Eine im Ausland befindliche Immobilie zu verkaufen kann kompliziert wirken, und Ausländer, die ihre Immobilie in der Türkei verkaufen möchten, machen sich in der Regel um drei Dinge Sorgen: die Bürokratie, die Steuer und die Frage, wie das Geld danach ins Ausland transferiert werden kann. Kurz gesagt: Ein ausländischer Eigentümer kann eine türkische Immobilie an jeden Käufer verkaufen, ob türkisch oder ausländisch, über das Grundbuchamt (Tapu ve Kadastro). Ist die Akte vollständig, wird die Übertragung oft in einem einzigen Termin abgeschlossen. Die eigentliche Arbeit liegt in der Vorbereitung.
Gordion Partners ist ein Beratungsunternehmen im Zentrum Istanbuls, das ausländische Eigentümer durch diesen Prozess führt. Der Verkauf von Immobilien in der Türkei durch Ausländer ist eine Aufgabe, die wir jede Woche begleiten. Dieser Leitfaden erklärt, wie Ausländer den Verkauf von Anfang bis Ende abwickeln, welche Unterlagen benötigt werden, welche Steuern anfallen und wie der Erlös ins Heimatland überwiesen werden kann.
Dürfen Ausländer Immobilien in der Türkei verkaufen?
Ja, Ausländer dürfen Immobilien in der Türkei zu denselben Bedingungen wie beim ursprünglichen Kauf verkaufen. Wenn Sie die Immobilie als ausländischer Staatsbürger erwerben konnten, können Sie sie auch verkaufen, und zwar an einen türkischen Staatsbürger, einen anderen Ausländer oder eine Gesellschaft. Der Verkauf wird beim örtlichen Grundbuchamt (Tapu ve Kadastro) eingetragen, das zur Generaldirektion für Grundbuchwesen und Kataster gehört. Das Eigentum geht erst über, wenn der neue Eigentumsnachweis (Tapu) dort unterzeichnet wird, nicht beim Abschluss eines privaten Vertrages.
Die Regelungen, die den Ausländerbesitz beim Kauf einschränken, etwa Beschränkungen in der Nähe von Militärzonen, führen beim Verkauf zu keinen neuen Problemen. Sie beziehen sich hauptsächlich auf die Frage, wer als Käufer infrage kommt. Ist der Käufer ebenfalls ein ausländischer Staatsbürger, müssen seine Staatsangehörigkeit und die Lage der Immobilie nach wie vor die Standardprüfungen durchlaufen, was zusätzliche Zeit in Anspruch nehmen kann.
Welche Unterlagen Sie vor dem Verkauf benötigen
Ein reibungsloser Verkauf beginnt mit einer vollständigen Akte. Der Immobilienverkauf in der Türkei erfordert einen spezifischen Satz von Dokumenten, und ein fehlendes Dokument ist der häufigste Grund für die Verschiebung eines Termins. In der Regel werden folgende Unterlagen benötigt.
- Der Originaleigentumsnachweis (Tapu) für die Immobilie auf Ihren Namen.
- Ihr Reisepass und in den meisten Fällen eine notariell beglaubigte türkische Übersetzung davon.
- Ihre türkische Steuernummer, die jeder Ausländer beim örtlichen Finanzamt oder online beantragen kann.
- Ein Immobilienbewertungsgutachten von einem zugelassenen Gutachter (siehe unten).
- Die gültige Pflichtversicherung gegen Erdbeben (DASK) für die Immobilie.
- Eine aktuelle Steuerbescheinigung der Gemeinde, die bestätigt, dass keine lokalen Steuerschulden bestehen.
- Aktuelle biometrische Lichtbilder, in der Regel zwei Stück.
Gehört die Immobilie mehreren Eigentümern, müssen alle bei der Unterzeichnung vertreten sein, entweder persönlich oder durch eine Vollmacht. Die Anforderungen können je nach Stadt variieren und sich im Laufe der Zeit ändern; bestätigen Sie daher Ihre individuelle Liste vor der Terminbuchung mit einem Berater.
Wie Ausländer den Immobilienverkauf in der Türkei Schritt für Schritt abwickeln
Der Ablauf des Immobilienverkaufs in der Türkei als Ausländer folgt einer klaren Reihenfolge. Wer diese kennt, vermeidet unnötige Wege zum Grundbuchamt.
- Preis und Bedingungen vereinbaren, idealerweise schriftlich, mit dem Käufer.
- Das Bewertungsgutachten einholen, das immer dann vorgeschrieben ist, wenn eine ausländische Person an der Transaktion beteiligt ist.
- Alle Schulden auf der Immobilie begleichen, einschließlich lokaler Grundsteuer, DASK-Versicherung und Versorgungskonten.
- Beim Grundbuchamt einen Übertragungstermin beantragen. Der Käufer zahlt in der Regel zu diesem Zeitpunkt im Rahmen einer privaten Vereinbarung eine Anzahlung.
- Die Eigentumsübertragungsgebühr bezahlen, anschließend den Termin wahrnehmen, bei dem beide Seiten unterzeichnen und der neue Tapu sofort ausgehändigt wird.
