قرارداد وعده بیع و تابعیت ترکیه: این روش چگونه کار می‌کند
به قلم Burak Ünal, بنیان‌گذار و شریک مدیر, Gordion Partners
· 13 دقیقه مطالعه
به طور خلاصه
تابعیت ترکیه از طریق قرارداد وعده بیع رسمی امکان‌پذیر است، اما این satış vaadi واحد باید کل مبلغ 400,000 دلار آمریکا را تعهد کند و اداره ثبت املاک آن را یادداشت‌گذاری نماید. درخواست تابعیت ترکیه از طریق قرارداد وعده بیع نمی‌تواند قراردادهای جداگانه را ترکیب کند، و ملک باید سه سال نگه‌داری شود.
فهرست مطالب
- قرارداد وعده بیع و تابعیت ترکیه چیست؟
- قرارداد وعده بیع در برابر انتقال سند مالکیت
- قوانین درخواست تابعیت ترکیه از طریق قرارداد وعده بیع
- قرارداد وعده بیع گام‌به‌گام چگونه کار می‌کند؟
- هزینه‌ها فراتر از سرمایه‌گذاری 400,000 دلاری
- اشتباهات رایجی که باید از آن‌ها پرهیز کرد
- بازه زمانی از امضا تا دریافت پاسپورت ترکیه
- اعضای خانواده که در درخواست گنجانده می‌شوند
- آیا به تابعیت ترکیه یا نقل‌مکان به ترکیه فکر می‌کنید؟
- پرسش‌های متداول
- درباره Gordion Partners
بله، درخواست تابعیت ترکیه از طریق قرارداد وعده بیع مجاز است: می‌توانید به‌جای انتقال فوری سند مالکیت، با یک satış vaadi sözleşmesi (قرارداد وعده بیع) که به‌صورت رسمی تنظیم شده باشد، شرط سرمایه‌گذاری را احراز کنید؛ به شرط آنکه یک قرارداد به‌تنهایی کل مبلغ 400,000 دلار آمریکا را تعهد کند و اداره ثبت املاک آن را به‌صورت یادداشت در سند ثبت نماید. تا اکتبر 2026، این روش برای ملک‌های در حال ساخت که هنوز سند مالکیت ندارند مناسب است.
اطلاعات کلیدی (تا اکتبر 2026)
- درخواست تابعیت از طریق قرارداد وعده بیع (satış vaadi) نیازمند کل مبلغ 400,000 دلار آمریکا در یک قرارداد رسمی واحد است؛ قراردادهای جداگانه قابل جمع نیستند.
- حداقل سرمایه‌گذاری ملکی برای تابعیت ترکیه 400,000 دلار آمریکا است که از 13 ژوئن 2022 اجرا می‌شود.
- ملک باید به مدت سه سال نگه‌داری شود که این موضوع به‌صورت یادداشت روی سند مالکیت ثبت می‌شود.
- گزارش ارزیابی توسط شرکتی با مجوز SPK تهیه می‌شود و شش ماه اعتبار دارد.
- پرداخت باید از طریق بانک‌ها و با دریافت گواهی خرید ارز (DAB) انجام شود و هرگز به‌صورت نقدی نیست.
- اخذ تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری معمولاً از زمان سرمایه‌گذاری تا دریافت پاسپورت 8 تا 12 ماه زمان می‌برد.
اگر در حال خرید یک آپارتمان در حال ساخت یا واحدی هستید که هنوز سند مالکیت مستقل ندارد، همچنان می‌توانید از طریق یک قرارداد وعده بیع رسمی برای اخذ تابعیت از آن استفاده کنید. این راهنما توضیح می‌دهد که مسیر قرارداد وعده بیع و تابعیت ترکیه چگونه کار می‌کند، اداره ثبت املاک چه چیزی را بررسی می‌کند، و درخواست‌ها معمولاً کجا با مشکل مواجه می‌شوند.
قرارداد وعده بیع و تابعیت ترکیه چیست؟
قرارداد وعده بیع یک توافق رسمی است که در آن فروشنده متعهد به فروش و خریدار متعهد به خرید یک ملک مشخص با شرایط ثابت می‌شود. در حقوق ترکیه، این همان satış vaadi sözleşmesi است که توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم و تأیید شده و سپس در دفتر ثبت املاک به‌صورت یادداشت ثبت می‌شود. برای تابعیت، این قرارداد می‌تواند جایگزین یک انتقال کامل سند شود، در زمانی که واحد هنوز آماده ثبت به نام شما نیست، مثلاً ساختمانی که هنوز در حال ساخت است. برای دیدن تصویر کامل‌تر، به مسیر اخذ تابعیت ترکیه از طریق ملک مراجعه کنید.
