Vorverkaufsvertrag und Türkische Staatsbürgerschaft: So Funktioniert Es
Von Burak Ünal, Gründer und geschäftsführender Partner, Gordion Partners
· 10 Min. Lesezeit
Kurz gesagt
Die türkische Staatsbürgerschaft über einen notariellen Vorverkaufsvertrag ist möglich, doch der einzelne satış vaadi muss die vollen 400.000 USD binden und vom Grundbuchamt vermerkt werden. Ein Antrag per Vorverkaufsvertrag kann keine getrennten Verträge kombinieren, und die Immobilie wird drei Jahre gehalten.
Inhalt
- Was Ist Ein Vorverkaufsvertrag Für Die Türkische Staatsbürgerschaft?
- Vorverkaufsvertrag im Vergleich zur Eigentumsübertragung
- Regeln Für Einen Antrag Auf Türkische Staatsbürgerschaft Per Vorverkaufsvertrag
- Wie Funktioniert Ein Vorverkaufsvertrag, Schritt Für Schritt?
- Kosten Jenseits Der Investition Von 400.000 USD
- Häufige Fehler, Die Vermieden Werden Sollten
- Zeitrahmen Von Der Unterschrift Bis Zum Türkischen Pass
- Im Antrag Eingeschlossene Familienmitglieder
- Denken Sie Über Die Türkische Staatsbürgerschaft Oder Einen Umzug Nach Der Türkei Nach?
- Häufig Gestellte Fragen
- Über Gordion Partners
Ja, ein Antrag auf die türkische Staatsbürgerschaft über einen notariellen Vorverkaufsvertrag ist zulässig: Sie können die Voraussetzung mit einem notariell beurkundeten satış vaadi sözleşmesi erfüllen, statt die Eigentumsurkunde sofort zu übertragen, sofern ein einziger Vertrag die vollen 400.000 USD umfasst und das Grundbuchamt dies vermerkt. Stand Oktober 2026 eignet sich dies für Immobilien im Bau, die noch keine Eigentumsurkunde besitzen.
Wichtige Fakten (Stand Oktober 2026)
- Ein Antrag per Vorverkaufsvertrag (satış vaadi) für die Staatsbürgerschaft erfordert die vollen 400.000 USD in einem einzigen notariellen Vertrag; getrennte Verträge können nicht zusammengerechnet werden.
- Der Mindestbetrag für Immobilieninvestitionen zur türkischen Staatsbürgerschaft beträgt 400.000 USD, gültig seit dem 13. Juni 2022.
- Die Immobilie muss drei Jahre gehalten werden, vermerkt als Anmerkung im Grundbuch.
- Der Bewertungsbericht wird von einer SPK-lizenzierten Gesellschaft erstellt und ist sechs Monate gültig.
- Die Zahlung läuft über Banken mit einer Devisenkaufbescheinigung (DAB), niemals in bar.
- Die Staatsbürgerschaft durch Investition dauert in der Regel 8 bis 12 Monate von der Investition bis zum Pass.
Quellen: TKGM, Staatsbürgerschaft durch Immobilienbesitz, Generaldirektion für Bevölkerung und Staatsangehörigkeit
Wenn Sie eine Wohnung im Bau oder eine Einheit ohne eigene Eigentumsurkunde kaufen, können Sie diese unter Umständen trotzdem über einen notariellen Vorverkaufsvertrag für die Staatsbürgerschaft nutzen. Dieser Leitfaden erklärt, wie der Weg über den Vorverkaufsvertrag zur türkischen Staatsbürgerschaft funktioniert, was das Grundbuchamt prüft und wo Anträge häufig scheitern.
Was Ist Ein Vorverkaufsvertrag Für Die Türkische Staatsbürgerschaft?
