Türkiye’de Maketten Gayrimenkul: Yabancı Yatırımcılar İçin Rehber

Bir konutu inşaatı bitmeden satın almak, genellikle daha düşük bir fiyatı ve kademeli bir ödeme planını garanti altına alır, ancak bitmiş bir mülkün taşımadığı riskler barındırır. Türkiye’de maketten gayrimenkul, yabancı yatırımcıları tam olarak bu denge nedeniyle cezbeder: erken taahhüt verirsiniz, inşaat süresince ödeme yaparsınız ve genellikle tamamlanmış piyasa değerinin altında bir fiyata satın alırsınız. Bu rehber, Türkiye’de maketten gayrimenkul alımının gerçekte nasıl işlediğini, paranızı neyin koruduğunu ve yabancı alıcıları yakalayan hataları anlatır.

Biz İstanbul merkezli bir danışmanlık firması olan Gordion Partners’ız. Yabancı uyruklu kişilere Türkiye’deki mülk alımlarında rehberlik ediyoruz ve maketten satışlar kendine özgü sorular doğuruyor. Bu rehber en çok önem taşıyan soruları yanıtlıyor.

Türkiye’de Maketten Gayrimenkul Ne Anlama Gelir

Türkiye’de maketten gayrimenkul, inşaatı tamamlanmadan, bazen temeli bile atılmadan bir müteahhitten satın aldığınız bir konuttur. Gezip görebileceğiniz bitmiş bir daireyi değil, bir kat planını, bir örnek daireyi ve müteahhitin yazılı teknik şartnamesini satın alırsınız. Karşılığında genellikle daha düşük bir fiyat ödersiniz ve maliyeti inşaat süresine yayarsınız. Denge basittir: bugün daha az kesinlik, karşılığında daha düşük bir fiyat.

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul, İstanbul’daki büyük projelerde, Antalya çevresindeki sahil projelerinde ve büyüyen şehirlerin yeni yapılaşan bölgelerinde yaygındır. İmzaladığınız sözleşme, henüz fiziksel olarak var olmayan bir birim için satış sözleşmesidir; evrakların burada bir ikinci el alımdan daha fazla ağırlık taşımasının nedeni de budur.

Yabancı Yatırımcılar Neden Türkiye’de Maketten Gayrimenkul Alır

Türkiye’de maketten gayrimenkulün başlıca cazibesi fiyattır. Müteahhitler inşaatı finanse etmek için erken aşamaları beklenen bitmiş değerin altında satışa sunar, böylece erken davranan bir alıcı indirimli girebilir ve yükselen bir piyasada teslimattan önce birimin değer kazandığını görebilir.

• Daha düşük giriş fiyatı. Erken aşama birimler genellikle tamamlandığında aynı birimin alacağı fiyattan daha ucuzdur.
• Kademeli ödemeler. Türkiye’de maketten gayrimenkul ödeme planları, inşaat süresince peşinat ve ardından taksitler ödemenize imkan tanır, tüm tutarı peşin ödemek yerine.
• Birim seçeneği. Erken satın almak, en iyi katların ve plan tiplerinin hâlâ mevcut olması demektir.
• Yeni yapı durumu. Yepyeni bir birim, modern donanımlarla ve yapısal kusurlara karşı müteahhit garantisiyle gelir.
• Vatandaşlık potansiyeli. Gayrimenkul, bu makalenin yazıldığı sırada eşiği 400.000 ABD doları olan yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için sayılabilir, ancak maketten statü önceden kontrol etmeniz gereken koşullar getirir.

Türkiye’de maketten gayrimenkul ödeme planları cazibenin büyük bölümünü oluşturur, ancak düşük görünen bir fiyat, yalnızca proje zamanında ve vaat edilen standartta tamamlanırsa bir avantaja dönüşür. Ön inceleme tam olarak burada değer kazanır.

Yabancılar Türkiye’de Maketten Gayrimenkul Alabilir mi?

Çoğu yabancı uyruklu, herhangi bir yabancının satın almasına uygulanan aynı kurallar altında Türkiye’de maketten gayrimenkul alabilir. İstisnalar sınırlıdır. Birkaç uyruk kısıtlamalarla karşılaşır ve bazı konumlar kim satın alırsa alsın yasaktır.