نکته‌ای که بسیاری از خریداران از آن غافل می‌شوند، ساده است. یک قرارداد رسمی به‌تنهایی کافی نیست. مسیر قرارداد وعده بیع و تابعیت ترکیه تنها زمانی کار می‌کند که قرارداد در اداره ثبت املاک در برابر همان ملک مشخص ثبت، یعنی یادداشت‌گذاری شود، تا دولت بتواند تعهد شما را ببیند. قراردادی رسمی وعده بیع که هرگز ثبت نشده باشد، صرف‌نظر از میزان پرداختی، هیچ حقی برای تابعیت ایجاد نمی‌کند.
قرارداد وعده بیع در برابر انتقال سند مالکیت
انتقال سند مالکیت و قرارداد وعده بیع دو روش متفاوت برای احراز همان شرط 400,000 دلاری ملک هستند. در انتقال سند، ملک بی‌درنگ به نام شما ثبت می‌شود. در قرارداد وعده بیع، یک تعهد رسمی برای انتقال بعدی ثبت می‌شود که برای ملک‌های در حال ساخت که هنوز نمی‌توانند سند بگیرند مناسب است.
| مورد | انتقال سند مالکیت | قرارداد وعده بیع |
|---|---|---|
| چه اتفاقی می‌افتد | مالکیت بی‌درنگ به شما منتقل می‌شود | دفتر اسناد رسمی یک وعده بیع را تأیید می‌کند که در ثبت املاک یادداشت می‌شود |
| کاربرد معمول | واحدهای تکمیل‌شده و دارای سند | واحدهای در حال ساخت یا بدون سند |
| حداقل مبلغ | 400,000 دلار آمریکا | 400,000 دلار آمریکا در یک قرارداد |
| مدت نگه‌داری | 3 سال | 3 سال |
| ثبت‌کننده | اداره ثبت املاک TKGM | دفتر اسناد رسمی، سپس یادداشت در TKGM |
برای خریدارانی که به‌دنبال تابعیت ترکیه از طریق ملک در حال ساخت هستند، قرارداد وعده بیع اغلب تنها مسیر عملی تا زمان تکمیل ساختمان و صدور سند مستقل آن است.
قوانین درخواست تابعیت ترکیه از طریق قرارداد وعده بیع
درخواست تابعیت ترکیه از طریق قرارداد وعده بیع باید کل مبلغ 400,000 دلار آمریکا را در یک قرارداد واحد قرار دهد. قراردادهای جداگانه نمی‌توانند برای رسیدن به این آستانه با هم جمع شوند، هرچند ممکن است چند واحد در همان یک قرارداد قرار گیرند. این رایج‌ترین اشتباه خریداران است.
- کل مبلغ 400,000 دلار آمریکا باید در یک قرارداد وعده بیع رسمی واحد باشد؛ قراردادهای جداگانه هرگز با هم ترکیب نمی‌شوند.
- از 12 دسامبر 2023، ملک باید یک واحد مستقل (bağımsız bölüm) بر اساس قانون مالکیت آپارتمان‌ها شماره 634 باشد. زمین خالی واجد شرایط نیست.
- سه رقم باید هرکدام حداقل به 400,000 دلار آمریکا برسند: قیمت درج‌شده در قرارداد، پرداخت‌های اثبات‌شده با اسناد بانکی، و ارزش بازار در گزارش ارزیابی.
- پرداخت باید از طریق بانک‌ها و با گواهی خرید ارز (Döviz Alım Belgesi، DAB) انجام شود، هرگز به‌صورت نقدی.
- ملک به مدت سه سال نگه‌داری می‌شود، همراه با یادداشتی روی سند مالکیت که طی این مدت فروخته نخواهد شد.
- ملک نباید از یک فرد خارجی دیگر، از فردی که از طریق سرمایه‌گذاری تابعیت گرفته است، یا از فروشنده‌ای که در سه سال گذشته آن را از چنین فردی دریافت کرده، خریداری شده باشد.
مناسب بودن قرارداد وعده بیع برای خرید شما به سازنده، برنامه پرداخت و ارزیابی بستگی دارد. تیم اخذ تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری ما می‌تواند پیش از امضای هر سندی، در یک مشاوره کوتاه این موضوع را بررسی کند.