Von einer vollständigen Akte bis zum unterzeichneten Eigentumsnachweis dauert der aktive Teil des Immobilienverkaufs in der Türkei häufig nur wenige Wochen. Die Zeit für die Käufersuche ist davon getrennt und hängt ausschließlich vom Markt ab. Für Eigentümer im Ausland lautet die eigentliche Frage oft: Wie kann ich Immobilien in der Türkei als Ausländer ohne Anreise verkaufen? Der folgende Abschnitt zur Vollmacht gibt hierauf die Antwort.
Steuern beim Immobilienverkauf in der Türkei als Ausländer
Die wichtigste Steuer, die beim Immobilienverkauf in der Türkei als Ausländer eingeplant werden sollte, ist die Kapitalertragsteuer. Die Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe in der Türkei wird auf den erzielten Gewinn erhoben, also auf die Differenz zwischen dem indexierten Kaufpreis und dem Verkaufspreis, nicht auf den gesamten Verkaufsbetrag. Zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels gilt eine wichtige Begünstigung: Wer die Immobilie mehr als fünf Jahre vor dem Verkauf besessen hat, ist mit dem Gewinn für Privatpersonen in der Regel von dieser Steuer befreit. Wird vor Ablauf von fünf Jahren verkauft, wird der Gewinn dem Jahreseinkommen hinzugerechnet und nach einem progressiven Steuersatz besteuert.
Zwei Aspekte mildern die Steuerlast. Erstens werden die ursprünglichen Anschaffungskosten vor der Gewinnberechnung anhand eines amtlichen Index an die Inflation angepasst, was die Steuerbemessungsgrundlage reduziert. Zweitens gibt es einen kleinen jährlichen Freibetrag, der jedes Jahr aktualisiert wird.
Neben der Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe in der Türkei ist die Tapu-Übertragungsgebühr zu beachten, die gesetzlich auf rund vier Prozent des deklarierten Verkaufswertes festgelegt ist, zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels. Prinzipiell wird sie zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, obwohl die lokale Praxis, wer tatsächlich zahlt, variiert. Steuersätze und Schwellenwerte ändern sich jährlich; überprüfen Sie daher die aktuellen Zahlen mit einem Berater und der Türkischen Steuerverwaltung, bevor Sie sich auf einen Preis festlegen.
Das obligatorische Immobilienbewertungsgutachten
Ein Immobilienbewertungsgutachten ist gesetzlich vorgeschrieben bei jedem Verkauf, bei dem ein ausländischer Staatsbürger beteiligt ist. Das Gutachten wird von einem von der Kapitalmarktbehörde zugelassenen Gutachter erstellt und gibt den amtlichen Marktwert an, den das Grundbuchamt als Mindestreferenz für die Transaktion verwendet. Sie können keinen Wert erklären, der weit darunter liegt.
Die Bewertung schützt alle Beteiligten, hat jedoch praktische Auswirkungen auf den Verkäufer. Sie legt eine Untergrenze für den deklarierten Preis fest, was wiederum die Übertragungsgebühr und den erfassten Gewinn beeinflusst. Das Gutachten ist in der Regel für einen begrenzten Zeitraum gültig, häufig rund drei Monate; es macht daher Sinn, es zu bestellen, sobald ein ernsthafter Käufer vorhanden ist, und nicht lange im Voraus. Kalkulieren Sie eine moderate Pauschalgebühr ein und betrachten Sie die Einschätzung des Gutachters als Ausgangspunkt für Ihre Verhandlungen.
Den Verkaufserlös aus der Türkei transferieren
Ausländer können ihren Verkaufserlös aus der Türkei transferieren, es gibt kein generelles Verbot, Geld ins Ausland zu überweisen. Der Erlös wird in der Regel zunächst auf ein türkisches Bankkonto überwiesen und dann auf Ihr Konto im Ausland weitergeleitet. Banken verlangen den neuen Eigentumsnachweis und einen Nachweis über die Herkunft der Mittel; bewahren Sie daher alle Dokumente aus dem ursprünglichen Kauf und dem Verkauf auf.
Ein Detail ist wichtig, wenn Sie ursprünglich Devisen in die Türkei eingebracht haben, um die Immobilie zu kaufen: Das Aufbewahren der Bankbelege dieses eingehenden Transfers erleichtert den ausgehenden Transfer und hilft Ihrer Bank, ihn ohne Verzögerung abzuwickeln. Wurde die Immobilie über eine Gesellschaft erworben oder finanziert, ist der Papierkram aufwendiger, und hier spart eine vorherige Beratung Zeit.
Persönlicher Verkauf oder Verkauf per Vollmacht
Viele ausländische Eigentümer befinden sich nicht in der Türkei, wenn sie sich zum Verkauf entschließen, und das müssen sie auch nicht. Sie können einer Vertrauensperson in der Türkei eine Vollmacht erteilen, die bei einem türkischen Notar oder im türkischen Konsulat im Ausland ausgestellt wird, und diese bevollmächtigen, die Urkunde in Ihrem Namen zu unterzeichnen. Die beiden Optionen im Vergleich.
