土耳其期房购买指南：外国投资者必读

在房屋建成之前买下它,通常能锁定更低的价格,并获得分阶段付款的安排,但这也带来了现房不会有的风险。土耳其期房购买正是因为这种取舍而吸引外国投资者:你提前做出承诺,在建设期内分批付款,最终往往能以低于竣工后市场价的价格买到房子。本指南说明土耳其期房购买究竟如何运作,什么在保护你的资金,以及哪些错误最容易让外国买家吃亏。

我们是Gordion Partners,一家总部位于伊斯坦布尔的咨询公司。我们协助外国公民在土耳其完成房产购买,而期房交易会带来它自己的一系列问题。本指南回答其中最重要的那些。

土耳其期房购买是什么意思

土耳其期房购买,指的是你在建筑竣工之前,有时甚至在动工之前,就从开发商那里买下的住宅。你依据的是户型图、样板间和开发商的书面规格说明,而不是一套可以实地参观的现房。作为交换,你通常能以更低的价格买入,并把成本分摊在整个建设周期内。这笔交易很简单:现在的确定性更少,换来的是更低的价格。

土耳其新房期房在伊斯坦布尔的大型开发项目、安塔利亚周边的海岸项目,以及不断扩张城市的新建区都很常见。你签署的合同,是针对一个在物理上尚不存在的单元的买卖协议,这也是为什么这里的文件比二手房交易更为重要。

外国投资者为何购买土耳其期房

土耳其期房购买最主要的吸引力在于价格。开发商为了给建设融资,会以低于预期竣工价值的价格推出早期阶段的房源,因此较早入手的买家能以折扣价进入,而在上涨的市场中,该单元的价值甚至可能在交房前就已升值。

• 更低的入场价格。早期阶段的单元通常比同一单元竣工后的价格更便宜。
• 分阶段付款。土耳其期房付款计划让你先支付定金,再在建设期内分期支付,而不必一次性付清全款。
• 更多的单元选择。较早购买意味着最好的楼层和户型仍然可选。
• 全新状态。全新单元配备现代化装修,并附有开发商对结构性缺陷的质保。
• 入籍潜力。房产可计入通过投资获得土耳其国籍的条件,截至本文撰写时门槛为40万美元,不过期房状态附带一些需要提前核实的条件。

土耳其期房付款计划是其吸引力的很大一部分,但更低的表面价格只有在项目按时并按承诺标准完工时才真正成为优势。这正是尽职调查发挥作用的地方。

外国人可以在土耳其购买期房吗

大多数外国公民可以按照适用于任何外国人购房的相同规则,在土耳其购买期房。例外情况并不多。少数国籍会面临限制,而某些地点无论谁购买都是禁区。

• 位于军事或安全区域内的房产需要审批,靠近某些边境的单元也可能受到限制。
• 外国公民拥有的土地面积有限,全国范围内一般为每人不超过30公顷。
• 外国人整体拥有的面积在某一特定区内也有上限比例。
• 产权必须清晰,且开发商必须拥有出售该特定单元的权利。

某个具体项目以及你的国籍是否符合这些规则,取决于确切的地点和产权状态;我们的顾问可以在你支付任何定金之前进行核实。提前确认可以避免你为一个无法过户到你名下的单元付款。

土耳其期房购买:付款计划与费用

土耳其期房付款计划通常从预订金和首付款开始,随后是分摊在建设期内的分期付款。常见的结构是首付约30%至50%,余款分期支付,不过每家开发商都会设定自己的条款。

除了开发商报出的价格之外,还应为官方及交易费用预留预算。以下数字为本文撰写时的情况,应与顾问核实,因为费率和规则会发生变化。

• 产权过户税。约为申报价值的4%,通常由买卖双方按约定分摊。
• 增值税。适用于许多新建房销售,部分从境外汇入资金并符合条件的外国买家可获得豁免。
• 房产评估报告。外国人购房需要一份由资本市场委员会许可的机构出具的评估报告。
• 公证、翻译及授权委托费用,如果你是远程购买。
• DASK地震保险以及交房时的公用事业接入费用。

如何在土耳其购买期房:分步指南

如何在土耳其购买期房,归结为八个步骤,按顺序完成才能在每个阶段保护好你的资金。跳过一步,以后可能会让你失去谈判筹码。以下是我们带外国买家走过的流程。

1. 申请土耳其税号并开设土耳其银行账户,付款和过户都需要用到。
2. 初步筛选项目,然后在预订任何单元之前,核实开发商的过往业绩和项目的建筑许可证。
3. 用书面预订协议锁定单元,协议中应写明价格、付款计划以及该费用所涵盖的内容。
4. 审阅并签署购房合同,理想情况下应进行公证签字,以便条款、交房日期和违约金都被记录在案。
5. 按约定的期房付款计划付款,并保留每一笔转账的凭证。
6. 向资本市场委员会许可的评估师申请房产评估报告。
7. 建筑登记完成后,在土地登记与地籍总局(Tapu ve Kadastro)领取产权证;在竣工前,你可能会获得针对你所占份额的建筑地役权证。
8. 交房时领取使用许可证(iskan),办理DASK保险,并把公用事业登记到你自己名下。

