عقد الوعد بالبيع والجنسية التركية: كيف يعمل هذا المسار
بقلم Burak Ünal, المؤسس والشريك الإداري, Gordion Partners
· 11 دقائق قراءة
باختصار
الجنسية التركية عبر عقد الوعد بالبيع الموثّق ممكنة، بشرط أن يلتزم satış vaadi واحد بكامل مبلغ 400,000 دولار أمريكي ويسجّله السجل العقاري كشرح. ولا يمكن لطلب الجنسية التركية عبر عقد الوعد بالبيع جمع عقود منفصلة، ويُحتفظ بالعقار لمدة ثلاث سنوات.
المحتويات
- ما هو مسار عقد الوعد بالبيع والجنسية التركية؟
- عقد الوعد بالبيع مقابل نقل سند الملكية
- شروط طلب الجنسية التركية عبر عقد الوعد بالبيع
- كيف يعمل عقد الوعد بالبيع، خطوة بخطوة؟
- التكاليف فيما يتجاوز استثمار 400,000 دولار أمريكي
- الأخطاء الشائعة التي ينبغي تجنبها
- الجدول الزمني من التوقيع إلى جواز السفر التركي
- أفراد الأسرة المشمولون بالطلب
- هل تفكّرون في الجنسية التركية أو الانتقال إلى تركيا؟
- الأسئلة الشائعة
- عن Gordion Partners
نعم، التقدم للحصول على الجنسية التركية عبر عقد الوعد بالبيع مسموح به: يمكنك استيفاء شرط الاستثمار باستخدام satış vaadi sözleşmesi موثّق لدى كاتب العدل بدلاً من نقل سند الملكية فوراً، بشرط أن يلتزم عقد واحد بكامل مبلغ 400,000 دولار أمريكي وأن يقوم السجل العقاري بتسجيل الشرح عليه. وحتى أكتوبر 2026، يناسب هذا المسار العقارات قيد الإنشاء التي لا تحمل سند ملكية بعد.
معلومات أساسية (حتى أكتوبر 2026)
- يتطلب طلب الجنسية عبر الوعد بالبيع (satış vaadi) كامل مبلغ 400,000 دولار أمريكي في عقد موثّق واحد؛ ولا يمكن جمع عقود منفصلة لتحقيق هذا المبلغ.
- الحد الأدنى للاستثمار العقاري للحصول على الجنسية التركية هو 400,000 دولار أمريكي، وذلك منذ 13 يونيو 2022.
- يجب الاحتفاظ بالعقار لمدة ثلاث سنوات، ويُسجَّل هذا كشرح على سند الملكية.
- يُعِدّ تقرير التقييم شركة مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK)، وتبقى صلاحيته سارية لمدة ستة أشهر.
- يتم الدفع عبر البنوك مع الحصول على شهادة شراء العملة الأجنبية (DAB)، ولا يُقبل الدفع نقداً أبداً.
- تستغرق الجنسية عن طريق الاستثمار عادة من 8 إلى 12 شهراً من الاستثمار حتى الحصول على جواز السفر.
المصادر: TKGM، الجنسية عن طريق العقار، مديرية شؤون السكان والجنسية
إذا كنتم تشترون شقة قيد الإنشاء أو وحدة لا تحمل سند ملكية مستقلاً بعد، فقد يظل بإمكانكم استخدامها للحصول على الجنسية عبر عقد وعد بالبيع موثّق لدى كاتب العدل. يشرح هذا الدليل كيف يعمل مسار عقد الوعد بالبيع والجنسية التركية، وما الذي يتحقق منه السجل العقاري، وأين تقع الطلبات في الأخطاء.
ما هو مسار عقد الوعد بالبيع والجنسية التركية؟
عقد الوعد بالبيع هو اتفاق موثّق لدى كاتب العدل يتعهد فيه البائع بالبيع ويتعهد المشتري بالشراء لعقار محدد بشروط ثابتة. وفي القانون التركي، يُعرف هذا بـ satış vaadi sözleşmesi، يُحرَّر ويُوثَّق من قبل كاتب العدل، ثم يُسجَّل كشرح في السجل العقاري. وبالنسبة للجنسية، يمكن أن يحل محل نقل السند الكامل عندما لا تكون الوحدة جاهزة بعد للتسجيل باسمك، مثل مبنى لا يزال قيد الإنشاء. للاطلاع على الصورة الأوسع، راجع مسار الجنسية التركية عن طريق العقار.
