Yurt dışında sahip olduğunuz bir mülkü satmak karmaşık görünebilir. Türkiye’de mülk satmak isteyen yabancılar genellikle aynı üç konudan endişe duyar: evrak işleri, vergi ve satış bedelini yurt dışına çıkarmak. Kısa yanıt şudur: Yabancı bir mülk sahibi, Türk mülkünü herhangi bir alıcıya, Türk vatandaşına ya da başka bir yabancıya, Tapu ve Kadastro aracılığıyla satabilir. Dosya hazır olduğunda tapu devri çoğunlukla tek bir randevuda tamamlanır. Asıl iş hazırlık aşamasındadır.
Gordion Partners olarak İstanbul’un merkezinde faaliyet gösteren bir danışmanlık firmasıyız ve yabancı mülk sahiplerine bu süreci yönetmelerinde her hafta yardımcı oluyoruz. Bu rehber, Türkiye’de yabancıların mülk satışını başından sonuna nasıl tamamladığını, hangi belgelere ihtiyaç duyulduğunu, hangi vergilerin uygulandığını ve satış gelirini nasıl yurt dışına transfer edeceğinizi açıklamaktadır.
Yabancılar Türkiye’de mülk satabilir mi?
Evet, yabancılar Türkiye’de mülk satışı yapabilir. Satış, ilk satın alma işlemiyle aynı esaslara dayanır. Taşınmazı yabancı uyruklu olarak satın alabilmişseniz, onu satabilirsiniz de. Alıcı bir Türk vatandaşı, başka bir yabancı ya da bir şirket olabilir. Satış, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesindeki yerel Tapu Müdürlüğü’nde tescil edilir. Mülkiyet, özel bir sözleşme imzalandığında değil, yalnızca yeni tapu senedinin bu müdürlükte imzalanmasıyla geçer.
Satın alma sırasında yabancı mülkiyetini kısıtlayan kurallar, örneğin askeri bölgelere yakınlıktan kaynaklanan kısıtlamalar, satış sırasında yeni sorunlar yaratmaz. Bu kurallar ağırlıklı olarak alıcının kim olabileceğini etkiler. Alıcı da yabancı uyruklu ise, uyruğu ve mülkün konumu hâlâ standart denetimleri geçmek zorundadır; bu durum süreci uzatabilir.
Satıştan önce ihtiyaç duyacağınız belgeler
Sorunsuz bir satış, eksiksiz bir dosyayla başlar. Türkiye’de gayrimenkul satışı belirli bir belge seti gerektirir; bunlardan birinin eksik olması, randevunun ertelenmesinin en yaygın nedenidir. Genellikle aşağıdakilere ihtiyaç duyulur.
- Orijinal tapu senedi, adınıza kayıtlı olan mülkün tapusu.
- Pasaportunuz ve çoğu durumda noter onaylı Türkçe çevirisi.
- Türkiye vergi numaranız; herhangi bir yabancı bu numarayı yerel vergi dairesinden veya çevrimiçi olarak alabilir.
- Yetkili bir ekspertiz kuruluşundan taşınmaz değerleme raporu (aşağıda açıklanmaktadır).
- Güncel zorunlu deprem sigortası (DASK), mülk için geçerli olan sigorta.
- Belediyeden alınan güncel emlak vergisi ilişiksizlik belgesi, ödenmemiş yerel vergi bulunmadığını onaylayan belge.
- Biyometrik fotoğraf, genellikle yakın tarihte çekilmiş iki adet.
Mülk birden fazla kişi tarafından ortak olarak sahip olunan bir taşınmazsa, tüm sahiplerin imza sırasında temsil edilmesi gerekir; bu temsil bizzat ya da vekaletname aracılığıyla sağlanabilir. Gereksinimler şehre göre değişebilir ve zaman içinde güncellenebilir; bu nedenle randevu almadan önce bir danışmanla kendi listenizi teyit edin.
Yabancıların Türkiye’de mülk satışını adım adım tamamlaması
Yabancı olarak Türkiye’de mülk satışı nasıl yapılır sorusunun yanıtı belirli bir sıraya dayanır. Bu sırayı bilmek, Tapu Müdürlüğü’ne gereksiz yolculuklar yapmanızı önler.
- Fiyat ve koşullar üzerinde anlaşın, tercihen yazılı olarak.
- Değerleme raporunu alın; bu rapor, satışın herhangi bir tarafında yabancı uyruklu biri bulunduğunda zorunludur.
- Mülke ilişkin tüm borçları kapatın: yerel emlak vergisi, DASK sigortası ve fatura hesapları dahil.
- Tapu Müdürlüğü’ne devir randevusu için başvurun. Alıcı, bu aşamada genellikle özel bir sözleşme kapsamında kapora öder.
- Tapu devir ücretini ödeyin, ardından randevuya katılın; her iki taraf imzalar ve yeni tapu aynı anda düzenlenir.
