Türkiye'de Tapu Devri ve Ekspertiz Desteği

Yabancı bir alıcı için tapu devri nasıl işler

Tapu, tapu müdürlüğünde (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) devredilir. Fiyat ve daire üzerinde anlaşıldıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurulur ve bir randevu verilir. Yabancıya yapılan satışta, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir değerleme şirketinden alınan değerleme raporu zorunludur; rapor Web-Tapu veya TADEBİS üzerinden alınır. Ardından alıcı ile satıcı ya da vekaletnameli temsilcileri tapu müdürlüğünde imza atar, tapu harcı ödenir ve yeni tapu düzenlenir. Türkçe bilmiyorsanız imza için bir tercüman ayarlanır.

Değerleme raporu (ekspertiz)

Rapor, mülkün piyasa değerini belirtir. Genel bir alımda, yabancıya satış için gereken dosyanın bir parçasıdır. Vatandaşlıkta ise belirleyicidir: değerleme, tapudaki satış bedeli ve bankayla kanıtlanan ödemeler ayrı ayrı USD 400,000'a ulaşmalıdır; aksi halde tapu müdürlüğü Tutar Tespit Belgesi'ni (TTB) düzenlemez. Değerleme raporu 6 ay geçerlidir.

27 Eylül 2026'ya kadar vatandaşlık için değerleme raporlarını yalnızca GEDAŞ hazırlayabiliyordu. Ekim 2026'da birçok hukuk bürosu ve haber kaynağı, 28 Eylül 2026'dan itibaren SPK lisanslı, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nde (TDUB) aktif ve TADEBİS'e bağlı her değerleme şirketinin bu raporları hazırlayabileceğini bildirdi. Değeri TKGM yine kontrol eder ve TTB'yi düzenler; yani şirket seçimi tek başına bir raporu kabul edilebilir kılmaz.

16 Ekim 2023'ten itibaren alınan mülke dayalı ikamet izninde değerleme değil, tapuda yazan satış bedeli esas alınır (bkz. mülk sahipleri için ikamet izni).

Mülkün ödemesi

Ödemeler bankalar üzerinden yapılır, asla nakit yapılmaz. Vatandaşlıkta, devirden önce USD, EUR veya GBP'niz Türkiye'deki bir bankaya, oradan da Merkez Bankası'na (TCMB) satılır. Banka, USD karşılığını ve vatandaşlık amacını gösteren bir Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenler; bu belge, satıcının hesabına yapılan ödemenin onaylı dekontuyla birlikte tapu müdürlüğüne sunulur.

Tapu satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi yalnızca yabancılara değil tüm alıcılara uygulanır. Sistemin zorunlu başlangıcı 28 Eylül 2026'da 1 Aralık 2026'ya ertelendi; devir gününüzde nasıl uygulandığını teyit ediyoruz.

Bizim yaptıklarımız ve başkalarının yaptıkları

Yetki belgeli bir gayrimenkul danışmanlık firması olarak:

• belge listesini hazırlıyor ve her belgeyi randevudan önce kontrol ediyoruz;
• değerleme raporunu talep ediyor ve düzenlenene kadar takip ediyoruz;
• tapu başvurusunu ve randevuyu koordine ediyoruz;
• vatandaşlık için döviz satışını ve DAB'ı bankanızla koordine ediyoruz;
• gerekirse tercüman ayarlıyor ve imza gününde size eşlik ediyoruz;
• devirden sonra mülkün teslimine ve aboneliklere yardımcı oluyoruz.

Devri tapu müdürlüğü (TKGM) tescil eder ve vatandaşlık için TTB'yi düzenler; raporu değerleme şirketi hazırlar; tercümeleri ve vekaletnameleri noter onaylar. Sözleşme veya tapu kaydı hakkında hukuki görüş için bağımsız bir avukat tutun.

Kimler için uygun değil

• Belirli bir fiyata ulaşacak şekilde yazılmış bir değerleme raporu isteyen alıcılar: rapor piyasa değerini belirtir ve tapu müdürlüğü bunu kontrol eder.
• Bir uyuşmazlıkta kendilerini temsil edecek birine ihtiyaç duyan alıcılar: bunu bağımsız bir avukat yapar.

Maliyetler

Genel bilgi olarak, Ekim 2026 itibarıyla:

• Tapu harcı: alıcıdan %2 ve satıcıdan %2, toplam %4. Kimin ödeyeceği taraflar arasında kararlaştırılabilir, ancak her taraf kendi payından sorumlu kalır. 7566 sayılı Kanun'dan (Resmî Gazete, 19 Aralık 2025) bu yana matrah, emlak vergisi değerinden düşük olamayan beyan edilen devir bedelidir ve eksik beyanın cezası verginin %100'üdür. Oranın kendisi değişmedi.
• Döner sermaye ücreti: işlem başına, tapu harcından ayrı alınan sabit bir tutar.
• Değerleme raporu: ücretini değerleme şirketi alır.
• Gerektiğinde tercümeler, noter ücretleri ve tercüman.

Kendi ücretlerimizi yayımlamıyoruz: ücretler, sorularınız ve hizmet kapsamı için bize ulaşın.

Sık yapılan hatalar

• Değerleme raporunun süresini geçirmek: rapor 6 ay geçerlidir.
• Vatandaşlık için: DAB düzenlenmeden ödeme yapmak veya dosyayla uyuşmayan bir hesaptan ödeme yapmak.
• Gerçek bedelden düşük bir bedel beyan etmek: vergi ziyaı cezası artık verginin %100'üdür.
• Satışı kapsamayan veya Türkiye'de kabul edilen biçimde düzenlenmemiş bir vekaletname.
• Pasaportta, tercümesinde ve vergi numarası kaydında farklı yazılmış isimler.

Rehberler

• Yabancı alıcılar için tapu süreci
• Vatandaşlık için tapu randevusu
• Yabancı alıcılar için değerleme raporu
• Döviz Alım Belgesi (DAB)
• %4 tapu harcı

Danışmanlık randevusu alın veya bize WhatsApp'tan yazın: hangi mülkü ne zaman aldığınızı anlatın, devri sizinle birlikte planlayalım.