النقطة التي يغفلها كثير من المشترين بسيطة. فعقد موثّق عادي لا يكفي بمفرده. لا يعمل مسار عقد الوعد بالبيع والجنسية التركية إلا بعد تسجيل العقد، أي الحصول على شرح به، في السجل العقاري مقابل العقار المحدد، حتى تتمكن الدولة من رؤية التزامكم. فعقد وعد بالبيع موثّق لم يُسجَّل أبداً لا يمنحكم أي حق في الجنسية، بغضّ النظر عن المبلغ الذي دفعتموه.
عقد الوعد بالبيع مقابل نقل سند الملكية
يُعدّ نقل سند الملكية وعقد الوعد بالبيع طريقتين مختلفتين لاستيفاء نفس شرط العقار البالغ 400,000 دولار أمريكي. فنقل السند يُسجّل العقار باسمكم فوراً. أما عقد الوعد بالبيع فيُسجّل وعداً موثّقاً بنقله لاحقاً، وهو ما يناسب العقارات قيد الإنشاء التي لا يمكن تسجيل سندها بعد.
| البند | نقل سند الملكية | عقد الوعد بالبيع |
|---|---|---|
| ما يحدث | تنتقل الملكية إليكم فوراً | يوثّق كاتب العدل وعداً بالبيع، ويُسجَّل كشرح في السجل العقاري |
| الاستخدام النموذجي | الوحدات المكتملة والمسجَّلة | الوحدات قيد الإنشاء أو غير المسجَّلة بعد |
| الحد الأدنى | 400,000 دولار أمريكي | 400,000 دولار أمريكي في عقد واحد |
| مدة الاحتفاظ | 3 سنوات | 3 سنوات |
| الجهة المسجِّلة | السجل العقاري TKGM | كاتب العدل، ثم شرح في TKGM |
بالنسبة لمشترين العقارات قيد الإنشاء الراغبين في الجنسية التركية، يكون عقد الوعد بالبيع غالباً المسار العملي الوحيد إلى أن يكتمل المبنى ويصدر سنده الخاص.
شروط طلب الجنسية التركية عبر عقد الوعد بالبيع
يجب أن يضع طلب الجنسية التركية عبر عقد الوعد بالبيع كامل مبلغ 400,000 دولار أمريكي في عقد واحد. ولا يمكن جمع عقود منفصلة للوصول إلى هذا الحد، وإن كان يمكن أن تضم هذه العقد الواحد عدة وحدات. وهذا هو الخطأ الأكثر شيوعاً بين المشترين.
- يجب أن يكون كامل مبلغ 400,000 دولار أمريكي في عقد وعد بالبيع موثّق واحد؛ ولا تُجمَع العقود المنفصلة أبداً.
- منذ 12 ديسمبر 2023، يجب أن يكون العقار وحدة مستقلة (bağımsız bölüm) بموجب قانون ملكية الطبقات رقم 634. الأرض الفضاء لا تؤهّل.
- يجب أن يصل كل من ثلاثة أرقام إلى 400,000 دولار أمريكي على الأقل: السعر المذكور في العقد، والدفعات المثبتة بالسجلات المصرفية، والقيمة السوقية في تقرير التقييم.
- يتم الدفع عبر البنوك مع الحصول على شهادة شراء العملة الأجنبية (Döviz Alım Belgesi، DAB)، ولا يُقبل الدفع نقداً أبداً.
- يُحتفظ بالعقار لمدة ثلاث سنوات، مع شرح على سند الملكية يفيد بأنه لن يُباع خلال هذه الفترة.
- يجب ألا يكون العقار قادماً من أجنبي آخر، أو من شخص حصل على الجنسية عن طريق الاستثمار، أو من بائع حصل عليه من شخص كهذا خلال السنوات الثلاث الأخيرة.
