তুরস্কে সম্পত্তি বাছাই ও যাচাই-বাছাই
কোনো সম্পত্তি কেনার সিদ্ধান্ত চূড়ান্ত করার আগে টাইটেল ডিড, ভবন ও বিক্রেতা যাচাই করা উচিত। আপনার পরিকল্পনার সঙ্গে মানানসই সম্পত্তি বাছাইয়ে আমরা সাহায্য করি এবং লাইসেন্সপ্রাপ্ত পেশাজীবীদের সঙ্গে যাচাইগুলো সমন্বয় করি, যাতে আপনি তথ্যের ভিত্তিতে সিদ্ধান্ত নিতে পারেন।
সংক্ষেপে
তুরস্কে সম্পত্তি কেনার আগে টাইটেল ডিডের রেকর্ড, কোনো বন্ধক বা টীকা, ভবনের আইনি অবস্থা ও বিক্রেতা যাচাই করা উচিত, এবং বিদেশির কাছে বিক্রির ক্ষেত্রে SPK-লাইসেন্সপ্রাপ্ত একটি প্রতিষ্ঠানের মূল্যায়ন প্রতিবেদন লাগে। নাগরিকত্বের ক্ষেত্রে ইউনিট ও বিক্রেতাকে যোগ্যতার পরীক্ষা এবং USD 400,000-এর তিন দিকের পরীক্ষাতেও উত্তীর্ণ হতে হবে। আমরা আপনাকে সম্পত্তি বেছে নিতে সাহায্য করি এবং লাইসেন্সপ্রাপ্ত পেশাজীবীদের সঙ্গে এই যাচাই সমন্বয় করি, আর একজন স্বতন্ত্র আইনজীবী নিয়োগের পরামর্শ দিই।
লেখক: Burak Ünal, প্রতিষ্ঠাতা ও ম্যানেজিং পার্টনার, Gordion Partners · হালনাগাদ · সম্পাদকীয় নীতি
মূল তথ্য (অক্টোবর 2026 অনুযায়ী)
- মূল্যায়ন প্রতিবেদন
- বিদেশির কাছে প্রতিটি বিক্রির ক্ষেত্রে প্রয়োজন, পুঁজিবাজার বোর্ড (SPK) লাইসেন্সপ্রাপ্ত একটি মূল্যায়ন প্রতিষ্ঠান থেকে, TADEBİS-এর মাধ্যমেসূত্র: TKGM, tkgm.gov.tr (নতুন ট্যাবে খোলে) ·
- নাগরিকত্বের জন্য যোগ্য ইউনিট
- কন্ডোমিনিয়াম আইন নং 634-এর অধীনে স্বতন্ত্র ইউনিট (12 ডিসেম্বর 2023 থেকে); জমি নয়, 1 ফেব্রুয়ারি 2023 থেকে অর্জিত অংশ (শেয়ার) নয়, আইনগত বন্ধকসহ (statutory mortgage) কেনা সম্পত্তি নয়সূত্র: TKGM, tkgm.gov.tr (নতুন ট্যাবে খোলে) ·
- নাগরিকত্বের জন্য বিক্রেতা
- কোনো বিদেশি নন, আগে বিনিয়োগের মাধ্যমে নাগরিক হওয়া কেউ নন, এবং গত 3 বছরে এমন কোনো ব্যক্তি যাকে সম্পত্তিটি হস্তান্তর করেছেন তিনিও ননসূত্র: TKGM, yourkeyturkiye.gov.tr (নতুন ট্যাবে খোলে) ·
- নাগরিকত্বের জন্য তিন দিকের পরীক্ষা
- টাইটেল ডিডে লেখা মূল্য, ব্যাংকের মাধ্যমে প্রমাণিত পেমেন্ট এবং মূল্যায়ন, প্রতিটি কমপক্ষে USD 400,000 হতে হবে; এরপর TKGM অর্থ নির্ধারণ সনদ (TTB) ইস্যু করেসূত্র: TKGM, yourkeyturkiye.gov.tr (নতুন ট্যাবে খোলে) ·
- নাগরিকত্বের জন্য অফ-প্ল্যান
