İstanbul’da yabancı olarak mülk satın almak, çoğu kişinin beklediğinden çok daha basittir ve kısa yanıt şudur: yabancı uyrukluların şehirde neredeyse her evi satın alması, Tapu ve Kadastro’da kendi adlarına tescil ettirmesi ve dosya hazır olduğunda tek bir randevuda devri tamamlaması mümkündür. İşin büyük bölümü bu randevudan önce, tapunun kontrol edilmesi ve evrakların hazırlanması aşamasında gerçekleşir; imzalama sırasında değil.
Gordion Partners olarak, İstanbul’un merkezinde kurulu bir danışmanlık firmasıyız ve her hafta yabancı alıcılara bu süreçte rehberlik ediyoruz. Bu İstanbul mülk satın alma rehberi, kimin satın alabileceğini, tam satın alma sürecini, gerekli belgeleri ve ekspertiz raporunu, gerçek maliyetleri ve vergileri ve Türkiye’ye hiç ayak basmadan nasıl satın alma tamamlayabileceğinizi sade bir dille açıklamaktadır. İstanbul’da mülk satın almak, ilk seferinde doğru şekilde alınmaya değer bir karardır; bu nedenle her bölümü kendi durumunuz için bir kontrol listesi olarak okuyun.
Yabancılar İstanbul’da mülk satın alabilir mi?
Evet, yabancılar İstanbul’da mülk satın alabilir ve ülkelerin büyük çoğunluğu bunu çok az kısıtlamayla yapabilir. Türkiye, ülkelerin büyük çoğunluğunun vatandaşlarına konut ve ticari mülkleri kendi adlarına edinme hakkı tanımaktadır. Önce oturma izni almanız gerekmez ve tek bir konut satın almak için şirket kurmanız da zorunlu değildir.
Bazı sınırlamalar hâlâ geçerlidir. Askeri ve güvenlik bölgelerinde veya bu bölgelerin yakınındaki mülkler yabancı uyrukluklara satılamaz; ayrıca bir yabancının herhangi bir ilçede sahip olabileceği toplam alanda bir üst sınır bulunmakla birlikte bu sınır nadiren sıradan bir daire alımını etkiler. Belirli birkaç ülkenin vatandaşları daha sıkı kurallara tabidir. Bu kısıtlamalar tam konuma ve uyruğunuza göre değiştiğinden, belirli bir daireye gönlünüzü kaptırmadan önce bir danışmana onaylatmanız gereken ilk husustur.
Yabancı alıcılar neden İstanbul’da mülk satın almak istiyor?
İstanbul’da mülk satın almak, yabancı alıcıları üç net nedenle çekmektedir: yaşam tarzı, kira geliri ve Türkiye’de resmi bir statüye giden yol. Şehir Avrupa ile Asya’yı köprüleyen bir konumdadır, benzer bir evin maliyeti çoğu zaman pek çok Batı başkentinden daha düşüktür ve pek çok semtte öğrencilerden, profesyonellerden ve ziyaretçilerden gelen kiralama talebi istikrarlı seyreder.
Yabancılar için İstanbul gayrimenkulü iki göç yoluyla da bağlantılıdır. Nitelendirilen bir mülk alımı, siz ve ailenizin Türkiye’de düzenli bir statüde yaşamasına olanak tanıyan kısa dönem oturma iznini destekleyebilir. Daha büyük bir alım ise Türk Vatandaşlığı Yatırım Programı’nın kapısını aralayabilir: bu makalenin yazıldığı sırada gayrimenkul yolu, üç yıl boyunca satmama taahhüdüyle birlikte asgari 400.000 dolar yatırım gerektirmektedir. Bu rakamlar ve kurallar değişmektedir; dolayısıyla bunları bir başlangıç noktası olarak kabul edin ve planınızı yapmadan önce mevcut eşiği bir danışmana doğrulatın. Pek çok müşterimiz için yabancılar için İstanbul gayrimenkulü hem yaşanacak bir yer hem de uzun vadeli bir varlıktır.