Hazır bir dosyadan imzalanan tapuya kadar, Türkiye’de gayrimenkul satışının aktif bölümü çoğunlukla birkaç haftayı kapsar. Bununla birlikte alıcı bulma süreci ayrı bir süreçtir ve tamamen piyasaya bağlıdır. Yurt dışındaki mülk sahipleri için asıl soru çoğu zaman şudur: Türkiye’de olmadan nasıl mülk satarım? Aşağıdaki vekaletname bölümü bu soruyu yanıtlamaktadır.
Yabancıların Türkiye’de mülk satışında uygulanan vergiler
Yabancı olarak Türkiye’de mülk satışı yaparken en önemli vergi sermaye kazancı vergisidir. Türkiye’de mülk satışında sermaye kazancı vergisi, satışın tam tutumu üzerinden değil, elde ettiğiniz kazanç üzerinden hesaplanır; yani endekslenmiş alış fiyatınız ile satış fiyatınız arasındaki fark esas alınır. Bu makalenin yazıldığı dönemde geçerli olan önemli bir istisna şudur: mülkü satmadan önce beş yıldan fazla süreyle sahip olduysanız, kazanç bireyler için genellikle bu vergiden muaf tutulur. Beş yıl dolmadan satış yapılması durumunda ise kazanç yıllık gelirinize eklenerek artan oranlı bir tarifeye göre vergilendirilir.
Bu rakamı yumuşatan iki husus vardır. Birincisi, kazanç hesaplanmadan önce orijinal alış maliyeti resmi bir endeks kullanılarak enflasyona göre güncellenir; bu durum vergilendirilebilir tutarı azaltır. İkincisi, her yıl güncellenen küçük bir yıllık istisna eşiği mevcuttur.
Türkiye’de mülk satışında sermaye kazancı vergisinin ötesinde, bu makalenin yazıldığı dönemde kanun gereği yaklaşık yüzde dört olarak belirlenen tapu devir ücretini de göz önünde bulundurmanız gerekir. Prensipte alıcı ile satıcı arasında paylaşılan bu ücretin fiilen kimin tarafından ödeneceği yerel uygulamaya göre değişir. Vergi oranları ve eşikleri her yıl değişmektedir; bir fiyat taahhüdünde bulunmadan önce güncel rakamları bir danışman ve Türkiye Gelir İdaresi Başkanlığı ile teyit edin.
Zorunlu taşınmaz değerleme raporu
Yabancı uyruklu birinin taraf olduğu her satışta kanun gereği taşınmaz değerleme raporu hazırlanması zorunludur. Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslanmış bir ekspertiz kuruluşu tarafından düzenlenir ve Tapu Müdürlüğü’nün işlem için asgari referans olarak kullanacağı resmi piyasa değerini belirtir. Bunun çok altında bir değer beyan edemezsiniz.
Değerleme raporu tüm tarafları korur; ancak satıcı üzerinde somut etkileri vardır. Beyan edilen fiyatın altına bir taban belirler; bu durum hem tapu devir ücretini hem de kayıtlı kazancı etkiler. Rapor genellikle sınırlı bir süre için geçerlidir, çoğunlukla yaklaşık üç ay. Bu nedenle ciddi bir alıcınız olduğunda sipariş etmeniz, çok önceden almanızdan daha mantıklıdır. Makul sabit bir ücret öngörün ve ekspertiz rakamını müzakerelerinizin çıpa noktası olarak kabul edin.
Satış gelirini Türkiye’den transfer etmek
Yabancılar satış gelirlerini Türkiye’den transfer edebilir; parayı yurt dışına göndermek konusunda genel bir yasak yoktur. Gelir normalde önce bir Türk banka hesabına yatırılır, ardından yurt dışındaki hesabınıza havale edilir. Bankalar yeni tapuyu ve fon kaynağını gösteren belgeleri talep edecektir; bu nedenle hem orijinal alım hem de satış sürecindeki tüm belgeleri saklayın.
Mülkü satın almak için başlangıçta Türkiye’ye döviz transfer ettiyseniz, bu gelen havaleye ait banka dekontlarını saklamak, giden havaleyi kolaylaştırır ve bankanızın işlemi gecikmeden yapmasına yardımcı olur. Şirket üzerinden satın aldıysanız ya da satın almayı finanse ettiyseniz evrak süreci daha karmaşık hale gelir; bu noktada önceden alınacak bir danışmanlık hizmet zaman kazandırır.
Bizzat satış ya da vekaletname ile satış
Pek çok yabancı mülk sahibi, satışa karar verdiğinde Türkiye’de bulunmaz; bu zorunlu da değildir. Türkiye’deki güvenilir bir kişiye vekaletname vererek tapuyu sizin adınıza imzalamasına yetki verebilirsiniz. Bu vekaletname Türkiye’deki bir noter huzurunda ya da yurt dışındaki Türk konsolosluğunda düzenlenebilir. İki seçenek karşılaştırıldığında şu tablo ortaya çıkar.