- পুরো অর্থ একটি মাত্র বিক্রয়-প্রতিশ্রুতি চুক্তিতে; আলাদা আলাদা চুক্তি যোগ করা যায় নাসূত্র: TKGM, yourkeyturkiye.gov.tr (নতুন ট্যাবে খোলে) ·
- কম মূল্য ঘোষণা
- প্রকৃত মূল্যের চেয়ে কম মূল্য ঘোষণার জরিমানা করের 100% (আইন নং 7566, 19 ডিসেম্বর 2025 থেকে)সূত্র: Resmî Gazete, resmigazete.gov.tr (নতুন ট্যাবে খোলে) ·
- 2026 সালে বাতিল
- স্বরাষ্ট্র মন্ত্রণালয় ঘোষণা করেছে যে 6,134 জনের নাগরিকত্বের সিদ্ধান্ত বাতিল বা প্রত্যাহার করা হয়েছে, মূলত ফোলানো মূল্যায়নের মতো অনিয়মিত লেনদেনের কারণেসূত্র: İçişleri Bakanlığı, icisleri.gov.tr (press release) (নতুন ট্যাবে খোলে) ·
প্রতিটি সংখ্যার সঙ্গে তার সরকারি সূত্রের লিংক দেওয়া আছে। নিয়ম বদলায়, তাই কোনো পদক্ষেপ নেওয়ার আগে আমরা বর্তমান অবস্থা নিশ্চিত করি।
কাদের জন্য
- যে ক্রেতারা সম্পত্তি বেছে নিয়েছেন এবং প্রতিশ্রুতিবদ্ধ হওয়ার আগে তা যাচাই করাতে চান
- তুর্কি নাগরিকত্বের জন্য কিনছেন এমন বিনিয়োগকারী, যেখানে ইউনিট ও বিক্রেতাকে যোগ্য হতে হবে
- নির্মাণাধীন (অফ-প্ল্যান) ইউনিটের ক্রেতা, যারা ডেভেলপার ও চুক্তিটি যাচাই করাতে চান
- বিদেশে থাকা ক্রেতা, যাদের তুরস্কে মাঠপর্যায়ে কাউকে প্রয়োজন
সম্পত্তি বাছাই
আমরা শুরু করি আপনার উদ্দেশ্য (নিজের বাড়ি, ভাড়ার জন্য বিনিয়োগ, নাগরিকত্ব বা রেসিডেন্স পারমিট), শহর ও এলাকা, বাজেট, আয়তন এবং সময়সূচি থেকে। আপনি যে প্রকল্প ও ইউনিটগুলো বিবেচনা করছেন, সেগুলো আমরা এই মানদণ্ডের সঙ্গে মিলিয়ে পর্যালোচনা করি, এবং আপনি যে নিয়মের ওপর নির্ভর করছেন, যেমন নাগরিকত্ব বা রেসিডেন্স পারমিটের সীমা, কোনো ইউনিট তা পূরণ করতে না পারলে শুরুতেই আপনাকে জানাই।
Gordion Partners কোনো সম্পত্তি তালিকাভুক্ত, বিপণন বা বিক্রি করে না। সম্পত্তি খোঁজা বা সম্পত্তি দেখার প্রয়োজন হলে, এই রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ সেবা দেন নিবন্ধিত রিয়েল এস্টেট ব্রোকার Burak Ünal, তাঁর নিজস্ব ব্রোকারেজের মাধ্যমে; সম্পত্তি সশরীরে বা ভিডিও কলে দেখা যায়। সম্পত্তি প্রকল্পের পাতাগুলো তুরস্কের প্রকল্পগুলোর তথ্য দেয়; এগুলো আমাদের তালিকা নয়।
সিদ্ধান্ত চূড়ান্ত করার আগে যা যাচাই করা হয়