قرارداد وعده بیع گام‌به‌گام چگونه کار می‌کند؟
قرارداد وعده بیع در توالی مشخصی از مراحل، از گزارش ارزیابی تا تصمیم تابعیت، پیش می‌رود که در هر مرحله یک نهاد مشخص مسئول آن است. پس در عمل، قرارداد وعده بیع چگونه کار می‌کند؟ مراحل زیر همان ترتیبی را دنبال می‌کنند که نهادها انتظار دارند، و هر مرحله باید پیش از مرحله بعدی تکمیل شود.
- یک گزارش ارزیابی از یک شرکت ارزیابی دارای مجوز SPK که عضو TDUB و متصل به TADEBİS است سفارش دهید؛ این گزارش شش ماه اعتبار دارد.
- یک حساب بانکی ترکیه باز کنید و وجوه را به‌صورت ارز خارجی منتقل کنید تا بانک بتواند DAB را صادر کند که ثابت می‌کند ارز از طریق یک بانک در ترکیه فروخته شده است.
- قرارداد وعده بیع رسمی را نزد دفتر اسناد رسمی امضا کنید و کل مبلغ 400,000 دلار آمریکا و واحدهای تحت پوشش آن را درج کنید.
- از دفتر اسناد رسمی بخواهید تا قرارداد را در برابر همان ملک مشخص نزد اداره ثبت املاک TKGM یادداشت‌گذاری کند.
- برای دریافت گواهی تعیین مبلغ (Tutar Tespit Belgesi، TTB) از TKGM درخواست دهید که تأیید می‌کند ارزش ملک به آستانه مورد نیاز می‌رسد.
- پرونده تابعیت را همراه با گواهی انطباق به اداره تابعیت و جمعیت تسلیم کنید.
هزینه‌ها فراتر از سرمایه‌گذاری 400,000 دلاری
فراتر از خود مبلغ 400,000 دلار آمریکا، قرارداد وعده بیع شامل هزینه‌های دفتر اسناد رسمی، هزینه ارزیابی و هزینه‌های معمول مرتبط با سند می‌شود. این هزینه‌ها از سرمایه‌گذاری جدا هستند و باید از ابتدا در بودجه در نظر گرفته شوند.
هزینه‌های رسمی شامل هزینه سند مالکیت به میزان 2% از خریدار و 2% از فروشنده است که بر اساس قیمت اعلام‌شده محاسبه می‌شود و نمی‌تواند کمتر از ارزش مالیاتی ملک باشد، به‌علاوه هزینه صندوق گردان که برای هر تراکنش تعیین می‌شود. تأیید رسمی قرارداد وعده بیع توسط دفتر اسناد رسمی جدا محاسبه می‌شود، و گزارش ارزیابی نیز هزینه خاص خود را دارد.
سایر هزینه‌هایی که باید برای آن‌ها برنامه‌ریزی کرد شامل هزینه‌های بانکی مربوط به ورود ارز، ترجمه و تأیید (apostille) اسناد شما، و دستمزد متخصصانی است که به کار می‌گیرید. قیمت ملک و نرخ ارز می‌تواند افزایش یا کاهش یابد، و روندهای گذشته آینده را پیش‌بینی نمی‌کنند؛ بنابراین بودجه خود را با یک حاشیه اطمینان برنامه‌ریزی کنید و نه بر اساس عدد فعلی لیر.
اشتباهات رایجی که باید از آن‌ها پرهیز کرد
شایع‌ترین اشتباهات مربوط به قرارداد وعده بیع با بررسی دقیق پیش از امضا قابل‌اجتناب هستند. هر یک از آن‌ها می‌تواند یک پرونده را به تأخیر بیندازد یا آن را با شکست مواجه کند.
بر اساس تجربه ما در مشاوره به سرمایه‌گذاران خارجی، رایج‌ترین دلیل متوقف‌شدن یک پرونده قرارداد وعده بیع، قراردادی رسمی است که هرگز در اداره ثبت املاک یادداشت‌گذاری نشده، به‌طوری که دولت هیچ سابقه‌ای از تعهد خرید در دست ندارد. همچنین می‌بینیم که گزارش‌های ارزیابی به دلیل تکمیل آرام پرونده منقضی می‌شوند: این گزارش فقط شش ماه اعتبار دارد و درخواست دیرهنگام به معنای پرداخت هزینه برای یک گزارش دوم است.