İstanbul’da yabancı olarak mülk satın alma süreci adım adım
Yabancılar için İstanbul mülk satın alma süreci belirli bir sıraya göre ilerler ve bu sırayı bilmek gereksiz gezileri ve aceleci kararları önler. İşte yabancı olarak İstanbul’da nasıl mülk satın alınacağı, aşama aşama.
- Türkiye vergi numarası alın. Herhangi bir yabancı, yerel bir vergi dairesinden veya çevrimiçi olarak hızlıca edinebilir. Banka hesabı açmak ve mülkü tescil ettirmek için gereklidir.
- Türk bankası hesabı açın. Bu, fonlarınızı Türkiye’ye transfer etmenizi ve başta vatandaşlık yolu olmak üzere izlenebilir bankacılık kanalları aracılığıyla ödeme yapmanızı sağlar.
- Mülkü bulun ve koşulları belirleyin. Fiyatı müzakere edin, ardından bir satış sözleşmesi imzalayın ve genellikle evi piyasadan çekmek için bir depozito ödeyin.
- Gayrimenkul ekspertiz raporunu talep edin. Bir yabancı uyruklu satın alırken bu zorunludur. Lisanslı bir eksper, resmi piyasa değerini belirler.
- Tapu ve imar kontrollerini yapın. Satıcının kayıtlı malik olduğunu ve tapuya bağlı ipotek, haciz veya ödenmemiş borç bulunmadığını doğrulayın.
- Tapu Müdürlüğü’ne başvurun ve harçları ödeyin. Devir randevusunu alın, tapu devir harcını ödeyin ve zorunlu deprem sigortasını (DASK) yaptırın.
- Senedi imzalayın. Her iki taraf Tapu Müdürlüğü’nde hazır bulunur, ödeme gerçekleştirilir ve yeni tapu belgesi (tapu) anında adınıza düzenlenir.
Hazır bir dosyadan imzalanmış bir tapuya kadar, yabancılar için İstanbul mülk satın alma sürecinin aktif kısmı çoğunlukla birkaç haftaya sığar. Doğru evi seçmek için harcadığınız süre bundan ayrıdır ve tamamen size kalmıştır.
Belgeler ve gayrimenkul ekspertiz raporu
Eksiksiz bir belge dosyası, satın almayı zamanında tutmanın anahtarıdır ve eksik bir evrak en sık randevu erteleme nedenidir. Yabancı olarak İstanbul’da mülk satın almak için genellikle aşağıdakilere ihtiyacınız olacaktır.
- Pasaportunuz, çoğunlukla noter onaylı Türkçe çeviriyle birlikte.
- Türkiye vergi numaranız.
- Biyometrik fotoğraflar, genellikle yakın tarihli iki adet.
- Yetkili bir eksper tarafından hazırlanmış gayrimenkul ekspertiz raporu.
- Mülke ait güncel DASK deprem sigortası.
- Bir banka üzerinden ödeme belgesi, özellikle vatandaşlık yolu için önem taşır.
Gayrimenkul ekspertiz raporu özellikle dikkat gerektirmektedir; zira yabancı bir alıcının dahil olduğu her satışta zorunludur. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslanmış bir eksper tarafından hazırlanır ve Tapu Müdürlüğü’nün referans olarak kullanacağı resmi piyasa değerini belirtir. Rapor, fazla ödemenize karşı sizi korur ve genellikle sınırlı bir süre için geçerlidir; bu süre çoğunlukla yaklaşık üç aydır; dolayısıyla önceden değil, ciddi bir anlaşmaya vardığınızda sipariş edin. Yabancı olarak İstanbul’da nasıl mülk satın alınacağını bilmek, bu raporu bir formalite olarak değil, bir güvence olarak değerlendirmek anlamına gelir.
Satın alma fiyatının ötesindeki maliyetler ve vergiler
İstanbul’da mülk satın alırken satın alma fiyatı tek maliyetiniz değildir; ek maliyetleri önceden bütçelemek randevu sırasında sürprizleri önler. Kaba bir kural olarak, harçlar ve vergiler için açıklanan fiyatın üzerine ek bir miktar ayırın. Bu makalenin yazıldığı sırada geçerli rakamlarla başlıca kalemler şöyle görünmektedir.