تعتمد مناسبة عقد الوعد بالبيع لعملية شرائكم على المطور، وجدول الدفعات، والتقييم. يمكن لـفريقنا المتخصص في الجنسية التركية عن طريق الاستثمار مراجعة الأمر في استشارة قصيرة قبل توقيع أي شيء.
كيف يعمل عقد الوعد بالبيع، خطوة بخطوة؟
يعمل عقد الوعد بالبيع عبر ترتيب محدد من الخطوات، من تقرير التقييم إلى قرار الجنسية، مع جهة مختصة محددة في كل مرحلة. فكيف يعمل عقد الوعد بالبيع في الممارسة العملية؟ تتبع الخطوات أدناه الترتيب الذي تتوقعه الجهات المختصة، ويجب إكمال كل خطوة قبل التالية.
- طلب تقرير تقييم من شركة تقييم مرخّصة من SPK وعضو في TDUB ومرتبطة بـ TADEBİS؛ ويبقى سارياً لمدة ستة أشهر.
- فتح حساب مصرفي تركي وتحويل الأموال بعملة أجنبية، حتى يتمكن البنك من إصدار شهادة DAB التي تثبت أن العملة بيعت من خلال بنك في تركيا.
- توقيع عقد الوعد بالبيع الموثّق لدى كاتب العدل، مع ذكر كامل مبلغ 400,000 دولار أمريكي والوحدات التي يغطيها.
- تقديم طلب من كاتب العدل لتسجيل شرح العقد في السجل العقاري TKGM مقابل العقار المحدد.
- تقديم طلب إلى TKGM للحصول على شهادة تحديد المبلغ (Tutar Tespit Belgesi، TTB)، التي تؤكد أن القيمة تبلغ الحد المطلوب.
- تقديم ملف الجنسية، مع شهادة المطابقة، إلى مديرية الجنسية والسكان.
التكاليف فيما يتجاوز استثمار 400,000 دولار أمريكي
فيما يتجاوز مبلغ 400,000 دولار أمريكي نفسه، يترتب على عقد الوعد بالبيع رسوم كاتب العدل، ورسوم التقييم، والتكاليف المعتادة المرتبطة بالسند. وهذه منفصلة عن الاستثمار، وينبغي وضعها في الحساب منذ البداية.
تشمل التكاليف الرسمية رسم سند الملكية بنسبة 2% على المشتري و2% على البائع، محسوبة على السعر المصرَّح به، الذي لا يجوز أن يقل عن القيمة الضريبية للعقار، بالإضافة إلى رسم صندوق دوّار يُحدَّد لكل معاملة. ويُحتسب توثيق عقد الوعد بالبيع لدى كاتب العدل بشكل منفصل، ولتقرير التقييم رسمه الخاص.
ومن التكاليف الأخرى التي ينبغي التخطيط لها رسوم البنك المرتبطة بإدخال العملة، وترجمة وتوثيق مستنداتكم (apostille)، وأتعاب المتخصصين الذين تستعينون بهم. وقد ترتفع أسعار العقارات وأسعار الصرف أو تنخفض، والتحركات السابقة لا تتنبأ بالمستقبل، فخططوا للميزانية بهامش احتياطي بدلاً من الاعتماد على رقم الليرة التركية الحالي.
الأخطاء الشائعة التي ينبغي تجنبها
يمكن تجنب الأخطاء الأكثر شيوعاً في عقد الوعد بالبيع من خلال مراجعة دقيقة قبل التوقيع. وكل منها قد يؤخر الملف أو يُسقطه.
في تجربتنا مع مستثمرين أجانب، كان السبب الأكثر شيوعاً لتعطل ملف عقد الوعد بالبيع هو عقد موثّق لدى كاتب العدل لم يُسجَّل شرحه أبداً في السجل العقاري، فلا تمتلك الدولة أي سجل لالتزام الشراء. كما نرى تقارير تقييم تنتهي صلاحيتها لأن الملف يُعَدّ ببطء: فالتقرير صالح لستة أشهر فقط، والتقديم المتأخر يعني دفع تكلفة تقرير ثانٍ.