Ein Vorverkaufsvertrag ist eine notariell beurkundete Vereinbarung, in der sich ein Verkäufer zum Verkauf und ein Käufer zum Kauf einer bestimmten Immobilie zu festen Bedingungen verpflichtet. Im türkischen Recht ist dies der satış vaadi sözleşmesi, der von einem Notar erstellt und beurkundet und anschließend im Grundbuch vermerkt wird. Für die Staatsbürgerschaft kann er eine vollständige Eigentumsübertragung ersetzen, wenn die Einheit noch nicht auf Ihren Namen eingetragen werden kann, etwa bei einem Gebäude im Bau. Einen umfassenden Überblick finden Sie unter dem Immobilienweg zur türkischen Staatsbürgerschaft.
Der Punkt, den viele Käufer übersehen, ist einfach. Ein bloß notariell beurkundeter Vertrag allein reicht nicht aus. Der Weg über den Vorverkaufsvertrag zur türkischen Staatsbürgerschaft funktioniert erst, wenn der Vertrag beim Grundbuchamt gegen die konkrete Immobilie eingetragen, also vermerkt wird, damit der Staat Ihre bindende Absicht erkennen kann. Ein notariell beurkundeter Vorverkaufsvertrag, der niemals eingetragen wird, begründet keinen Anspruch auf die Staatsbürgerschaft, unabhängig davon, wie viel bereits bezahlt wurde.
Vorverkaufsvertrag im Vergleich zur Eigentumsübertragung
Die Eigentumsübertragung und der Vorverkaufsvertrag sind zwei unterschiedliche Wege, dieselbe Immobilienvoraussetzung von 400.000 USD zu erfüllen. Eine Eigentumsübertragung trägt die Immobilie sofort auf Ihren Namen ein. Ein Vorverkaufsvertrag erfasst ein notariell beurkundetes Versprechen, sie später zu übertragen, was für Immobilien im Bau passt, die noch nicht eingetragen werden können.
| Punkt | Eigentumsübertragung | Vorverkaufsvertrag |
|---|---|---|
| Was geschieht | Das Eigentum geht sofort auf Sie über | Ein Notar beurkundet ein Verkaufsversprechen, im Grundbuch vermerkt |
| Typische Nutzung | Fertiggestellte, eingetragene Einheiten | Einheiten im Bau oder noch nicht eingetragene Einheiten |
| Mindestbetrag | 400.000 USD | 400.000 USD in einem einzigen Vertrag |
| Haltedauer | 3 Jahre | 3 Jahre |
| Eingetragen durch | Grundbuchamt TKGM | Notar, dann Vermerk bei TKGM |
Für Käufer türkischer Staatsbürgerschaft über Immobilien im Bau ist der Vorverkaufsvertrag oft der einzige praktikable Weg, bis das Gebäude fertiggestellt ist und seine eigene Eigentumsurkunde ausgestellt werden kann.
Regeln Für Einen Antrag Auf Türkische Staatsbürgerschaft Per Vorverkaufsvertrag
Ein Antrag auf türkische Staatsbürgerschaft per Vorverkaufsvertrag muss die vollen 400.000 USD in einen einzigen Vertrag legen. Getrennte Verträge können nicht zusammengerechnet werden, um die Schwelle zu erreichen, obwohl mehrere Einheiten innerhalb dieses einen Vertrags enthalten sein können. Dies ist der Fehler, den Käufer am häufigsten machen.
- Die vollen 400.000 USD müssen in einem einzigen notariell beurkundeten Vorverkaufsvertrag stehen; getrennte Verträge werden niemals kombiniert.
- Seit dem 12. Dezember 2023 muss die Immobilie eine eigenständige Einheit (bağımsız bölüm) nach dem Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 sein. Unbebautes Land qualifiziert sich nicht.
- Drei Werte müssen jeweils mindestens 400.000 USD erreichen: der im Vertrag genannte Preis, die durch Bankunterlagen nachgewiesenen Zahlungen und der Marktwert im Bewertungsbericht.
- Die Zahlung läuft über Banken mit einer Devisenkaufbescheinigung (Döviz Alım Belgesi, DAB), niemals in bar.
- Die Immobilie wird drei Jahre gehalten, mit einem Vermerk im Grundbuch, dass sie in dieser Zeit nicht verkauft wird.
