售房承诺合同与土耳其入籍：运作方式详解

售房承诺合同如何逐步运作？

售房承诺合同按照一套固定的步骤顺序运作，从评估报告到入籍决定，每个阶段都有指定的主管机构。那么，售房承诺合同在实践中具体如何运作呢？以下步骤遵循各机构要求的顺序，每一步都必须在下一步之前完成。

1. 向持有SPK牌照、属于TDUB会员并与TADEBİS系统连接的评估机构申请评估报告；该报告有效期为六个月。
2. 开设一个土耳其银行账户，并以外币形式转入资金，以便银行能够出具DAB，证明该外币是通过土耳其境内银行兑换的。
3. 在公证处签署经公证的售房承诺合同，注明全部40万美元金额以及合同涉及的房产单元。
4. 由公证处向TKGM土地登记处申请，对该特定房产做出批注。
5. 向TKGM申请金额确认证明（Tutar Tespit Belgesi，TTB），以确认该价值达到门槛。
6. 将入籍申请材料及合规证明提交给国籍与人口事务局。

40万美元投资之外的其他成本

除了40万美元本身之外，售房承诺合同还会涉及公证费、评估费以及常规的产权相关费用。这些费用与投资金额是分开的，应从一开始就纳入预算。

官方费用包括按申报价格计收的产权税，买方承担2%、卖方承担2%，该申报价格不得低于房产税评估价值，另外还有按每笔交易收取的周转基金费。售房承诺合同的公证认证单独收费，评估报告也有其自身的费用。

其他需要纳入预算的费用包括汇入资金时产生的银行手续费、文件翻译及海牙认证（apostille）费用，以及您聘请的专业人员的费用。房价和汇率都可能上涨或下跌，过去的走势并不能预测未来，因此应在预算中留出一定余地，而不是以今天的里拉数字为准。

需要避免的常见错误

售房承诺合同中最常见的错误，只要在签署前仔细审查都是可以避免的。每一项都可能拖延甚至毁掉一份申请材料。

根据我们为外国投资者提供咨询的经验，售房承诺合同申请材料卡住的最常见原因，是一份从未在土地登记处做批注的经公证合同，这样国家手中就没有该承诺购买行为的任何记录。我们还经常看到评估报告因材料准备过慢而过期：该报告只有六个月的有效期，延迟申请就意味着要为第二份报告再付一次费用。

• 将40万美元拆分到多份独立合同中。只有一份合同会被计入，因此达不到门槛。
• 在公证处签了字，却从未让合同在土地登记处做批注。
• 以现金支付部分价款，或没有DAB证明该外币是通过银行兑换的。
• 评估报告显示的金额低于40万美元，或者该评估报告的六个月有效期已经过期。
• 购买的是房产的一部分份额，或是土地，而不是根据第634号《公共住宅法》认定的独立单元。
• 房产来自不符合条件的卖方，例如另一名外国人或此前已通过投资获得入籍的人。

从签约到获得土耳其护照的时间线

售房承诺合同从头到尾，从评估和签约到最终获得护照，通常需要8到12个月。这是根据当前实际操作得出的典型区间，并非保证，而且会随各机构的案件量而变化。

评估报告和银行相关步骤通常需要几周时间。一旦资金和文件准备就绪，签署售房承诺合同以及在土地登记处做批注都可以较快完成。随后是金额确认证明。最后，入籍审查本身是耗时最长的阶段，通常需要数月。适用于产权买卖的安全支付系统（Güvenli Ödeme Sistemi）适用于买方，其强制实施的起始日期已被推迟至2026年12月1日。

可纳入申请的家庭成员

投资人的配偶以及18岁以下子女可以纳入同一份入籍申请。没有其他年龄限制：18岁及以上的子女需要单独提交申请。

这与其他移民路径的规定一致。例如，土耳其绿卡（Turquoise Card）同样覆盖持有人的配偶和18岁以下子女。售房承诺合同并不会改变谁符合家庭成员资格；它只改变投资本身被登记的方式。

只要一份经公证的合同承诺了全部40万美元，并由土地登记处做了批注，正确使用售房承诺合同即可为期房和尚未取得产权证的房产打开房产入籍路径。把评估、单一合同和批注做好，申请材料的其余部分就会按常规流程推进。由于移民和投资相关规定经常变化，建议在做出承诺之前，先与顾问确认最新的具体细节。

正在考虑申请土耳其国籍或移居土耳其？

Gordion Partners是一家总部位于伊斯坦布尔的土耳其投资入籍与移居咨询公司，自2021年以来一直为外国人提供土耳其投资入籍、在土耳其投资、居留许可和工作许可方面的协助。如需讨论您的具体情况，可通过电话或WhatsApp +90 533 140 04 96，或电子邮箱contact@investment.com.tr与我们联系，也可亲自前往Merkez Mahallesi Hasat Sokak No: 12A, 34384 Şişli, İstanbul拜访我们。欢迎联系我们了解更多信息。

常见问题

什么是土耳其入籍的售房承诺合同？

土耳其入籍的售房承诺合同是一份经公证、并在土地登记处做批注的satış vaadi，承诺将全部40万美元用于购买一处房产。它使您能够在完成即时产权转移之前就满足条件，适用于尚无法取得产权证的期房单元。

可以通过售房承诺合同获得土耳其国籍吗？

可以。只要这份单一的经公证合同承诺了全部40万美元，土地登记处对其做了批注，并且该房产是持有三年的独立单元，您就可以通过售房承诺合同获得土耳其国籍。

可以合并多份售房承诺合同来凑齐40万美元吗？

不可以。多份独立合同不能相加。全部40万美元必须在一份售房承诺合同中，不过这一份合同可以涵盖多个房产单元。

我可以使用期房来走这条路径吗？

可以。当楼盘尚未竣工、无法取得产权证时，售房承诺合同是通过期房获得土耳其入籍资格的常见方式。该合同仍须经过公证、做批注，并达到全部40万美元的金额。

售房承诺合同这条路径需要多长时间？

售房承诺合同与土耳其入籍申请，从签约到获得护照通常需要8到12个月。这是一个典型区间，并非保证，具体取决于各机构当时的工作量。

关于Gordion Partners

Gordion Partners是一家总部位于伊斯坦布尔的投资入籍与移居咨询公司。自2021年以来，我们的顾问团队以十二种语言——英语、法语、土耳其语、俄语、中文、阿拉伯语、德语、西班牙语、印地语、乌尔都语、波斯语和孟加拉语——为国际客户提供土耳其投资入籍、房产购买流程、居留和工作许可，以及公司设立方面的指导。公司由创始人兼管理合伙人Burak Ünal领导，他拥有伦敦政治经济学院（LSE）金融学硕士学位和博阿齐契大学（Boğaziçi）工商管理学士学位。我们致力于在每一个环节都提供清晰、响应迅速且专业的指导。Gordion Partners不进行房产挂牌、推广或销售。当客户需要房地产经纪服务时，该服务由Burak Ünal 以Bosphorus Brokers 为商号经营的注册个人独资企业（持牌房地产经纪机构）提供。

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