- টাইটেল ডিডের রেকর্ড: সম্পত্তির মালিক কে, মালিকানার ধরন, এবং রেকর্ডে উল্লিখিত আয়তন ও ব্যবহার।
- দায়ভার: টাইটেল ডিডে নিবন্ধিত বন্ধক, টীকা (şerh), দাবি ও অন্যান্য সীমাবদ্ধতা।
- ভবনের আইনগত অবস্থা: ভবন নির্মাণ অনুমতিপত্র এবং বসবাসের অনুমতিপত্র (iskan) আপনি যে ইউনিট কিনছেন তার সঙ্গে মেলে কি না।
- বিক্রেতা ও চুক্তি: যিনি বিক্রি করছেন তাঁর বিক্রির অধিকার আছে কি না, এবং রিজার্ভেশন বা বিক্রয় চুক্তি আপনাকে কীসে আবদ্ধ করে।
- নির্মাণাধীন (অফ-প্ল্যান) প্রকল্প: ডেভেলপার, প্রকল্পের অনুমতিপত্র, পেমেন্ট পরিকল্পনা এবং চুক্তিতে হস্তান্তরের শর্ত।
- মূল্য: দাম বাজারের সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ কি না, এবং বিদেশির কাছে বিক্রয়ের জন্য প্রয়োজনীয়, পুঁজিবাজার বোর্ডের (SPK) লাইসেন্সপ্রাপ্ত প্রতিষ্ঠানের মূল্যায়ন প্রতিবেদন।
আমরা লাইসেন্সপ্রাপ্ত পেশাজীবীদের সঙ্গে এই যাচাইগুলো সমন্বয় করি এবং টাইটেল ডিডের রেকর্ড ও চুক্তি পর্যালোচনার জন্য একজন স্বাধীন আইনজীবী নিয়োগের পরামর্শ দিই।
নাগরিকত্বের জন্য অতিরিক্ত যাচাই
তুর্কি নাগরিকত্বের জন্য কেনা সম্পত্তিকে আরও কিছু পরীক্ষায় উত্তীর্ণ হতে হয়, যা আপনার স্বাক্ষরের আগে আমরা যাচাই করি:
- 12 ডিসেম্বর 2023 থেকে করা ক্রয়ের ক্ষেত্রে এটি কন্ডোমিনিয়াম আইন নং 634-এর অধীনে নিবন্ধিত একটি স্বতন্ত্র ইউনিট (bağımsız bölüm)। খালি জমি যোগ্য নয়।
- এটি 1 ফেব্রুয়ারি 2023 বা তার পরে অর্জিত কোনো সম্পত্তির অংশ নয়, এবং আইনগত বন্ধক (kanuni ipotek) রেখে কেনা হয়নি।
- বিক্রেতা কোনো বিদেশি বা বিনিয়োগের মাধ্যমে তুর্কি নাগরিক হয়েছেন এমন কেউ নন, এবং এমন কোনো তুর্কি নাগরিক বা কোম্পানিও নন, যাঁর কাছে গত 3 বছরে এমন কোনো ব্যক্তি বা আপনার নিজের প্রথম স্তরের আত্মীয়েরা সম্পত্তিটি হস্তান্তর করেছেন।
- এটি আগে কোনো নাগরিকত্বের আবেদনে ব্যবহৃত হয়নি।
- টাইটেল ডিডের মূল্য, ব্যাংক রেকর্ডে প্রমাণিত পেমেন্ট এবং মূল্যায়ন, প্রতিটি অন্তত USD 400,000।
- বিক্রয়ের প্রতিশ্রুতি চুক্তিতে নির্মাণাধীন সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে পুরো অঙ্ক একটি চুক্তিতেই আছে।