- Die Immobilie darf nicht von einem anderen Ausländer, von jemandem, der die Staatsbürgerschaft durch Investition erhalten hat, oder von einem Verkäufer stammen, der sie in den letzten drei Jahren von einer solchen Person erhalten hat.
Ob ein Vorverkaufsvertrag zu Ihrem Kauf passt, hängt vom Bauträger, dem Zahlungsplan und der Bewertung ab. Unser Team für die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition kann dies in einer kurzen Beratung prüfen, bevor Sie etwas unterschreiben.
Wie Funktioniert Ein Vorverkaufsvertrag, Schritt Für Schritt?
Ein Vorverkaufsvertrag läuft in einer festen Abfolge von Schritten ab, vom Bewertungsbericht bis zur Entscheidung über die Staatsbürgerschaft, mit einer benannten Behörde bei jedem Schritt. Wie funktioniert also ein Vorverkaufsvertrag in der Praxis? Die folgenden Schritte folgen der von den Behörden erwarteten Reihenfolge, und jeder muss abgeschlossen sein, bevor der nächste beginnt.
- Bestellen Sie einen Bewertungsbericht bei einer SPK-lizenzierten Bewertungsgesellschaft, die TDUB-Mitglied und an TADEBİS angeschlossen ist; er bleibt sechs Monate gültig.
- Eröffnen Sie ein türkisches Bankkonto und überweisen Sie die Mittel in Fremdwährung, damit die Bank das DAB ausstellen kann, das belegt, dass die Währung über eine Bank in der Türkei verkauft wurde.
- Unterschreiben Sie den notariell beurkundeten Vorverkaufsvertrag bei einem Notar, mit Angabe der vollen 400.000 USD und der erfassten Einheiten.
- Lassen Sie den Notar den Vertrag beim Grundbuchamt TKGM gegen die konkrete Immobilie eintragen lassen.
- Beantragen Sie beim TKGM die Betragsfeststellungsbescheinigung (Tutar Tespit Belgesi, TTB), die bestätigt, dass der Wert die Schwelle erreicht.
- Reichen Sie die Staatsbürgerschaftsakte mit der Konformitätsbescheinigung bei der Direktion für Staatsbürgerschaft und Bevölkerung ein.
Kosten Jenseits Der Investition Von 400.000 USD
Über die 400.000 USD selbst hinaus fallen bei einem Vorverkaufsvertrag Notarkosten, die Bewertungsgebühr und die üblichen Kosten rund um die Eigentumsurkunde an. Diese sind von der Investition getrennt und sollten von Anfang an eingeplant werden.
Zu den offiziellen Kosten gehört die Grundbuchgebühr von 2% für den Käufer und 2% für den Verkäufer, berechnet auf den angegebenen Preis, der nicht unter dem Grundsteuerwert liegen darf, sowie eine je Transaktion festgesetzte Umlauffondsgebühr. Die notarielle Beurkundung des Vorverkaufsvertrags wird separat berechnet, und der Bewertungsbericht hat seine eigene Gebühr.
Weitere einzuplanende Kosten sind die Bankgebühren beim Einbringen der Devisen, die Übersetzung und Apostillierung Ihrer Dokumente sowie die Honorare der von Ihnen beauftragten Fachleute. Immobilienpreise und Wechselkurse können steigen oder fallen, und vergangene Entwicklungen sagen die Zukunft nicht voraus, planen Sie also mit einem Puffer, statt sich auf die heutige Lira-Zahl zu verlassen.
Häufige Fehler, Die Vermieden Werden Sollten
Die häufigsten Fehler bei einem Vorverkaufsvertrag lassen sich durch eine sorgfältige Prüfung vor der Unterschrift vermeiden. Jeder einzelne kann eine Akte verzögern oder zum Scheitern bringen.
Nach unserer Erfahrung in der Beratung ausländischer Investoren ist der häufigste Grund, warum eine Vorverkaufsvertrag-Akte stockt, ein notariell beurkundeter Vertrag, der niemals im Grundbuch vermerkt wurde, sodass der Staat keine Aufzeichnung über den verbindlichen Kauf besitzt. Wir sehen zudem, dass Bewertungsberichte verfallen, weil eine Akte zu langsam zusammengestellt wird: Der Bericht ist nur sechs Monate gültig, und ein verspäteter Antrag bedeutet, für einen zweiten Bericht zu zahlen.