- تقسیم مبلغ 400,000 دلار آمریکا بین قراردادهای جداگانه. فقط یک قرارداد محاسبه می‌شود، بنابراین آستانه محقق نمی‌شود.
- امضا نزد دفتر اسناد رسمی، اما هرگز یادداشت‌گذاری نکردن قرارداد در اداره ثبت املاک.
- پرداخت بخشی از قیمت به‌صورت نقدی، یا بدون DAB که ثابت کند ارز از طریق بانک عبور کرده است.
- ارزیابی‌ای که کمتر از 400,000 دلار آمریکا گزارش می‌دهد، یا ارزیابی‌ای که اعتبار شش‌ماهه آن منقضی شده است.
- خرید سهمی از یک ملک، یا زمین، به‌جای یک واحد مستقل بر اساس قانون شماره 634.
- ملکی که از یک فروشنده فاقد شرایط می‌آید، مانند فردی خارجی دیگر یا یک سرمایه‌گذار که پیش‌تر تابعیت گرفته است.
بازه زمانی از امضا تا دریافت پاسپورت ترکیه
قرارداد وعده بیع معمولاً از ابتدا تا انتها، از ارزیابی و قرارداد تا دریافت پاسپورت، 8 تا 12 ماه زمان می‌برد. این یک بازه معمول بر اساس روند فعلی است، نه یک ضمانت، و با حجم پرونده‌ها در هر نهاد تغییر می‌کند.
گزارش ارزیابی و مراحل بانکی معمولاً چند هفته زمان می‌برند. امضای قرارداد وعده بیع و یادداشت‌گذاری آن در اداره ثبت املاک، به محض آماده‌شدن وجوه و اسناد، می‌تواند به‌سرعت انجام شود. سپس گواهی تعیین مبلغ صادر می‌شود. در نهایت، بررسی تابعیت خود طولانی‌ترین مرحله است و معمولاً چند ماه طول می‌کشد. یک سیستم پرداخت امن برای فروش سند مالکیت (Güvenli Ödeme Sistemi) برای خریداران اعمال می‌شود و شروع اجباری آن به 1 دسامبر 2026 موکول شده است.
اعضای خانواده که در درخواست گنجانده می‌شوند
همسر و فرزندان زیر 18 سال سرمایه‌گذار می‌توانند در همان درخواست تابعیت گنجانده شوند. هیچ قانون سنی دیگری اعمال نمی‌شود: فرزندان 18 سال یا بالاتر باید درخواست جداگانه خود را ارائه دهند.
این موضوع با سایر مسیرهای مهاجرتی هم‌خوانی دارد. برای نمونه، کارت فیروزه‌ای (Turquoise Card) نیز همسر و فرزندان زیر 18 سال دارنده آن را پوشش می‌دهد. قرارداد وعده بیع این موضوع را که چه کسی به‌عنوان خانواده واجد شرایط است تغییر نمی‌دهد؛ بلکه فقط نحوه ثبت خود سرمایه‌گذاری را تغییر می‌دهد.
در صورت استفاده صحیح، درخواست تابعیت ترکیه از طریق قرارداد وعده بیع، مسیر ملکی را برای ملک‌های در حال ساخت و بدون سند باز می‌کند، به شرط آنکه یک قرارداد رسمی واحد کل مبلغ 400,000 دلار آمریکا را تعهد کند و اداره ثبت املاک آن را یادداشت‌گذاری کند. ارزیابی، قرارداد واحد و یادداشت را درست انجام دهید، و بقیه پرونده مسیر معمول را طی می‌کند. چون قوانین مهاجرت و سرمایه‌گذاری اغلب تغییر می‌کنند، پیش از هر تعهدی جزئیات فعلی را با یک مشاور تأیید کنید.
آیا به تابعیت ترکیه یا نقل‌مکان به ترکیه فکر می‌کنید؟
Gordion Partners یک شرکت مشاوره اخذ تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری و اسکان مستقر در استانبول است که از سال 2021 به خارجی‌ها در زمینه اخذ تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذاری در ترکیه، و اجازه اقامت و مجوز کار کمک کرده است. برای گفت‌وگو درباره وضعیت شما، از طریق تلفن یا واتس‌اپ با شماره +90 533 140 04 96، یا از طریق ایمیل contact@investment.com.tr با ما در ارتباط باشید، یا به نشانی Merkez Mahallesi Hasat Sokak No: 12A, 34384 Şişli, İstanbul از ما دیدن کنید. برای اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.