2026 সালে স্বরাষ্ট্র মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে মূলত অতিরঞ্জিত মূল্যায়নের মতো অনিয়মিত লেনদেনের কারণে 6,134 জনের নাগরিকত্বের সিদ্ধান্ত বাতিল বা প্রত্যাহার করা হয়েছে। ফাইলের প্রতিটি অঙ্ক নির্ভুল হতে হবে। দেখুন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের মাধ্যমে নাগরিকত্ব।
কাদের জন্য উপযুক্ত নয়
- যে ক্রেতারা আমাদের কাছ থেকে আনুষ্ঠানিক আইনি মতামত চান: আমরা আইনি পরামর্শ দিই না; তা দেন একজন স্বাধীন আইনজীবী।
- যে ক্রেতারা চান কোনো যাচাই প্রতিশ্রুতি দিক যে সম্পত্তির মূল্য বাড়বে বা একটি নির্দিষ্ট ভাড়া আসবে: কোনো যাচাই তা পারে না।
খরচ
মূল্যায়ন প্রতিবেদনের ফি নেয় মূল্যায়ন প্রতিষ্ঠান, এবং একজন স্বাধীন আইনজীবী আলাদাভাবে ফি নেন। ক্রয়ের ওপর রাষ্ট্রের কর ও ফি (মোট 4% টাইটেল ডিড ফি, রিভলভিং ফান্ড ফি এবং প্রযোজ্য হলে ভ্যাট) ব্যাখ্যা করা হয়েছে ক্রয় সহায়তা পাতায়। আমাদের নিজস্ব ফি প্রকাশ করা হয় না: ফি, প্রশ্ন এবং সেবার পরিধি জানতে আমাদের সঙ্গে যোগাযোগ করুন।
সাধারণ সতর্কসংকেত
- আপনি টাইটেল ডিডের রেকর্ড দেখার আগেই যে বিক্রেতা অগ্রিম অর্থ চান।
- আপনি প্রকৃতপক্ষে যে মূল্য পরিশোধ করছেন, তার চেয়ে কম টাইটেল ডিড মূল্য। আইন নং 7566 (19 ডিসেম্বর 2025) অনুযায়ী মূল্য কম ঘোষণার জরিমানা করের 100%।
- নগদে বা কোনো তৃতীয় পক্ষের অ্যাকাউন্টে পেমেন্ট চাওয়া।
- প্রতিশ্রুত বাই-ব্যাক বা নিশ্চিত ভাড়ার প্রস্তাবসহ বিক্রি করা নির্মাণাধীন ইউনিট।
- নাগরিকত্বের ক্ষেত্রে: তুলনীয় বিক্রয়ের চেয়ে অনেক বেশি মূল্যায়ন, অথবা এমন বিক্রেতা যিনি আগে ইউনিটটি নাগরিকত্বে ব্যবহার করেছেন।
পরামর্শের সময় নির্ধারণ করুন অথবা WhatsApp-এ আমাদের বার্তা পাঠান: আপনি যে প্রকল্প বা ইউনিটটি বিবেচনা করছেন তা আমাদের পাঠান, আর আমরা জানাব কী কী যাচাই করতে হবে।
প্রক্রিয়া যেভাবে চলে
চাহিদা ও মানদণ্ড
আপনার উদ্দেশ্য, এলাকা, বাজেট ও সময়সূচি এবং আপনার উদ্দেশ্যের জন্য একটি ইউনিটকে যে নিয়মগুলো পূরণ করতে হবে, তা আমরা আপনার সঙ্গে ঠিক করি।
ইউনিটের কাগজপত্র
আপনার বেছে নেওয়া ইউনিটের টাইটেল ডিডের বিবরণ, ভবনের অনুমতিপত্র এবং বিক্রেতা বা ডেভেলপারের কাগজপত্র আমরা সংগ্রহ করি।
লাইসেন্সপ্রাপ্ত পেশাজীবীদের সঙ্গে যাচাই