- Die 400.000 USD auf getrennte Verträge aufzuteilen. Es zählt nur ein Vertrag, sodass die Schwelle verfehlt wird.
- Beim Notar zu unterschreiben, den Vertrag aber nie im Grundbuch vermerken zu lassen.
- Einen Teil des Preises in bar zu zahlen, oder ohne DAB, das belegt, dass die Währung über eine Bank gelaufen ist.
- Eine Bewertung, die weniger als 400.000 USD ausweist, oder eine, deren sechsmonatige Gültigkeit abgelaufen ist.
- Den Anteil an einer Immobilie oder Grundstück zu kaufen, statt eine eigenständige Einheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634.
- Eine Immobilie, die von einem nicht berechtigten Verkäufer stammt, etwa einem weiteren Ausländer oder einem früheren Investitionsbürger.
Zeitrahmen Von Der Unterschrift Bis Zum Türkischen Pass
Ein Vorverkaufsvertrag dauert insgesamt in der Regel 8 bis 12 Monate, von der Bewertung und dem Vertrag bis zum Pass. Das ist eine typische Spanne aus der aktuellen Praxis, keine Garantie, und sie schwankt mit dem Aktenvolumen bei jeder Behörde.
Der Bewertungsbericht und die Bankschritte dauern in der Regel wenige Wochen. Die Unterschrift des Vorverkaufsvertrags und seine Eintragung im Grundbuch können schnell erfolgen, sobald die Mittel und Unterlagen bereit sind. Danach folgt die Betragsfeststellungsbescheinigung. Die eigentliche Prüfung der Staatsbürgerschaft ist dann die längste Phase und dauert in der Regel mehrere Monate. Ein sicheres Zahlungssystem für Verkäufe von Eigentumsurkunden (Güvenli Ödeme Sistemi) gilt für Käufer, und sein verpflichtender Start wurde auf den 1. Dezember 2026 verschoben.
Im Antrag Eingeschlossene Familienmitglieder
Der Ehepartner des Investors und Kinder unter 18 Jahren können in denselben Staatsbürgerschaftsantrag eingeschlossen werden. Es gilt keine andere Altersregel: Kinder ab 18 Jahren stellen ihren eigenen Antrag.
Dies entspricht den anderen Einwanderungswegen. Die Turkuaz-Karte beispielsweise deckt ebenfalls den Ehepartner und die Kinder unter 18 Jahren des Inhabers ab. Ein Vorverkaufsvertrag ändert nicht, wer als Familie berechtigt ist; er ändert nur, wie die Investition selbst erfasst wird.
Richtig genutzt, eröffnet ein Antrag auf türkische Staatsbürgerschaft per Vorverkaufsvertrag den Immobilienweg für Immobilien im Bau und noch nicht eingetragene Immobilien, sofern ein einziger notariell beurkundeter Vertrag die vollen 400.000 USD umfasst und das Grundbuchamt dies vermerkt. Erledigen Sie die Bewertung, den einzigen Vertrag und den Vermerk korrekt, und der Rest der Akte folgt dem üblichen Weg. Da sich Einwanderungs- und Investitionsregeln häufig ändern, bestätigen Sie die aktuellen Details mit einem Berater, bevor Sie sich verpflichten.
Denken Sie Über Die Türkische Staatsbürgerschaft Oder Einen Umzug Nach Der Türkei Nach?
Gordion Partners ist ein in Istanbul ansässiges Beratungsunternehmen für die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition und für Relocation, das Ausländer seit 2021 bei der türkischen Staatsbürgerschaft durch Investition, bei Investitionen in der Türkei sowie bei Aufenthalts- und Arbeitserlaubnissen unterstützt hat. Um Ihre Situation zu besprechen, erreichen Sie uns per Telefon oder WhatsApp unter +90 533 140 04 96, per E-Mail an contact@investment.com.tr oder besuchen Sie uns unter Merkez Mahallesi Hasat Sokak No: 12A, 34384 Şişli, İstanbul. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen.