• Askeri veya güvenlik bölgelerindeki mülkler izin gerektirir ve bazı sınırlara yakın birimler kısıtlanabilir.
• Bir yabancı uyruklu, ülke genelinde kişi başına genellikle 30 hektara kadar sınırlı miktarda arazi sahibi olabilir.
• Yabancılar birlikte, belirli bir ilçedeki toplam alanın sınırlı bir payına sahip olabilir.
• Tapu temiz olmalı ve müteahhit ilgili birimi satma hakkına sahip olmalıdır.

Belirli bir projenin ve uyruğunuzun bu kuralları geçip geçmediği, tam konuma ve tapu durumuna bağlıdır; danışmanlarımız herhangi bir depozito ödemeden önce bunu kontrol edebilir. Bunu erken doğrulamak, size devredilemeyecek bir birime para ödemenizi engeller.

Türkiye’de Maketten Gayrimenkul: Ödeme Planları ve Maliyetler

Türkiye’de maketten gayrimenkul ödeme planları genellikle bir rezervasyon ücreti ve bir peşinatla başlar, ardından inşaat dönemine yayılan taksitler gelir. Yaygın bir yapı, yaklaşık yüzde 30 ila 50 arasında bir peşinat ve kalanın taksitler halinde ödenmesidir, ancak her müteahhit kendi koşullarını belirler.

Müteahhitin belirttiği fiyatın ötesinde, resmi ve işlem maliyetleri için bütçe ayırın. Bu rakamlar bu makalenin yazıldığı sırada geçerlidir ve oranlar ile kurallar değiştiği için bir danışmanla teyit edilmelidir.

• Tapu devir harcı. Beyan edilen değerin yaklaşık yüzde 4’ü, genellikle anlaşmayla alıcı ve satıcı arasında paylaştırılır.
• KDV. Birçok yeni yapı satışına uygulanır; yurt dışından fon getiren ve koşulları karşılayan bazı yabancı alıcılar için muafiyet mevcuttur.
• Gayrimenkul değerleme raporu. Yabancı bir satın alma için Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir firmadan rapor gereklidir.
• Noter, tercüme ve vekaletname masrafları, uzaktan satın alıyorsanız.
• DASK deprem sigortası ve teslimatta abonelik bağlantı ücretleri.

Türkiye’de Maketten Gayrimenkul Nasıl Alınır, Adım Adım

Türkiye’de maketten gayrimenkul nasıl alınır sorusu, paranızın her aşamada korunması için sırayla izlenmesi gereken sekiz adıma dayanır. Bir adımı atlarsanız daha sonra pazarlık gücünüzü kaybedebilirsiniz. İşte yabancı alıcılarla izlediğimiz sıra.

1. Ödemeler ve devir için gerekli olan bir Türk vergi numarası alın ve bir Türk banka hesabı açın.
2. Projeleri kısa listeye alın, ardından herhangi bir şey rezerve etmeden önce müteahhitin geçmiş performansını ve projenin yapı ruhsatını kontrol edin.
3. Fiyatı, ödeme planını ve ücretin neyi kapsadığını belirten yazılı bir rezervasyon sözleşmesiyle birimi rezerve edin.
4. Şartların, teslim tarihinin ve cezaların kayıt altına alınması için tercihen noter onaylı imzalarla satış sözleşmesini inceleyin ve imzalayın.
5. Her transferin kanıtını saklayarak, üzerinde anlaşılan maketten gayrimenkul ödeme planlarını takip edin.
6. Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir eksperden gayrimenkul değerleme raporunu alın.
7. Bina tescil edildikten sonra tapuyu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden alın; tamamlanmadan önce payınız üzerinde bir yapı şerhi (irtifak) tapusu alabilirsiniz.
8. Teslimatta oturma belgesini (iskan) alın, DASK sigortası yaptırın ve abonelikleri kendi adınıza kaydettirin.

İhtiyacınız Olan Belgeler

Türkiye’de maketten satın almalar oldukça standart bir belge setine dayanır.