- تقسيم مبلغ 400,000 دولار أمريكي على عقود منفصلة. فعقد واحد فقط هو الذي يُحسَب، ولذلك لا يتحقق الحد المطلوب.
- التوقيع عند كاتب العدل من دون تسجيل شرح العقد في السجل العقاري أبداً.
- دفع جزء من السعر نقداً، أو من دون شهادة DAB تثبت أن العملة مرّت عبر بنك.
- تقييم يبيّن أقل من 400,000 دولار أمريكي، أو تقييم انتهت صلاحيته البالغة ستة أشهر.
- شراء حصة في عقار، أو أرض، بدلاً من وحدة مستقلة بموجب قانون ملكية الطبقات رقم 634.
- عقار قادم من بائع غير مؤهّل، مثل أجنبي آخر أو مستثمر حصل على الجنسية سابقاً.
الجدول الزمني من التوقيع إلى جواز السفر التركي
يستغرق عقد الوعد بالبيع عادة من 8 إلى 12 شهراً من بدايته إلى نهايته، من التقييم والعقد وحتى جواز السفر. وهذا نطاق نموذجي من الممارسة الحالية، لا ضمان، ويتغير بحسب حجم الملفات في كل جهة مختصة.
يستغرق تقرير التقييم وخطوات البنك عادة أسابيع قليلة. ويمكن إنجاز توقيع عقد الوعد بالبيع وتسجيل شرحه في السجل العقاري بسرعة بمجرد جهوزية الأموال والمستندات. ثم تأتي شهادة تحديد المبلغ. وبعد ذلك تكون مراجعة الجنسية نفسها هي المرحلة الأطول، وتستغرق عادة عدة أشهر. ويُطبَّق نظام الدفع الآمن لمبيعات سندات الملكية (Güvenli Ödeme Sistemi) على المشترين، وقد تم تأجيل بدء تطبيقه الإلزامي إلى 1 ديسمبر 2026.
أفراد الأسرة المشمولون بالطلب
يمكن إدراج زوج أو زوجة المستثمر والأبناء دون سن 18 في طلب الجنسية نفسه. ولا تنطبق أي قاعدة عمرية أخرى: فالأبناء البالغون 18 سنة أو أكثر يقدّمون طلبهم بشكل مستقل.
وينعكس هذا في مسارات الهجرة الأخرى. فالبطاقة الفيروزية (Turquoise Card)، على سبيل المثال، تغطي أيضاً زوج أو زوجة حاملها والأبناء دون سن 18. ولا يغيّر عقد الوعد بالبيع من يستوفي شرط الأسرة؛ بل يغيّر فقط كيفية تسجيل الاستثمار نفسه.
عند استخدامه بالشكل الصحيح، يفتح طلب الجنسية التركية عبر عقد الوعد بالبيع مسار العقار للعقارات قيد الإنشاء وغير المسجَّلة بعد، شريطة أن يلتزم عقد موثّق واحد بكامل مبلغ 400,000 دولار أمريكي وأن يسجّل السجل العقاري الشرح عليه. اهتموا بإنجاز التقييم والعقد الواحد والشرح بشكل صحيح، وسيتبع باقي الملف المسار المعتاد. ولأن قواعد الهجرة والاستثمار تتغير كثيراً، تأكدوا من التفاصيل الحالية مع مستشار قبل الالتزام.
هل تفكّرون في الجنسية التركية أو الانتقال إلى تركيا؟
Gordion Partners هي شركة استشارات في الجنسية التركية عن طريق الاستثمار والانتقال إلى تركيا مقرها إسطنبول، ساعدت الأجانب منذ عام 2021 في الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، والاستثمار في تركيا، وتصاريح الإقامة والعمل. لمناقشة حالتكم، تواصلوا معنا عبر الهاتف أو واتساب على +90 533 140 04 96، أو عبر البريد الإلكتروني contact@investment.com.tr، أو زورونا في Merkez Mahallesi Hasat Sokak No: 12A, 34384 Şişli, İstanbul. تواصلوا معنا لمزيد من المعلومات.