টাইটেল ডিডের রেকর্ড, দায়ভার, ভবনের আইনি অবস্থা, বিক্রেতার কর্তৃত্ব এবং চুক্তি লাইসেন্সপ্রাপ্ত পেশাজীবীদের সঙ্গে যাচাই করা হয়।
মূল্য
আমরা দামটি বাজারের সঙ্গে তুলনা করি, এবং বিদেশির কাছে বিক্রির জন্য প্রয়োজনীয় মূল্যায়ন প্রতিবেদন SPK-লাইসেন্সপ্রাপ্ত একটি প্রতিষ্ঠান তৈরি করে।
নাগরিকত্বের পরীক্ষা
নাগরিকত্বের ক্ষেত্রে আপনি স্বাক্ষর করার আগে আমরা ইউনিটের ধরন, বিক্রেতা, আগে নাগরিকত্বের জন্য ব্যবহার এবং USD 400,000-এর তিন দিকের পরীক্ষা যাচাই করি।
ফলাফল ও সিদ্ধান্ত
আমরা ফলাফলগুলো সহজ ভাষায়, দশটি ভাষার যেকোনো একটিতে ব্যাখ্যা করি, এবং সিদ্ধান্ত আপনি নেন; চুক্তি বিষয়ে আইনি মতামত দিতে পারেন একজন স্বতন্ত্র আইনজীবী।
নথিপত্রের চেকলিস্ট
- ইউনিটের টাইটেল ডিডের বিবরণ (মালিক, পার্সেল ও ইউনিট নম্বর)
- নির্মাণ অনুমতি ও বসবাসের অনুমতি (iskan), অথবা অফ-প্ল্যান ইউনিটের ক্ষেত্রে প্রকল্পের অনুমতিপত্র
- রিজার্ভেশন, বিক্রয়-প্রতিশ্রুতি বা বিক্রয় চুক্তি
- বিক্রেতার পরিচয় বা কোম্পানির কাগজপত্র এবং স্বাক্ষরের কর্তৃত্ব
- SPK-লাইসেন্সপ্রাপ্ত প্রতিষ্ঠানের মূল্যায়ন প্রতিবেদন
- নাগরিকত্বের জন্য: ইউনিটটির আগের হস্তান্তরসমূহ
আপনার পূর্ণ তালিকা আপনার পরিস্থিতির ওপর নির্ভর করে; আমরা আপনার সঙ্গে মিলে তা প্রস্তুত করি।
হালনাগাদ
এই পৃষ্ঠার তথ্য সাধারণ তথ্য মাত্র; এটি আইনি, কর বা বিনিয়োগ পরামর্শ নয়। নিয়ম, অর্থের পরিমাণ ও প্রক্রিয়া বদলায়; কোনো পদক্ষেপ নেওয়ার আগে বর্তমান শর্তাবলি নিশ্চিত করতে আমাদের সঙ্গে যোগাযোগ করুন।
সচরাচর জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন
তুরস্কে সম্পত্তির ডিউ ডিলিজেন্সে কী কী থাকে?
টাইটেল ডিডের রেকর্ড (মালিক, মালিকানার ধরন, আয়তন ও ব্যবহার), বন্ধক, টীকা ও অন্যান্য দায়ভার, ভবনের আইনি অবস্থা, বিক্রেতার বিক্রির কর্তৃত্ব, চুক্তি এবং মূল্য। নাগরিকত্বের ক্ষেত্রে ইউনিট ও বিক্রেতার যোগ্যতাও।
আপনারা কি আইনি পরামর্শ দেন?
না। আমরা বিনিয়োগ পরামর্শদাতা, কোনো আইন প্রতিষ্ঠান নই। আমরা লাইসেন্সপ্রাপ্ত পেশাজীবীদের সঙ্গে যাচাই সমন্বয় করি এবং টাইটেল ডিডের রেকর্ড ও চুক্তি বিষয়ে আইনি মতামতের জন্য একজন স্বতন্ত্র আইনজীবী নিয়োগের পরামর্শ দিই।
মূল্যায়ন প্রতিবেদন কি প্রয়োজন?
