تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری ملکی
ملکی به ارزش حداقل USD 400,000 بخرید، آن را 3 سال نگه دارید و برای خود و خانواده‌تان درخواست تابعیت ترکیه بدهید. ما به سرمایه‌گذاران خارجی درباره ملک، ارزیابی، پرداخت و پرونده مشاوره می‌دهیم.
به طور خلاصه
سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند با خرید یک یا چند ملک به ارزش مجموع دست‌کم USD 400,000 و نگه‌داشتن آن‌ها به مدت 3 سال، شهروندی ترکیه را به دست آورند. قیمت مندرج در سند مالکیت، پرداختهای اثباتشده از طریق بانک و ارزش کارشناسی هر کدام باید به USD 400,000 برسد و اداره ثبت اسناد و املاک (TKGM) باید گواهی تعیین مبلغ (TTB) را صادر کند. ما در مقام مشاور سرمایه‌گذاری، از انتخاب ملک تا صدور تصمیم، درباره ملک، بررسی‌ها و پرونده به شما مشاوره می‌دهیم.
به قلم Burak Ünal, بنیان‌گذار و شریک مدیر, Gordion Partners · به‌روزرسانی · سیاست تحریریه
اطلاعات کلیدی (وضعیت اکتبر 2026)
- حداقل مبلغ
- USD 400,000 یا معادل آن به ارز خارجی، از 13 ژوئن 2022 (تصمیم ریاستجمهوری شماره 5554)منبع: TKGM, yourkeyturkiye.gov.tr (در زبانه جدید باز میشود) ·
- دوره نگهداری
- 3 سال، که به صورت قید عدم فروش در سند مالکیت ثبت می‌شودمنبع: TKGM, yourkeyturkiye.gov.tr (در زبانه جدید باز میشود) ·
- آزمون سه‌گانه
- قیمت مندرج در سند مالکیت، پرداختهای اثباتشده از طریق بانک و ارزش کارشناسی هر کدام باید دست‌کم USD 400,000 باشد؛ سپس TKGM گواهی تعیین مبلغ (TTB) را صادر می‌کندمنبع: TKGM, yourkeyturkiye.gov.tr (در زبانه جدید باز میشود) ·
- گزارش ارزیابی
- به مدت 6 ماه معتبر است و یک شرکت ارزیابی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه (SPK) آن را از طریق سامانه TADEBİS تهیه می‌کندمنبع: TKGM, yourkeyturkiye.gov.tr (در زبانه جدید باز میشود) ·
- ملک واجد شرایط
- واحدهای مستقل طبق قانون مالکیت آپارتمانی شماره 634 (از 12 دسامبر 2023)؛ زمین مشمول نیست، سهم‌های مشاع تحصیل‌شده از 1 فوریه 2023 مشمول نیستند و ملکی که با رهن قانونی خریداری شده باشد پذیرفته نمی‌شودمنبع: TKGM, tkgm.gov.tr (در زبانه جدید باز میشود) ·
- فروشنده
- نه تبعه خارجی، نه کسی که پیش‌تر از طریق سرمایه‌گذاری شهروندی را کسب کرده است، و نه کسی که چنین شخصی در 3 سال گذشته ملک را به او منتقل کرده استمنبع: TKGM, yourkeyturkiye.gov.tr (در زبانه جدید باز میشود) ·
- پرداخت
- USD، EUR یا GBP پیش از انتقال، همراه با صدور گواهی خرید ارز (DAB)، به یک بانک در ترکیه فروخته میشود؛ فقط از طریق بانک و هرگز به صورت نقدیمنبع: TKGM, tkgm.gov.tr (FAQ, 27.01.2022) (در زبانه جدید باز میشود) ·
- مرجع صدور گواهی
- وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی، از طریق اداره ثبت اسناد و املاک (TKGM)منبع: TKGM, tkgm.gov.tr (در زبانه جدید باز میشود) ·
هر رقم به منبع رسمی خود پیوند دارد. قوانین تغییر می‌کنند، از این رو پیش از هر اقدام، وضعیت فعلی را برایتان تأیید میکنیم.