• Beklenen tamamlanma tarihinin çok ötesine geçerli, noter onaylı Türkçe tercümeli bir pasaport.
• Türk vergi numaranız ve Türk banka hesap bilgileriniz.
• Biyometrik fotoğraflar.
• İmzalanmış satış sözleşmesi ve rezervasyon sözleşmesi.
• Gayrimenkul değerleme raporu.
• Yurt dışından transfer edilen fonların kanıtı; bu, herhangi bir KDV muafiyeti ve vatandaşlık başvuruları için önemlidir.

Zaman Çizelgesi: Rezervasyondan Tapuya

Türkiye’de maketten gayrimenkul alımı inşaat programını takip eder, bu yüzden süreç bir ikinci el alımdan daha uzundur. Her proje farklı olmakla birlikte, kabaca şu aşamaları bekleyin.

• Rezervasyondan imzalı sözleşmeye: evraklarınız hazır olduğunda genellikle bir ila üç hafta.
• İnşaat dönemi: projenin büyüklüğüne ve aşamasına bağlı olarak genellikle yaklaşık bir ila üç yıl.
• Teslimattan tapuya: bina tescil edildikten ve oturma belgesi verildikten sonra genellikle birkaç hafta ila birkaç ay.

Bu aşamalar müteahhide bağlı olduğundan, imzalamadan önce sözleşmedeki teslim tarihini ve geç teslimat cezasını teyit edin.

Türkiye’de Maketten Gayrimenkul Alırken Yapılan Yaygın Hatalar

Birkaç önlenebilir hata, Türkiye’de maketten gayrimenkul ile ilgili sorunların çoğuna neden olur.

• Müteahhit kontrolünü atlamak. Yapı ruhsatını ve müteahhitin tamamlanmış projelerini doğrulayın. Proje durursa düşük bir fiyatın anlamı azdır.
• Belirsiz bir sözleşme imzalamak. Sözleşme fiyatı, tam birimi, teslim tarihini, teknik şartnameyi ve geç teslimat cezasını sabitlemelidir.
• Tapu durumunu göz ardı etmek. Arazi tapusunun temiz olduğunu ve müteahhitin belirli biriminizi devredebileceğini doğrulayın.
• Ek maliyetleri az bütçelemek. Devir harcı, değerleme, sigorta ve abonelik bağlantıları müteahhitin fiyatının üzerine eklenir.
• Bankacılık sistemi dışında ödeme yapmak. Devir ve herhangi bir vatandaşlık dosyası için fon kanıtına sahip olmak üzere ödemeleri Türk hesabınız üzerinden yönlendirin.

Yabancı yatırımcılara danışmanlık verme deneyimimize göre, bir maketten satın almanın sorun yaşamasının en yaygın nedeni, teslim tarihini ve geç teslimat cezasını belirsiz bırakan bir sözleşmedir; bu durum inşaat gecikirse alıcının konumunu zayıflatır. Belirli bir sözleşmenin şartlarının sizi koruyup korumadığı, nasıl kaleme alındığına bağlıdır; danışmanlarımız siz taahhüt vermeden önce sözleşmeyi inceleyebilir.

Türkiye’de Maketten ve Tamamlanmış Gayrimenkul Karşılaştırması

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul modern donanımlarıyla dikkat çeker, ancak tamamlanmış bir mülk daha fazla anlık kesinlik sunar. Her iki yol da işe yarayabilir. Doğru olanı bütçenize, zaman çizelgenize ve kabul ettiğiniz inşaat riskinin miktarına bağlıdır.

Türkiye’de maketten gayrimenkul, müteahhiti kontrol etmeniz, sözleşmeyi dikkatle okumanız ve tam maliyeti bütçelemeniz koşuluyla, yabancı yatırımcılar için piyasaya daha düşük bir fiyattan girmenin sağlam bir yolu olabilir. Türkiye’de maketten gayrimenkul nasıl alınır sorusu, hızdan çok sabrı ve hazırlığı ödüllendirir. Bunları doğru yaparsanız, beklemenin karşılığında elde ettiğiniz indirim lehinize işleyebilir.

Türk Vatandaşlığını mı Düşünüyorsunuz, Türkiye’ye mi Yerleşmek İstiyorsunuz?