হ্যাঁ, বিদেশির কাছে বিক্রির ক্ষেত্রে: পুঁজিবাজার বোর্ড (SPK) লাইসেন্সপ্রাপ্ত একটি মূল্যায়ন প্রতিষ্ঠান TADEBİS-এর মাধ্যমে তা তৈরি করে। নাগরিকত্বের ক্ষেত্রে মূল্যায়নকেও কমপক্ষে USD 400,000 হতে হবে, এবং অর্থ নির্ধারণ সনদ (TTB) ইস্যুর আগে ভূমি নিবন্ধন দপ্তর (TKGM) তা যাচাই করে।
কোন সম্পত্তি নাগরিকত্বের জন্য ব্যবহার করা যায় না?
খালি জমি, 1 ফেব্রুয়ারি 2023 বা তার পরে অর্জিত সম্পত্তির অংশ, আইনগত বন্ধকসহ কেনা সম্পত্তি, কোনো বিদেশি বা আগে বিনিয়োগের মাধ্যমে নাগরিক হওয়া কারও কাছ থেকে কেনা সম্পত্তি, এবং আগেই নাগরিকত্বের আবেদনে ব্যবহৃত সম্পত্তি।
যাচাই কখন করা উচিত?
অগ্রিম অর্থ দেওয়ার বা রিজার্ভেশন অথবা বিক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষরের আগে। পেমেন্টের পরে যাচাই করলে সমস্যা ধরা পড়তে পারে, কিন্তু তাতে ক্রয়টি খুব কমই বাতিল করা যায়।
আমি বিদেশে থাকা অবস্থায় কি যাচাই করা যায়?
হ্যাঁ। আমরা তুরস্কে কাগজপত্র সংগ্রহ করি, সম্পত্তিটি ভিডিও কলে দেখা যায়, এবং ফলাফলগুলো দশটি ভাষার যেকোনো একটিতে আপনাকে ব্যাখ্যা করি।
সংশ্লিষ্ট সেবা
- ক্রয় সহায়তাআপনার চাহিদা থেকে চাবি হাতে পাওয়া পর্যন্ত: কী কিনবেন ও কেন, যাচাই, পেমেন্ট ও টাইটেল ডিড, প্রতিটি ধাপে বিনিয়োগ পরামর্শসহ।
- টাইটেল ডিড হস্তান্তর ও মূল্যায়ন সহায়তামূল্যায়ন প্রতিবেদন, ভূমি নিবন্ধন দপ্তরের অ্যাপয়েন্টমেন্ট, নাগরিকত্বের জন্য DAB এবং স্বাক্ষরের দিন, বিদেশি ক্রেতাদের জন্য প্রস্তুত ও সমন্বিত।
- রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ (USD 400,000)কমপক্ষে USD 400,000 মূল্যের সম্পত্তি, 3 বছর ধরে রাখা, যার মূল্যায়ন ও টাইটেল ডিড TKGM-এর যাচাইয়ে উত্তীর্ণ হয়।
- সম্পত্তির মালিকানার মাধ্যমে রেসিডেন্স পারমিটআবাসিক সম্পত্তির মালিকদের জন্য রেসিডেন্স পারমিট: 16 অক্টোবর 2023 থেকে কেনা সম্পত্তির ক্ষেত্রে টাইটেল ডিডে USD 200,000।
রিয়েল এস্টেট বিষয়ক অন্যান্য পরামর্শ সেবা
ক্লায়েন্টদের রিভিউ
আমাদের Google Business Profile-এর রিভিউ, মূল ভাষায় দেখানো হয়েছে।
“I have been applying through Gordion Partners for the past five years, and they have always been incredibly helpful and professional. They are honest, friendly, and truly care about their clients. The team is always up to date with the latest government regulations, which makes the entire process smooth and stress-free. When it comes to applying for my kimlik, I completely trust them. They are reliable, kind, and genuinely supportive throughout the whole process. I highly recommend their services to anyone looking for trustworthy and professional assistance.”
Gabe K.
“Professional A grade services. The team knows their job and very responsive. The communication is not only fast but also very polite. Highly recommended if you are looking to onboard people who care about you.”
Murtaza K.