مناسب چه کسانی است
- سرمایه‌گذارانی که خواهان شهروندی ترکیه و ملکی در ترکیه هستند
- خریدارانی با USD 400,000 یا بیشتر که می‌توانند آن را 3 سال سرمایه‌گذاری‌شده نگه دارند
- خانواده‌هایی که می‌خواهند یک سرمایه‌گذاری، همسر و فرزندان سرمایه‌گذار را نیز در بر گیرد
- سرمایه‌گذارانی که دارایی ملموس را به سپرده یا صندوق ترجیح می‌دهند
چه کسانی می‌توانند درخواست دهند و کدام املاک واجد شرایط‌اند
مسیر ملکی، بر اساس ماده 12/1-b قانون تابعیت ترکیه به شماره 5901، برای سرمایه‌گذاران خارجی باز است که شرایط سرمایه‌گذاری را داشته باشند و از بررسی امنیتی که در پایان هر پرونده تابعیت انجام میشود عبور کنند. هر ملکی قابل استفاده نیست. ملکی که برای تابعیت خریداری میشود باید همه این شرایط را داشته باشد:
- واحدی مستقل (bağımsız bölüm) باشد که بر اساس قانون مالکیت آپارتمان‌ها به شماره 634 ثبت شده است. این شرط برای خریدهای از 12 دسامبر 2023 به بعد اعمال میشود. زمین خالی واجد شرایط نیست.
- سهم مشاع (hisseli) از ملکی نباشد که در 1 فوریه 2023 یا پس از آن به دست آمده است.
- با رهن قانونی (kanuni ipotek) خریداری نشده باشد.
- از یک تبعه خارجی، از شخصی که از مسیر سرمایه‌گذاری شهروند ترکیه شده است، یا از شهروند یا شرکت ترکی که چنین شخصی یا بستگان درجه یک خود شما در سه سال گذشته ملک را به او منتقل کرده‌اند، خریداری نشده باشد.
ملکی که پیش‌تر در یک درخواست تابعیت استفاده شده است، نمی‌تواند دوباره توسط خریدار جدید استفاده شود. برای رسیدن به USD 400,000 میتوان چند ملک را که از طریق خرید به دست آمده‌اند با هم جمع کرد؛ اما در خرید پیش‌فروش با قرارداد وعده فروش (satış vaadi)، کل مبلغ باید در یک قرارداد باشد.
ارزیابی و آزمون USD 400,000
سه مبلغ باید هر کدام حداقل USD 400,000 باشد: قیمت فروش درج‌شده در سند، پرداختهای انجام‌شده به فروشنده که با سوابق بانکی اثبات میشود، و ارزش بازار در گزارش ارزیابی. لازم نیست این سه مبلغ برابر باشند، اما اگر هر یک از آن‌ها کمتر از USD 400,000 باشد، اداره ثبت املاک (TKGM) گواهی تعیین مبلغ (Tutar Tespit Belgesi، TTB) را صادر نمیکند و آن ملک قابل استفاده نیست.
گزارش ارزیابی 6 ماه اعتبار دارد. تا 27 سپتامبر 2026 فقط GEDAŞ، یک شرکت ارزیابی وابسته به TOKİ، می‌توانست گزارش‌های ارزیابی تابعیت را تهیه کند. چند مؤسسه حقوقی و منبع خبری در اکتبر 2026 گزارش دادند که از 28 سپتامبر 2026 هر شرکت ارزیابی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه (SPK) که عضو فعال انجمن کارشناسان ارزیابی ترکیه (TDUB) و متصل به TADEBİS باشد، می‌تواند این گزارش‌ها را تهیه کند. TKGM همچنان ارزش را بررسی و TTB را صادر می‌کند. ما پیش از آنکه چیزی را امضا کنید، ارزش ملک را بررسی میکنیم.
پرداخت بهای ملک
بهای ملک از طریق بانک پرداخت میشود و هرگز به صورت نقدی نیست. پیش از انتقال سند، USD، EUR یا GBP شما به یک بانک در ترکیه و از آنجا به بانک مرکزی (TCMB) فروخته میشود. بانک گواهی خرید ارز (Döviz Alım Belgesi، DAB) را صادر می‌کند که معادل دلاری و هدف تابعیت را نشان می‌دهد و همراه با رسید تأییدشده پرداخت به حساب فروشنده به اداره ثبت املاک ارائه میشود.
سامانه پرداخت امن برای فروش سند (Güvenli Ödeme Sistemi) برای همه خریداران اعمال میشود، نه فقط اتباع خارجی. در 28 سپتامبر 2026 آغاز الزامی آن به 1 دسامبر 2026 موکول شد؛ ما در روز انتقال سند شما بررسی میکنیم که این سامانه چگونه اعمال میشود.
