通过房地产投资获得土耳其国籍

谁可以申请，哪些房产符合条件

房地产途径的依据是土耳其第 5901 号《国籍法》第 12/1-b 条，面向满足投资条件并通过安全审查的外国投资者，每一份入籍申请最后都要经过安全审查。并非所有房产都可以用于入籍。用于入籍的房产必须同时满足以下条件：

• 须为按照第 634 号《分户产权法》登记的独立单元（bağımsız bölüm）。该规定适用于 2023 年 12 月 12 日起的购买。空地不符合条件。
• 不得是 2023 年 2 月 1 日或之后取得的房产共有份额（hisseli）。
• 不得是附带法定抵押（kanuni ipotek）购买的房产。
• 不得购自外国人、通过投资途径入籍的人，或者在过去三年内由此类人士或您本人的一级亲属转让给的土耳其公民或公司。

已经用于入籍申请的房产，新买家不能再次使用。通过买卖购得的多处房产可以合并计算以达到 USD 400,000；如果是以预售合同（satış vaadi）购买期房，全部金额必须在同一份合同中。

评估与 USD 400,000 测试

以下三个金额必须各自达到至少 USD 400,000：地契上登记的售价、经银行记录证明的向卖方付款，以及评估报告中的市场价值。三者不必相等，但只要其中任何一项低于 USD 400,000，土地登记局（TKGM）就不会签发金额确认证书（Tutar Tespit Belgesi，TTB），该房产也就不能用于入籍。

评估报告有效期为 6 个月。截至 2026 年 9 月 27 日，只有隶属于 TOKİ 的评估公司 GEDAŞ 可以出具入籍评估报告。据多家律师事务所和新闻媒体 2026 年 10 月的报道，自 2026 年 9 月 28 日起，凡经资本市场委员会（SPK）许可、在土耳其评估专家协会（TDUB）有效执业并接入 TADEBİS 系统的评估公司，均可出具此类报告。TKGM 仍会核查价值并签发 TTB。在您签署任何文件之前，我们会先核查房产的价值。

房款支付

购房款必须通过银行支付，不得使用现金。在地契过户之前，您的美元、欧元或英镑须出售给土耳其的银行，再由银行出售给土耳其中央银行（TCMB）。银行会签发外汇购买证明（Döviz Alım Belgesi，DAB），注明美元等值金额和入籍用途。该证明连同向卖方账户付款的经认证收据一并提交土地登记局。

地契交易安全支付系统（Güvenli Ödeme Sistemi）适用于所有买家，不仅限于外国人。2026 年 9 月 28 日，该系统的强制启用日期推迟至 2026 年 12 月 1 日；在您办理过户当天，我们会确认其具体适用方式。

时间安排

官方没有公布办理时间，任何时间都无法保证。对于完整、无瑕疵的申请材料，各阶段通常如下：

• 选房、核查、评估和 TTB：选定房产后约需几周。
• 合规证书和居留许可：约需几周。
• 从递交入籍申请到作出决定：顾问通常报告约 3 至 6 个月。安全审查和总统决定通常是耗时最长的阶段。

从选房到取得护照，整个过程通常需要 6 至 12 个月。2026 年更严格的审查以及评估机构的变化可能影响时间安排。各阶段详情请见流程、文件与时间。

持有期与退出

地契上会登记一项注释（şerh），表明该房产 3 年内不得出售或转让。如果在此期间出售，投资确认证书将被撤销。即使在 3 年之后，如果将房产转回原业主或原业主的一级亲属，结果也一样。

请在购买之前就规划好退出方式：以后的买家不能再用同一处房产申请入籍。如果您以非居民增值税豁免购买了新房，并在 3 年内处置，未缴的增值税及利息将需补缴。

家庭成员

投资者的配偶和子女可以凭同一笔投资一起申请；对于您的情况，我们会确认哪些子女可以纳入。请参阅家庭成员页面，包括兵役规定。

费用

以下是截至 2026 年 10 月的国家税费，并非我们的服务费。

• 地契税（tapu harcı）：买方 2%，卖方 2%，合计 4%。根据第 7566 号法律（2025 年 12 月 19 日《官方公报》），计税基础为申报的转让价格，且不得低于房产税评估价值；低报价格的罚款为税额的 100%。
• 周转基金费（döner sermaye ücreti）：每笔交易按固定金额收取。
• 新房增值税：一般税率为 20%。对于建筑许可日期为 2022 年 4 月 1 日或之后的住宅，净面积 150 平方米以内的部分按 10% 征税，超出部分按 20% 征税；1% 的税率主要适用于城市更新项目。税率取决于许可日期、面积和项目，请向税务顾问核实。
• 增值税豁免：向不在土耳其居住的外国人首次交付新建住宅或工作场所，如果房款以外币汇入土耳其（至少一半在交易前汇入，其余在一年内汇入），可免征增值税。
• 评估报告：由评估公司收费。

我们的服务费不对外公布。如需了解费用、咨询问题或服务范围，请联系我们。

风险与常见错误

• 购买了购自外国人或已经用于入籍的房产，交易完成后才发现不能使用。
• 在评估结果出来之前就付款。如果评估低于 USD 400,000，TTB 将被拒发。
• 未经外汇出售和 DAB 就汇款，部分房款用现金支付，或者把一笔期房购买拆分成多份合同。
• 申报价格与实际交易不符。2026 年，土耳其内政部宣布已撤销或收回 6,134 人的入籍决定，主要原因是评估价格虚高等不规范交易。申请材料中的每一个数字都必须准确。

为什么选择持牌房地产经纪机构

Gordion Partners 是土耳其的持牌房地产经纪机构：我们的创始人 Burak Ünal 持有房地产交易许可证，编号 3408704（TTBS，土耳其贸易部）。我们负责寻找和核查房产，协调评估、外汇出售和地契过户，并准备入籍申请材料。我们是顾问，不是律师事务所；如需对合同出具法律意见，请咨询独立律师。

房产项目与购房指南

• 我们在土耳其的房产项目
• 外国人如何在土耳其购房：分步指南
• 入籍用房产评估报告
• 外汇购买证明（DAB）
• 在土耳其购房的费用
• 在伊斯坦布尔购房

预约咨询或通过 WhatsApp 联系我们：告诉我们您的预算和家庭情况，我们会告诉您房地产途径是否适合您，以及应该考虑哪些房产。