- Persönlicher Verkauf: Sie erscheinen selbst beim Grundbuchamt, was Reise und Planung erfordert, behalten aber die volle Kontrolle und unterzeichnen die Urkunde persönlich. Geeignet für Eigentümer, die sich bereits in der Türkei aufhalten.
- Verkauf per Vollmacht: Sie müssen überhaupt nicht in der Türkei sein. Sie lassen im Voraus eine notariell beglaubigte Vollmacht ausstellen und delegieren die Unterzeichnung an Ihren Vertreter. Geeignet für Eigentümer, die im Ausland leben.
Eine Vollmacht sollte sorgfältig abgefasst werden, damit sie genau die für den Verkauf erforderlichen Befugnisse umfasst und nicht mehr. Wir helfen Eigentümern, den Umfang korrekt zu bestimmen, damit sie die Kontrolle behalten, während sie im Ausland bleiben.
Wie Gordion Partners Ausländer beim Immobilienverkauf in der Türkei unterstützt
Der Immobilienverkauf in der Türkei ist vor allem eine Frage der richtigen Reihenfolge und der Vollständigkeit der Unterlagen, und genau hier verdient sich ein Berater seinen Platz. Bei Gordion Partners prüfen wir Ihre Eigentumssituation und Steuerlage, beauftragen die Bewertung, bereiten eine vollständige Grundbuchakte vor, koordinieren den Termin und begleiten anschließend den Transfer Ihres Erlöses. Wir arbeiten mit ausländischen Eigentümern auf Englisch, Französisch, Türkisch, Russisch und Chinesisch und sind im Zentrum Istanbuls ansässig, sodass Sie uns in jeder Phase erreichen können. Wenn Sie einen Verkauf in Betracht ziehen, kontaktieren Sie uns für weitere Informationen, und wir werden Ihren konkreten Fall gemeinsam analysieren. Ausländer beim Immobilienverkauf in der Türkei in jedem dieser Schritte zu begleiten ist Teil unserer wöchentlichen Arbeit.
Häufig gestellte Fragen
Wie können Ausländer Immobilien in der Türkei ohne Anreise verkaufen?
Sie können ohne Anreise verkaufen, indem Sie einer Vertrauensperson in der Türkei eine Vollmacht erteilen. Das Dokument kann im türkischen Konsulat in Ihrem Land oder bei einem Notar in der Türkei ausgestellt werden und ermächtigt Ihren Vertreter, den Eigentumsnachweis in Ihrem Namen beim Grundbuchamt zu unterzeichnen.
Zahlen Ausländer beim Immobilienverkauf in der Türkei Kapitalertragsteuer?
Ausländer können beim Immobilienverkauf in der Türkei Kapitalertragsteuer zahlen, wenn sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkaufen. Zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels sind Privatpersonen, die die Immobilie mehr als fünf Jahre besessen haben, in der Regel von der Steuer befreit, und der steuerpflichtige Gewinn wird vor der Berechnung inflationsbereinigt.
Ist ein Bewertungsgutachten beim Verkauf Pflicht?
Ja, ein Immobilienbewertungsgutachten eines zugelassenen Gutachters ist bei jedem Verkauf, bei dem ein ausländischer Staatsbürger beteiligt ist, gesetzlich vorgeschrieben. Es legt den Mindestwert fest, den das Grundbuchamt für die Transaktion erfasst.
Kann ich den Verkaufserlös in mein Heimatland transferieren?
Ja, Sie können Ihren Verkaufserlös ins Ausland überweisen. Das Geld wird in der Regel zunächst auf ein türkisches Bankkonto eingezahlt und dann ins Ausland überwiesen, nachdem Sie der Bank den neuen Eigentumsnachweis und die Herkunft der Mittel nachgewiesen haben.
Wie lange dauert der Immobilienverkauf in der Türkei?
Sobald Sie einen Käufer haben und die Dokumentenmappe vollständig ist, wird die offizielle Übertragung beim Grundbuchamt häufig innerhalb weniger Wochen abgeschlossen. Die Käufersuche ist ein eigenständiger Prozess und hängt vom lokalen Markt ab.
Was ist die Eigentumsübertragungsgebühr?
Die Eigentumsübertragungsgebühr ist gesetzlich auf rund vier Prozent des deklarierten Verkaufswertes festgelegt, zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels. Im Prinzip wird sie zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, obwohl die tatsächliche Zahlungsvereinbarung oft verhandelt wird.
Benötige ich eine türkische Steuernummer zum Verkaufen?
Ja, Sie benötigen eine türkische Steuernummer, um den Verkauf abzuschließen und etwaige Steuerpflichten zu erfüllen. Jeder ausländische Staatsbürger kann diese schnell beim örtlichen Finanzamt oder online beantragen.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken. Es wird dringend empfohlen, einen Fachmann zu konsultieren, um Ihre persönliche Situation zu bewerten. Für etwaige Schäden, die durch die Nutzung der in diesem Artikel enthaltenen Informationen entstehen, wird keine Haftung übernommen.