- Tapu devir harcı: beyan edilen değerin yaklaşık yüzde 4’ü; alıcı ve satıcı arasında bölüşülür ve çoğunlukla iki taraf arasında müzakere edilir.
- Gayrimenkul ekspertiz raporu: alıcının ödediği mütevazı sabit bir ücret.
- DASK deprem sigortası: alıcının ödediği küçük bir yıllık prim.
- Noter ve çeviri: alıcının ödediği mütevazı sabit bir ücret.
- Yıllık emlak vergisi: mal sahibi tarafından her yıl ödenen, değerin küçük bir yüzdesi.
Bazı yeni yapı alımlarında KDV de uygulanabilir; ancak Türkiye’ye yabancı para getiren nitelikli yabancı alıcılar belirli koşullar altında bundan muaf tutulabilir. Vergi oranları ve eşikleri her yıl güncellenmektedir; bu nedenle bir fiyata taahhüt vermeden önce mevcut rakamları bir danışman ve Türk Gelir İdaresi ile doğrulayın. Güvenilir bir İstanbul gayrimenkul satın alma rehberi, bu rakamları her zaman mevcut tahmin olarak değerlendirirken sabit hukuk olarak sunmaz.
Doğru semti seçmek ve tapu kontrolü yapmak
Nereyi satın alacağınızı seçmek fiyat kadar önemlidir; çünkü İstanbul, tek bir şehir içinde gerçekte düzinelerce farklı pazardan oluşmaktadır. Beşiktaş, Şişli ve Beyoğlu gibi Avrupa yakası semtleri, merkezi ve yürünebilir bir üs isteyen alıcılara uygundur. Başakşehir ve Beylikdüzü gibi bölgeler, daha düşük giriş fiyatlarıyla daha yeni aile sitesi seçenekleri sunmaktadır. Kadıköy ve Ataşehir’i kapsayan Anadolu yakası, daha sakin semtler ve güçlü yeniden satış talebi isteyen sakinler arasında popülerdir.
Hangi semti seçerseniz seçin, tapu kontrolü vazgeçilmezdir. Tapu Müdürlüğü’nden, satanın kayıtlı malik olduğunu, tapudaki mülk tipinin satın aldığınızla örtüştüğünü ve bağlı ipotek, kayıtlı haciz ya da ödenmemiş fatura ve vergi borcu bulunmadığını teyit edin. Yeni yapılar için geliştiricinin geçerli bir yapı ruhsatına ve iskan belgesine sahip olduğunu kontrol edin. Bu kontroller, dürüst bir İstanbul mülk satın alma rehberinin özüdür ve bir danışmanın ücretini hak ettiği yerdir.
Vekaletname ile uzaktan satın alma
Bir satın almayı tamamlamak için İstanbul’da olmanız gerekmez. Müşterilerimizin pek çoğu, yurt dışından, Türkiye’de güvenilir bir temsilciye vekaletname vererek satın alım yapmaktadır; bu vekaletname bir Türk noteri veya ülkelerindeki Türk konsolosluğu aracılığıyla hazırlanır. Belge, temsilcinizi senedi imzalamaya, bankacılık adımlarını yürütmeye ve mülkü sizin adınıza tescil ettirmeye yetkili kılar.
Vekaletname, tam olarak satın almanın gerektirdiği yetkileri kapsayacak şekilde hazırlanmalı ve bunun ötesine geçmemelidir; böylece yurt dışında kalırken kontrolü siz sürdürürsünüz. Her müşteri için bunu titizlikle kapsamlandırıyor ve kullanılmadan önce her imzada onlara eşlik ediyoruz. Seyahat edemeyen mal sahipleri için, yabancılar için İstanbul mülk satın alma sürecini baştan sona uzaktan gerçekleştiren şey budur.
Gordion Partners İstanbul’da mülk satın almada nasıl yardımcı olur?