- Bizzat satış: Tapu Müdürlüğü’ne bizzat gidersiniz; bu seyahat ve planlama gerektirir, ancak tam kontrolü elinizde tutarsınız ve tapuyu şahsen imzalarsınız. Bu seçenek halihazırda Türkiye’de olan mülk sahiplerine uygundur.
- Vekaletname ile satış: Türkiye’de bulunmanıza hiç gerek yoktur. Önceden noter onaylı bir vekaletname düzenler ve imzalama yetkisini temsilcinize devredersiniz. Bu seçenek yurt dışında yaşayan mülk sahiplerine uygundur.
Vekaletname, satış için gerekli yetkileri tam olarak kapsayacak ve bunların dışına çıkmayacak şekilde dikkatle hazırlanmalıdır. Müşterilerimizin yurt dışındayken kontrolü ellerinde tutmalarını sağlamak amacıyla vekaletname kapsamını doğru belirlememelerine yardımcı oluyoruz. Vekaletname ile mülk satışı Türkiye’de sıkça başvurulan bir yöntemdir ve süreç her hafta yönettiğimiz işler arasında yer almaktadır.
Gordion Partners yabancıların Türkiye’de mülk satışında nasıl yardımcı olur?
Türkiye’de gayrimenkul satışı büyük ölçüde sıralama ve belge sorunudur; danışmanın değeri tam da burada ortaya çıkar. Gordion Partners olarak tapu ve vergi durumunuzu değerlendirir, değerleme raporunu sipariş eder, Tapu Müdürlüğü için eksiksiz bir dosya hazırlar, randevuyu koordine eder ve ardından gelirinizin transferini yönlendiririz. Yabancı mülk sahipleriyle İngilizce, Fransızca, Türkçe, Rusça ve Çince çalışıyoruz; merkezimiz İstanbul’da olduğundan her aşamada bize ulaşabilirsiniz. Satışı değerlendiriyorsanız, daha fazla bilgi almak için bizimle iletişime geçin; kişisel durumunuzu birlikte değerlendirelim. Yabancıların Türkiye’de mülk satışını her adımda kolaylaştırmak, her hafta yaptığımız işin bir parçasıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Türkiye’ye gitmeden yabancı olarak mülk nasıl satılır?
Türkiye’deki güvenilir bir temsilcinize vekaletname vererek seyahat etmeden satış yapabilirsiniz. Bu belge, ülkenizdeki Türk konsolosluğunda ya da Türkiye’deki bir noterde düzenlenebilir; temsilcinizin Tapu Müdürlüğü’nde tapu senedini sizin adınıza imzalamasına olanak tanır.
Yabancılar Türkiye’de mülk satışında sermaye kazancı vergisi öder mi?
Yabancılar, mülkü satın aldıktan sonra beş yıl içinde satarlarsa Türkiye’de sermaye kazancı vergisi ödeyebilir. Bu makalenin yazıldığı dönemde, mülkü beş yıldan fazla süreyle elinde bulunduran bireyler genellikle bu vergiden muaf tutulmaktadır; vergilendirilebilir kazanç da vergi hesaplanmadan önce enflasyona göre güncellenmektedir.
Satışta değerleme raporu zorunlu mu?
Evet, lisanslı bir ekspertiz kuruluşundan alınan taşınmaz değerleme raporu, yabancı uyruklu birinin taraf olduğu her satışta zorunludur. Bu rapor, Tapu Müdürlüğü’nün işlem için kaydedeceği asgari değeri belirler.
Satış bedelini kendi ülkeme transfer edebilir miyim?
Evet, satış gelirinizi yurt dışına transfer edebilirsiniz. Para genellikle önce bir Türk banka hesabına yatırılır, ardından bankaya yeni tapuyu ve fon kaynağını gösterdikten sonra yurt dışına havale edilir.
Türkiye’de mülk satmak ne kadar sürer?
Bir alıcınız ve eksiksiz bir belge dosyanız olduğunda, Tapu Müdürlüğü’ndeki resmi devir işlemi genellikle birkaç hafta içinde tamamlanır. Alıcı bulmak ayrı bir süreçtir ve yerel piyasaya bağlıdır.
Tapu devir ücreti nedir?
Tapu devir ücreti, bu makalenin yazıldığı dönemde kanun gereği beyan edilen satış değerinin yaklaşık yüzde dördü olarak belirlenmiştir. Prensipte alıcı ile satıcı arasında paylaşılır; ancak fiilen kimin ödeyeceği çoğunlukla müzakere edilir.
Satış için Türkiye vergi numarasına ihtiyacım var mı?
Evet, satışı tamamlamak ve doğabilecek vergi yükümlülüklerini yerine getirmek için Türkiye vergi numarasına ihtiyacınız vardır. Herhangi bir yabancı uyruklu, bu numarayı yerel bir vergi dairesinden veya çevrimiçi olarak kısa sürede alabilir.
Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; kişisel durumunuzu değerlendirmek için bir uzmana danışmanız şiddetle tavsiye edilir. Bu makaledeki bilgilerin kullanımından doğabilecek hiçbir sorumluluk kabul edilmemektedir.