پرسش‌های متداول
قرارداد وعده بیع برای تابعیت ترکیه چیست؟
قرارداد وعده بیع برای تابعیت ترکیه یک satış vaadi رسمی است که در اداره ثبت املاک یادداشت‌گذاری می‌شود و کل مبلغ 400,000 دلار آمریکا را برای خرید یک ملک تعهد می‌کند. این قرارداد به شما امکان می‌دهد پیش از یک انتقال فوری سند، شرایط را احراز کنید، که برای واحدهای در حال ساخت که هنوز نمی‌توانند سند بگیرند مناسب است.
آیا می‌توان با قرارداد وعده بیع تابعیت ترکیه گرفت؟
بله. تا زمانی که قرارداد رسمی واحد کل مبلغ 400,000 دلار آمریکا را تعهد کند، اداره ثبت املاک آن را یادداشت‌گذاری کند، و ملک یک واحد مستقل باشد که سه سال نگه‌داری می‌شود، می‌توانید با قرارداد وعده بیع تابعیت ترکیه بگیرید.
آیا قراردادهای وعده بیع جداگانه می‌توانند برای رسیدن به 400,000 دلار با هم ترکیب شوند؟
خیر. قراردادهای جداگانه قابل جمع نیستند. کل مبلغ 400,000 دلار آمریکا باید در یک قرارداد وعده بیع واحد باشد، هرچند همان یک قرارداد می‌تواند چند واحد را پوشش دهد.
آیا می‌توانم از ملک در حال ساخت برای این مسیر استفاده کنم؟
بله. قرارداد وعده بیع روشی رایج برای اخذ تابعیت ترکیه از طریق ملک در حال ساخت است، در جایی که ساختمان هنوز تکمیل نشده و نمی‌تواند سند بگیرد. قرارداد همچنان باید رسمی، یادداشت‌گذاری‌شده و به ارزش کامل 400,000 دلار آمریکا باشد.
مسیر قرارداد وعده بیع چه مدت زمان می‌برد؟
درخواست تابعیت ترکیه از طریق قرارداد وعده بیع معمولاً از زمان قرارداد تا دریافت پاسپورت 8 تا 12 ماه زمان می‌برد. این یک بازه معمول است، نه یک ضمانت، و به حجم کار در هر نهاد بستگی دارد.
درباره Gordion Partners
Gordion Partners یک شرکت مشاوره اخذ تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری و اسکان مستقر در استانبول است. از سال 2021، مشاوران ما مشتریان بین‌المللی را در مسیر اخذ تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری، فرایند خرید ملک، اجازه اقامت و مجوز کار، و ثبت شرکت راهنمایی کرده‌اند، و به دوازده زبان فعالیت می‌کنند: انگلیسی، فرانسوی، ترکی، روسی، چینی، عربی، آلمانی، اسپانیایی، هندی، اردو، فارسی و بنگالی. این شرکت توسط بنیان‌گذار و شریک مدیرعامل آن، Burak Ünal، هدایت می‌شود که دارای مدرک کارشناسی ارشد مالی از دانشکده اقتصاد لندن (LSE) و مدرک کارشناسی مدیریت بازرگانی از دانشگاه بوغازیچی است. ما در هر مرحله بر ارائه راهنمایی شفاف، سریع و حرفه‌ای تمرکز داریم. Gordion Partners ملکی را فهرست یا تبلیغ نمی‌کند و ملکی نمی‌فروشد. در مواردی که مشتری به کارگزاری املاک نیاز دارد، این خدمت جداگانه از طریق کسب‌وکار انفرادی ثبت‌شده Burak Ünal با نام تجاری Bosphorus Brokers (کارگزاری املاک دارای مجوز) ارائه می‌شود.
سلب مسئولیت: این مقاله صرفاً برای اهداف اطلاع‌رسانی عمومی است و به شما اکیداً توصیه می‌شود برای ارزیابی وضعیت شخصی خود با یک متخصص مشورت کنید. هیچ مسئولیتی که ممکن است از استفاده از اطلاعات این مقاله ناشی شود، پذیرفته نمی‌شود.
خدمات مرتبط
اطلاعات این صفحه کلی است و مشاوره حقوقی، مالیاتی یا سرمایه‌گذاری به شمار نمی‌رود. قوانین، مبالغ و رویه‌ها تغییر می‌کنند؛ پیش از هر اقدام، برای اطمینان از الزامات فعلی با ما تماس بگیرید.