Gordion Partners, 2020’den bu yana yabancılara yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı, oturma ve çalışma izinleri ile mülk alımlarında yardımcı olan İstanbul merkezli bir danışmanlık firmasıdır. Kendi durumunuzu görüşmek için bize +90 533 140 04 96 numaralı telefon veya WhatsApp hattından, [email protected] adresinden e-posta yoluyla ulaşabilir veya Merkez Mahallesi Hasat Sokak No:12A, 34384 Şişli, İstanbul adresinden bizi ziyaret edebilirsiniz. Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçin.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancılar Türkiye’de maketten gayrimenkul alabilir mi?

Evet, çoğu yabancı uyruklu, herhangi bir yabancının satın almasıyla aynı kurallar altında Türkiye’de maketten gayrimenkul alabilir. Birkaç uyruk kısıtlamalarla karşılaşır ve askeri bölgelerdeki veya bazı sınırlara yakın birimler izin gerektirebilir, bu yüzden rezervasyon yapmadan önce belirli projeyi teyit edin.

Türkiye’de maketten gayrimenkul iyi bir yatırım mı?

Olabilir, çünkü erken aşama fiyatları genellikle bitmiş değerin altındadır ve ödemeler kademelidir. Getiri, müteahhitin zamanında ve standarda uygun şekilde tamamlamasına bağlıdır, bu yüzden ruhsatı ve geçmiş performansı kontrol etmek önemlidir.

Maketten gayrimenkul Türk vatandaşlığı için uygun mudur?

Gayrimenkul, bu makalenin yazıldığı sırada eşiği 400.000 ABD doları olan yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için sayılabilir. Maketten statü, değerin nasıl ve ne zaman tanındığı konusunda ek koşullar getirir, bu yüzden buna güvenmeden önce bir danışmanla uygunluğunuzu teyit edin.

Türkiye’de maketten gayrimenkul ödeme planları nasıl işler?

Genellikle bir rezervasyon ücreti ve bir peşinatla başlar, ardından inşaat dönemine yayılan taksitler gelir. Yaklaşık yüzde 30 ila 50 arasında bir peşinat ve kalanın taksitler halinde ödenmesi yaygındır, ancak her müteahhit kendi koşullarını belirler.

Müteahhit projeyi tamamlamazsa ne olur?

Korumanız esas olarak sözleşmeden gelir, bu yüzden sözleşme teslim tarihini ve geç veya hiç teslim edilmemesi durumunda bir ceza kaydetmelidir. Bu nedenle imzalamadan önce sözleşmeyi ve müteahhitin geçmişini incelemek en önemli adımdır.

Maketten bir projenin tamamlanması ne kadar sürer?

İnşaat, projenin büyüklüğüne ve aşamasına bağlı olarak genellikle yaklaşık bir ila üç yıl sürer. Tapu, bina tescil edildikten ve oturma belgesi verildikten sonra gelir.

Maketten gayrimenkul almak için Türkiye’de bulunmam gerekir mi?

Hayır, birçok yabancı alıcı satın almayı güvenilir bir vekaletname yoluyla uzaktan tamamlar. Yine de bir Türk vergi numarasına, bir Türk banka hesabına ve değerleme raporuna ihtiyacınız olacaktır.

Gordion Partners Hakkında

Gordion Partners, Türkiye’deki yabancılara yönelik göçmenlik ve gayrimenkul hizmetlerinde uzmanlaşmış, İstanbul merkezli bir danışmanlık firmasıdır. 2020’den bu yana danışmanlarımız, uluslararası müşterilere İngilizce, Fransızca, Türkçe, Rusça ve Çince dillerinde yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı, oturma ve çalışma izinleri ile mülk alımları konusunda rehberlik etmektedir. Firmaya, Londra Ekonomi Okulu’ndan (LSE) Finans alanında yüksek lisans ve Boğaziçi Üniversitesi’nden lisans derecesine sahip, Türkiye’de kayıtlı bir yatırım danışmanı ve gayrimenkul komisyoncusu olan (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi, kayıt no. 3408704) Burak Unal liderlik etmektedir. Her aşamada açık, hızlı yanıt veren ve profesyonel rehberliğe odaklanıyoruz.

Sorumluluk Reddi: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve kendi durumunuzu değerlendirmek için bir uzmana danışmanız önemle tavsiye edilir. Bu makaledeki bilgilerin kullanımından doğabilecek hiçbir sorumluluk kabul edilmemektedir.