زمان‌بندی
هیچ زمان رسیدگی رسمی منتشر نشده است و هیچ بازه زمانی را نمیتوان تضمین کرد. برای یک پرونده کامل و بی‌نقص، مراحل معمولاً به این شکل است:
- جست‌وجوی ملک، بررسی‌ها، ارزیابی و TTB: چند هفته پس از انتخاب ملک.
- گواهی انطباق و اجازه اقامت: چند هفته.
- از درخواست تابعیت تا صدور تصمیم: بررسی امنیتی و تصمیم ریاستجمهوری معمولاً طولانی‌ترین مرحله است.
از جست‌وجوی ملک تا دریافت گذرنامه، کل فرایند معمولاً 8 تا 12 ماه طول می‌کشد. بررسی‌های سخت‌گیرانه‌تر سال 2026 و تغییر ارائه‌دهندگان ارزیابی ممکن است بر زمان‌بندی اثر بگذارد. برای جزئیات همه مراحل، فرایند، مدارک و زمان‌بندی را ببینید.
دوره نگهداری و خروج از سرمایه‌گذاری
در سند ملک شرطی (şerh) ثبت میشود که ملک به مدت 3 سال فروخته یا منتقل نخواهد شد. اگر در این مدت ملک را بفروشید، گواهی تعیین سرمایه‌گذاری لغو میشود. همین اتفاق رخ می‌دهد اگر پس از 3 سال ملک را دوباره به مالک قبلی یا بستگان درجه یک او منتقل کنید.
پیش از خرید، برای خروج از سرمایه‌گذاری برنامه‌ریزی کنید: خریدار بعدی نمی‌تواند از همان ملک برای تابعیت استفاده کند. اگر ملک نوسازی را با معافیت مالیات بر ارزش افزوده برای غیرمقیمان خریده باشید و ظرف 3 سال آن را واگذار کنید، مالیات بر ارزش افزوده پرداخت‌نشده به همراه بهره آن قابل مطالبه میشود.
اعضای خانواده
همسر سرمایه‌گذار و فرزندان زیر 18 سال او می‌توانند با همان سرمایه‌گذاری همراه سرمایه‌گذار درخواست دهند. صفحه اعضای خانواده را، از جمله قاعده خدمت سربازی، ببینید.
هزینه‌ها
این موارد مالیات‌ها و عوارض دولتی تا اکتبر 2026 هستند، نه حق‌الزحمه ما.
- عوارض انتقال سند (tapu harcı): 2% از خریدار و 2% از فروشنده، در مجموع 4%. از زمان قانون شماره 7566 (روزنامه رسمی، 19 دسامبر 2025)، مبنای محاسبه قیمت انتقال اعلام‌شده است که نباید کمتر از ارزش مالیاتی ملک باشد، و جریمه کم‌اظهاری 100% مبلغ مالیات است.
- هزینه صندوق گردان (döner sermaye ücreti): مبلغی ثابت برای هر معامله.
- مالیات بر ارزش افزوده ملک نوساز: نرخ عمومی 20% است. برای واحدهای مسکونی دارای پروانه ساختمانی به تاریخ 1 آوریل 2022 یا پس از آن، بخشی از مساحت خالص که تا 150 متر مربع است با نرخ 10% و بخش بیشتر با نرخ 20% مشمول مالیات میشود؛ نرخ 1% عمدتاً برای پروژه‌های نوسازی شهری است. نرخ به تاریخ پروانه، متراژ و نوع پروژه بستگی دارد، پس آن را با یک مشاور مالیاتی بررسی کنید.
- معافیت مالیات بر ارزش افزوده: اولین تحویل یک واحد مسکونی یا تجاری نوساز به تبعه خارجی غیرمقیم ترکیه می‌تواند از مالیات بر ارزش افزوده معاف باشد، به شرط آنکه بهای ملک به ارز خارجی به ترکیه منتقل شود (دست‌کم نیمی از آن پیش از فروش و باقی‌مانده ظرف یک سال).
- گزارش ارزیابی: هزینه آن را شرکت ارزیابی دریافت می‌کند.
حق‌الزحمه ما منتشر نمی‌شود. برای اطلاع از هزینه‌ها، پرسش‌ها و دامنه خدمات با ما تماس بگیرید.
ریسک‌ها و اشتباهات رایج
- خرید ملکی که از یک تبعه خارجی خریداری شده یا پیش‌تر برای تابعیت استفاده شده است، و آگاه شدن پس از خرید از اینکه قابل استفاده نیست.