Häufig Gestellte Fragen
Was ist ein Vorverkaufsvertrag für die türkische Staatsbürgerschaft?
Ein Vorverkaufsvertrag für die türkische Staatsbürgerschaft ist ein notariell beurkundeter satış vaadi, im Grundbuch vermerkt, der die vollen 400.000 USD für einen einzigen Immobilienkauf bindet. Er ermöglicht es Ihnen, die Voraussetzung vor einer sofortigen Eigentumsübertragung zu erfüllen, was für Einheiten im Bau passt, die noch nicht eingetragen werden können.
Kann man die türkische Staatsbürgerschaft mit einem Vorverkaufsvertrag erhalten?
Ja. Sie können die türkische Staatsbürgerschaft mit einem Vorverkaufsvertrag erhalten, sofern der einzige notariell beurkundete Vertrag die vollen 400.000 USD bindet, das Grundbuchamt dies vermerkt und die Immobilie eine eigenständige Einheit ist, die drei Jahre gehalten wird.
Können getrennte Vorverkaufsverträge für die 400.000 USD kombiniert werden?
Nein. Getrennte Verträge können nicht zusammengerechnet werden. Die vollen 400.000 USD müssen in einem einzigen Vorverkaufsvertrag stehen, obwohl dieser eine Vertrag mehrere Einheiten abdecken kann.
Kann ich eine Immobilie im Bau für diesen Weg nutzen?
Ja. Ein Vorverkaufsvertrag ist üblich für die türkische Staatsbürgerschaft über Immobilien im Bau, bei denen das Gebäude noch nicht fertiggestellt ist und nicht eingetragen werden kann. Der Vertrag muss weiterhin notariell beurkundet, vermerkt und in Höhe der vollen 400.000 USD sein.
Wie lange dauert der Weg über den Vorverkaufsvertrag?
Ein Antrag auf türkische Staatsbürgerschaft per Vorverkaufsvertrag dauert in der Regel 8 bis 12 Monate vom Vertrag bis zum Pass. Das ist eine typische Spanne, keine Garantie, und sie hängt von der Arbeitsbelastung bei jeder Behörde ab.
Über Gordion Partners
Gordion Partners ist ein in Istanbul ansässiges Beratungsunternehmen für Staatsbürgerschaft durch Investition und für Relocation. Seit 2021 begleiten unsere Berater internationale Kunden bei der türkischen Staatsbürgerschaft durch Investition, dem Immobilienkaufprozess, Aufenthalts- und Arbeitserlaubnissen sowie der Unternehmensgründung, und arbeiten dabei in zwölf Sprachen: Englisch, Französisch, Türkisch, Russisch, Chinesisch, Arabisch, Deutsch, Spanisch, Hindi, Urdu, Persisch und Bengalisch. Das Unternehmen wird von seinem Gründer und geschäftsführenden Partner Burak Ünal geleitet, der einen MSc in Finance von der London School of Economics und einen BSc in Business Management von der Boğaziçi-Universität besitzt. Wir legen bei jedem Schritt Wert auf klare, reaktionsschnelle und professionelle Beratung. Gordion Partners listet, vermarktet oder verkauft keine Immobilien. Benötigt ein Kunde eine Immobilienvermittlung, wird diese über das eingetragene Einzelunternehmen von Burak Ünal erbracht, das unter dem Namen Bosphorus Brokers firmiert (eine lizenzierte Immobilienmaklerfirma).
Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken, und es wird dringend empfohlen, einen Fachmann zur Beurteilung Ihrer persönlichen Situation zu konsultieren. Es wird keine Haftung übernommen, die aus der Nutzung der Informationen in diesem Artikel entstehen könnte.
Passende Leistungen
Die Informationen auf dieser Seite sind allgemeiner Natur und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Regeln, Beträge und Verfahren ändern sich; bitte bestätigen Sie die aktuellen Voraussetzungen mit uns, bevor Sie handeln.