İstanbul’da mülk satın almak, büyük ölçüde sıra, kontroller ve belgeler meselesidir; deneyimli bir danışman da tam burada değerini kanıtlar. Gordion Partners olarak, vergi numaranızı ve banka hesabınızı almanıza, mülkü ve tapusunu incelemenize, ekspertizi sipariş ettirmenize, eksiksiz bir Tapu Müdürlüğü dosyası hazırlamanıza, randevuyu yönetmenize ve isterseniz satın almayı oturma iznini veya Türk Vatandaşlığı Yatırım Programı’nı destekler biçimde yapılandırmanıza yardımcı oluyoruz. İstanbul merkezindeki ofisimizden yabancı alıcılarla İngilizce, Fransızca, Türkçe, Rusça ve Çince çalışıyoruz ve her aşamada bize ulaşabilirsiniz. Bir satın almayı değerlendiriyorsanız, daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçin; sizin özel durumunuzu birlikte ele alalım.
Sıkça Sorulan Sorular
Yabancılar, oturma izni olmadan İstanbul’da mülk satın alabilir mi?
Evet, yabancılar önceden oturma izni almadan İstanbul’da mülk satın alabilir. Mülkiyet ve ikamet birbirinden ayrı konulardır. Satın almayı pasaportunuz ve vergi numaranızla tamamlayabilir; nitelendirilen bir mülk, isterseniz daha sonra oturma izni başvurusunu destekleyebilir.
İstanbul’da mülk satın almak ne kadar sürer?
Bir konut seçip eksiksiz bir belge dosyası hazırladıktan sonra, Tapu Müdürlüğü’ndeki resmi devir genellikle birkaç hafta içinde tamamlanır. Mülkü seçmek ve finansmanı düzenlemek bundan ayrıdır ve size ile piyasaya bağlıdır.
İstanbul’da mülk satın almanın fiyat dışındaki maliyeti nedir?
Fiyatın ötesinde, bu makalenin yazıldığı sırada beyan edilen değerin yaklaşık yüzde 4’ü tutarındaki tapu devir harcını, ayrıca ekspertiz raporunu, DASK sigortasını, noter ve çeviri masraflarını ve yıllık emlak vergisini bütçeleyin. Taahhüt vermeden önce mevcut oranları bir danışmana onaylatın.
Gayrimenkul ekspertiz raporu zorunlu mudur?
Evet, lisanslı bir eksper tarafından hazırlanan gayrimenkul ekspertiz raporu, yabancı bir alıcının dahil olduğu her satışta zorunludur. Tapu Müdürlüğü’nün referans olarak kullandığı resmi piyasa değerini belirler ve fazla ödemenize karşı sizi korur.
İstanbul’da mülk satın almak Türk vatandaşlığına yol açabilir mi?
Evet, İstanbul’da mülk satın almak yatırım programı aracılığıyla Türk vatandaşlığına yol açabilir. Bu makalenin yazıldığı sırada gayrimenkul yolu, üç yıl süreyle elde tutulması gereken asgari 400.000 dolarlık bir yatırım gerektirmektedir. Rakam değişmektedir; dolayısıyla mevcut eşiği bir danışmana doğrulatın.
Türkiye’ye gelmeden İstanbul’da mülk satın alabilir miyim?
Evet, Türkiye’de güvenilir bir temsilciye vekaletname vererek uzaktan satın alabilirsiniz. Türk noter veya konsolosluğu aracılığıyla hazırlanan bu belge, temsilcinizin bankacılık adımlarını yürütmesine ve senedi sizin adınıza imzalamasına olanak tanır.
Yabancılar İstanbul’da mülk satın alırken hangi vergileri öder?
Yabancı alıcılar satın alma sırasında ağırlıklı olarak tapu devir harcını, ardından mal sahibi olarak yıllık emlak vergisini öder. Bazı yeni yapılarda KDV uygulanabilir; yabancı para getiren nitelikli yabancı alıcılar için muafiyet söz konusu olabilir. Ayrıntıları Türk Gelir İdaresi ile doğrulayın.
Sorumluluk reddi beyanı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve kişisel durumunuzu değerlendirmeniz için bir uzmana danışmanız şiddetle tavsiye edilir. Bu makaledeki bilgilerin kullanımından doğabilecek herhangi bir sorumluluk kabul edilmemektedir.