- پرداخت پیش از مشخص شدن نتیجه ارزیابی. اگر ارزش ارزیابی‌شده کمتر از USD 400,000 باشد، TTB صادر نمی‌شود.
- انتقال پول بدون فروش ارز و دریافت DAB، پرداخت بخشی از بها به صورت نقدی، یا تقسیم یک خرید پیش‌فروش در چند قرارداد.
- اعلام قیمتی که با معامله واقعی مطابقت ندارد. در سال 2026 وزارت کشور اعلام کرد که تصمیم‌های تابعیت 6,134 نفر، عمدتاً به دلیل معاملات نامنظم مانند ارزیابی‌های بیش از واقع، لغو یا پس گرفته شده است. پرونده باید در همه ارقام دقیق باشد.
مشاوره ما در مسیر ملکی
Gordion Partners یک شرکت مشاوره سرمایه‌گذاری است. در مسیر ملکی به شما کمک میکنیم ملک را انتخاب و بررسی کنید، ارزیابی، فروش ارز و انتقال سند را هماهنگ میکنیم و پرونده تابعیت را آماده میکنیم. اگر به خدمات کارگزاری املاک، مانند جست‌وجوی ملک یا بازدید، نیاز داشته باشید، این خدمات را Burak Ünal، بنیان‌گذار ما و کارگزار ثبت‌شده املاک، از طریق دفتر کارگزاری خود ارائه می‌دهد. ما مشاوریم، نه مؤسسه حقوقی؛ برای نظر حقوقی درباره یک قرارداد با یک وکیل مستقل مشورت کنید.
پروژه‌های ملکی و راهنماهای خرید
- اطلاعات پروژه‌های ملکی در ترکیه
- خرید ملک در ترکیه برای اتباع خارجی، گام به گام
- گزارش ارزیابی برای تابعیت
- گواهی خرید ارز (DAB)
- هزینه‌های خرید ملک در ترکیه
- خرید ملک در استانبول
جلسه مشاوره رزرو کنید یا در واتس‌اپ به ما پیام دهید: بودجه و ترکیب خانواده خود را به ما بگویید تا بگوییم آیا مسیر ملکی برای شما مناسب است و در انتخاب ملک به چه نکاتی باید توجه کنید.
روند کار چگونه است
بررسی مسیر و بودجه
ما تأیید میکنیم که مسیر املاک با اهداف، بودجه و خانواده شما تناسب دارد و معیارهای ملک را با شما توافق میکنیم.
انتخاب ملک و بررسی‌ها
ما به شما کمک میکنیم از میان واحدهای مستقل انتخاب کنید و هر یک را بررسی میکنیم: فروشنده، سند مالکیت، هرگونه رهن یا سهم مشاع، و اینکه آیا پیش‌تر برای شهروندی استفاده شده است یا نه.
ارزیابی و TTB
یک شرکت ارزیابی دارای مجوز گزارش را تهیه می‌کند. قیمت مندرج در سند مالکیت، پرداختهای اثباتشده از طریق بانک و ارزش کارشناسی هر کدام باید به USD 400,000 برسد تا TKGM گواهی TTB را صادر کند.
فروش ارز و سند مالکیت
ارز خارجی شما به یک بانک در ترکیه فروخته میشود و پیش از انتقال، DAB صادر میشود. سند مالکیت همراه با قید عدم فروش 3 ساله منتقل میشود.
گواهی انطباق و اجازه اقامت
گواهی انطباق صادر میشود و اجازه اقامت معمولاً ظرف چند هفته دریافت میشود.
درخواست شهروندی
درخواست برای شما و اعضای خانواده مشمول ثبت میشود؛ بررسی‌های امنیتی انجام می‌گیرد و سپس تصمیم ریاستجمهوری صادر میشود. هیچ بازه زمانی را نمیتوان تضمین کرد.
فهرست مدارک
- گزارش ارزیابی (معتبر به مدت 6 ماه) و گواهی تعیین مبلغ (TTB) صادرشده از سوی TKGM
- گواهی خرید ارز (DAB) که معادل دلاری (USD) و هدف اخذ شهروندی را نشان می‌دهد
- رسیدهای بانکی گواهی‌شده که پرداخت به حساب فروشنده را نشان می‌دهند
- سند مالکیت با قید عدم فروش 3 ساله
- برای خرید پیش‌فروش: یک قرارداد وعده فروش واحد برای کل مبلغ
- مدارک شخصی و خانوادگی (هویت، وضعیت تأهل، نسبت خانوادگی): ما فهرست به‌روز را برای پرونده شما تأیید میکنیم
فهرست کامل مدارک به شرایط شما بستگی دارد؛ آن را همراه با شما تهیه میکنیم.
