000 باشد که با نرخ بانک مرکزی در تاریخ تملک محاسبه می‌شود. گزارش ارزیابی به‌جای قیمت مندرج در سند پذیرفته نمی‌شود. این تغییر عطف به ماسبق نمی‌شود: برای ملکی که از 26 آوریل 2022 تا 15 اکتبر 2023 به دست آمده، حداقل پیشین یعنی USD 75,000 در کلان‌شهرها و USD 50,000 در سایر مناطق همچنان معتبر است و ملکی که پیش از 26 آوریل 2022 به دست آمده، حداقل ارزشی ندارد.
2022
تابعیت از طریق ملک: افزایش حداقل مبلغ به USD 400,000
آنچه تغییر کرد: تصمیم ریاست‌جمهوری شماره 5554 (روزنامه رسمی، 13 مه 2022، شماره 31834) حداقل مبلغ تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری در ملک را از USD 250,000 به USD 400,000 افزایش داد که از 13 ژوئن 2022 لازم‌الاجراست. در سند مالکیت قیدی درج می‌شود که ملک تا 3 سال فروخته نخواهد شد. تا اکتبر 2026 این مبلغ همچنان USD 400,000 است: افزایش‌های گزارش‌شده به USD 600,000 یا USD 800,000 به تصویب نرسیده‌اند.
افزوده‌شدن مسیر صندوق بازنشستگی خصوصی (BES)
آنچه تغییر کرد: همان تصمیم شماره 5554 که از 13 ژوئن 2022 لازم‌الاجراست، مسیری برای تابعیت از طریق نظام بازنشستگی خصوصی (BES) افزود: USD 500,000 یا معادل آن به ارز خارجی، در صندوق‌های مورد تأیید SEDDK، در یک قرارداد بازنشستگی واحد ویژه تابعیت، با نگهداری 3 ساله. گواهی انطباق را SEDDK صادر می‌کند.
معافیت مالیات بر ارزش افزوده: قاعده 3 ساله
آنچه تغییر کرد: نخستین تحویل یک واحد مسکونی یا محل کار نوساز به تبعه خارجی‌ای که مقیم ترکیه نیست، در صورتی که بهای آن به ارز خارجی به ترکیه آورده شود، می‌تواند از مالیات بر ارزش افزوده (KDV) معاف باشد. قانون شماره 7394 از 1 مه 2022 دوره نگهداری را از یک سال به سه سال افزایش داد: اگر خریدار ظرف سه سال ملک را واگذار کند، مالیات بر ارزش افزوده پرداخت‌نشده به همراه بهره آن قابل مطالبه می‌شود. این اطلاعات عمومی است؛ یک حسابدار دارای مجوز یا مشاور مالیاتی می‌تواند بگوید آیا این معافیت شامل شما می‌شود یا نه.
سرمایه‌گذاری با ارز خارجی، همراه با DAB
آنچه تغییر کرد: تصمیم ریاست‌جمهوری شماره 5072 (روزنامه رسمی، 6 ژانویه 2022، شماره 31711) الزام می‌کند که ارز خارجی پیش از سرمایه‌گذاری به یک بانک در ترکیه و از سوی آن بانک به بانک مرکزی ترکیه (TCMB) فروخته شود. در مورد ملک، «گواهی خرید ارز» (Döviz Alım Belgesi، DAB) پیش از فروش به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه می‌شود. از آن زمان، مبالغ فقط به USD یا معادل آن به ارز خارجی بیان می‌شوند و پرداخت‌ها از طریق بانک انجام می‌شوند، هرگز نقدی.
اگر تغییری بر برنامه‌های شما اثر دارد
مسیر، ملک یا شرکت و تاریخ‌های مورد نظر خود را به ما بگویید: قواعد لازم‌الاجرا در روز معامله شما را بررسی می‌کنیم و توضیح می‌دهیم چه چیزی درباره شما اعمال می‌شود. مشاوره به ده زبان ارائه می‌شود: انگلیسی، فرانسوی، ترکی، روسی، چینی، عربی، آلمانی، اسپانیایی، هندی و اردو. وقت مشاوره بگیرید؛ هزینه‌های ما منتشر نمی‌شود، پس برای اطلاع از هزینه‌ها، پرسش‌ها و دامنه خدمات با ما تماس بگیرید.
اطلاعات این صفحه کلی است و مشاوره حقوقی، مالیاتی یا سرمایه‌گذاری به شمار نمی‌رود. قوانین، مبالغ و رویه‌ها تغییر می‌کنند؛ پیش از هر اقدام، برای اطمینان از الزامات فعلی با ما تماس بگیرید.