الأسئلة الشائعة
ما هو عقد الوعد بالبيع للجنسية التركية؟
عقد الوعد بالبيع للجنسية التركية هو satış vaadi موثّق لدى كاتب العدل ومسجَّل كشرح في السجل العقاري، يلتزم بكامل مبلغ 400,000 دولار أمريكي لشراء عقار واحد. ويتيح لكم استيفاء الشرط قبل إجراء نقل سند فوري، وهو ما يناسب الوحدات قيد الإنشاء التي لا يمكن تسجيل سندها بعد.
هل يمكن الحصول على الجنسية التركية بعقد وعد بالبيع؟
نعم. يمكنكم الحصول على الجنسية التركية بعقد وعد بالبيع ما دام العقد الموثّق الواحد يلتزم بكامل مبلغ 400,000 دولار أمريكي، ويسجّل السجل العقاري الشرح عليه، ويكون العقار وحدة مستقلة محتفَظاً بها لمدة ثلاث سنوات.
هل يمكن جمع عقود وعد بيع منفصلة للوصول إلى 400,000 دولار أمريكي؟
لا. لا يمكن جمع العقود المنفصلة. يجب أن يكون كامل مبلغ 400,000 دولار أمريكي في عقد وعد بيع واحد، وإن كان يمكن لهذا العقد الواحد أن يغطي عدة وحدات.
هل يمكنني استخدام عقار قيد الإنشاء لهذا المسار؟
نعم. عقد الوعد بالبيع شائع لشراء عقار تركي قيد الإنشاء للحصول على الجنسية، حيث لا يكون المبنى قد اكتمل بعد ولا يمكن تسجيل سنده. ويجب أن يظل العقد موثّقاً ومسجَّلاً بشرح، وبقيمة كامل مبلغ 400,000 دولار أمريكي.
كم يستغرق مسار عقد الوعد بالبيع؟
يستغرق طلب الجنسية التركية عبر عقد الوعد بالبيع عادة من 8 إلى 12 شهراً من العقد إلى جواز السفر. وهذا نطاق نموذجي، لا ضمان، ويتوقف على حجم العمل في كل جهة مختصة.
عن Gordion Partners
Gordion Partners هي شركة استشارات في الجنسية عن طريق الاستثمار والانتقال إلى تركيا مقرها إسطنبول. ومنذ عام 2021، يرشد مستشارونا عملاء من مختلف دول العالم في مسارات الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، وإجراءات شراء العقارات، وتصاريح الإقامة والعمل، وتأسيس الشركات، ويعملون بإثنتي عشرة لغة: الإنجليزية، والفرنسية، والتركية، والروسية، والصينية، والعربية، والألمانية، والإسبانية، والهندية، والأردية، والفارسية، والبنغالية. وتقود الشركة مؤسسها والشريك المدير Burak Ünal، الحائز على ماجستير في التمويل من كلية لندن للاقتصاد وبكالوريوس في إدارة الأعمال من جامعة بوغازيتشي. ونركّز على تقديم إرشاد واضح وسريع الاستجابة ومهني في كل خطوة. لا تقوم Gordion Partners بعرض العقارات أو تسويقها أو بيعها. وعندما يحتاج العميل إلى وساطة عقارية، يقدّمها Burak Ünal، من خلال مؤسسته الفردية المسجّلة التي تعمل تحت الاسم التجاري Bosphorus Brokers (مكتب وساطة عقارية مرخّص).
تنويه: هذا المقال مخصص لأغراض إعلامية عامة فقط، ويُنصح بشدة باستشارة متخصص لتقييم حالتكم الشخصية. ولا تُقبل أي مسؤولية قد تنشأ عن استخدام المعلومات الواردة في هذا المقال.
خدمات ذات صلة
المعلومات في هذه الصفحة عامة وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. القواعد والمبالغ والإجراءات تتغير؛ تواصل معنا للتأكد من المتطلبات الحالية قبل اتخاذ أي خطوة.