به‌روزرسانی
اطلاعات این صفحه کلی است و مشاوره حقوقی، مالیاتی یا سرمایه‌گذاری به شمار نمی‌رود. قوانین، مبالغ و رویه‌ها تغییر می‌کنند؛ پیش از هر اقدام، برای اطمینان از الزامات فعلی با ما تماس بگیرید.
پرسش‌های متداول
آیا حداقل مبلغ در 2026 همچنان USD 400,000 است؟
بله. این مبلغ از 13 ژوئن 2022 (تصمیم ریاستجمهوری شماره 5554) USD 400,000 بوده است. افزایشهای گزارششده به USD 600,000 یا بیشتر تصویب نشدهاند؛ هر تغییری مستلزم تصمیم جدید ریاستجمهوری در روزنامه رسمی است.
آیا میتوانم چند ملک را با هم جمع کنم؟
بله. چند ملکی را که با قرارداد بیع خریداری شدهاند میتوان برای رسیدن به USD 400,000 با هم جمع کرد. در خرید با قرارداد وعده فروش، کل مبلغ باید در یک قرارداد واحد باشد؛ قراردادهای جداگانه را نمیتوان با هم جمع کرد.
اگر ارزش کارشناسی کمتر از USD 400,000 باشد چه میشود؟
اگر قیمت مندرج در سند مالکیت، پرداختهای اثباتشده از طریق بانک یا ارزش کارشناسی کمتر از USD 400,000 باشد، TKGM گواهی TTB را صادر نمیکند و نمیتوان از آن ملک برای درخواست استفاده کرد. به همین دلیل، ما پیش از امضای قرارداد، ارزش ملک را بررسی میکنیم.
آیا بعداً میتوانم ملک را بفروشم؟
سند مالکیت دارای قید عدم فروش 3 ساله است. فروش ملک در طول 3 سال، یا انتقال بعدی ملک به مالک قبلی یا بستگان درجه یک او، موجب ابطال گواهی سرمایه‌گذاری میشود.
آیا برای ملک نوساز مالیات بر ارزش افزوده (VAT) می‌پردازم؟
نخستین تحویل یک واحد مسکونی نوساز به تبعه خارجی غیرمقیم در ترکیه، در صورتی که بهای آن به ارز خارجی به ترکیه وارد شود، می‌تواند از VAT معاف باشد. اگر ظرف 3 سال آن را واگذار کنید، VAT پرداخت‌نشده به همراه بهره آن قابل مطالبه میشود. وضعیت خود را با یک مشاور مالیاتی بررسی کنید.
خدمات مرتبط
- فرایند، مدارک و زمانبندیمراحل از نخستین بررسی تا دریافت گذرنامه، مدارک و زمان‌بندی تقریبی برای همه مسیرها.
- اعضای خانوادهچه کسانی می‌توانند در درخواست سرمایه‌گذار مشمول شوند: همسر و فرزندان، مدارک و قاعده خدمت سربازی.
- پروژه‌های ملکیپروژههایی در ترکیه که برای اطلاعرسانی معرفی شدهاند، همراه با مشاوره سرمایه‌گذاری برای خرید و مراحل انتقال سند مالکیت.
- سپرده بانکی (USD 500,000)USD 500,000 یا معادل آن به EUR یا GBP، تبدیلشده به لیر ترکیه و نگهداریشده نزد بانکهای ترکیه به مدت 3 سال.
سایر مسیرهای شهروندی
نظرات مشتریان
نظرات از نمایه کسب‌وکار ما در Google گرفته شدهاند و به زبان اصلی خود نمایش داده می‌شوند.
“I have been applying through Gordion Partners for the past five years, and they have always been incredibly helpful and professional. They are honest, friendly, and truly care about their clients. The team is always up to date with the latest government regulations, which makes the entire process smooth and stress-free. When it comes to applying for my kimlik, I completely trust them. They are reliable, kind, and genuinely supportive throughout the whole process. I highly recommend their services to anyone looking for trustworthy and professional assistance.”
Gabe K.
“Professional A grade services. The team knows their job and very responsive. The communication is not only fast but also very polite. Highly recommended if you are looking to onboard people who care about you.”
Murtaza K.