你需要准备的文件

在土耳其进行期房购买所需的文件相当标准。

• 有效期远超预期竣工日期的护照,并附经公证的土耳其语译本。
• 你的土耳其税号和土耳其银行账户信息。
• 生物识别照片。
• 已签署的购房合同和预订协议。
• 房产评估报告。
• 从境外汇入资金的证明,这对任何增值税豁免和入籍申请都很重要。

时间表:从预订到产权证

土耳其期房购买的进度跟随建设时间表,因此比二手房交易所需时间更长。作为大致参考,由于每个项目情况不同,可以预期如下阶段。

• 从预订到签约:文件准备齐全后,通常为一到三周。
• 建设周期:根据项目规模和阶段不同,通常约为一到三年。
• 从交房到产权证:建筑登记完成并取得使用许可证后,通常再需数周到数月。

由于这些阶段取决于开发商,签约前请确认合同约定的交房日期以及延迟交房的违约金。

购买土耳其期房时常见的错误

少数几个本可避免的错误,是造成土耳其期房购买大多数问题的原因。

• 跳过开发商核查。确认建筑许可证以及开发商已完成的项目。如果项目停工,低价就没有太大意义。
• 签署条款模糊的合同。合同应明确价格、具体单元、交房日期、规格说明以及延迟交房的违约金。
• 忽视产权状态。核实土地产权是否清晰,以及开发商是否有权过户你的具体单元。
• 低估额外费用。过户税、评估费、保险和公用事业接入费都要加在开发商报价之上。
• 在银行体系之外付款。把付款通过你的土耳其账户进行,以便为过户和任何入籍申请留存资金证明。

根据我们为外国投资者提供咨询的经验,期房购买出问题最常见的原因,是合同对交房日期和延迟违约金规定得含糊不清,一旦工期延误就会削弱买家的处境。某份具体合同的条款是否能保护你,取决于它的起草方式;我们的顾问可以在你签约前先行审阅。

土耳其期房与现房对比

土耳其新房期房以现代化装修吸引买家,但现房能提供更多即时的确定性。两种途径都可行。哪一种更适合,取决于你的预算、时间安排,以及你愿意承担多少建设风险。

土耳其期房购买,只要核实开发商、仔细阅读合同并为全部成本做好预算,可以成为外国投资者以更低价格进入市场的稳妥方式。如何在土耳其购买期房这件事,回报的是耐心和准备,而不是速度。把这些做对,你为等待所付出的折扣就能反过来对你有利。

正在考虑土耳其国籍或移居土耳其?

Gordion Partners是一家总部位于伊斯坦布尔的咨询公司,自2020年以来一直协助外国人办理通过投资获得土耳其国籍、居留和工作许可,以及房产购买事务。如需讨论你自己的情况,可通过电话或WhatsApp联系我们,号码为+90 533 140 04 96,邮箱为[email protected],或前往地址Merkez Mahallesi Hasat Sokak No:12A, 34384 Şişli, İstanbul拜访我们。欢迎联系我们了解更多信息。

常见问题

外国人可以在土耳其购买期房吗?

可以,大多数外国公民可以按照适用于任何外国人购房的相同规则,在土耳其购买期房。少数国籍会面临限制,军事区域内或靠近某些边境的单元可能需要审批,因此预订前请确认具体项目。

土耳其期房是好的投资吗?

有可能是,因为早期阶段的价格通常低于竣工后的价值,且付款是分阶段的。回报取决于开发商是否按时并按标准完工,这也是核实许可证和过往业绩很重要的原因。

期房是否符合土耳其国籍申请条件?

房产可计入通过投资获得土耳其国籍的条件,截至本文撰写时门槛为40万美元。期房状态在价值如何以及何时被认可方面附带额外条件,因此在依赖这一点之前,请与顾问确认资格。

土耳其期房付款计划是如何运作的?

通常先支付预订金和首付款,随后是分摊在建设期内的分期付款。常见做法是首付约30%至50%,余款分期支付,但每家开发商都会设定自己的条款。

如果开发商没有完成项目会怎样?

你的保障主要来自合同,因此合同应记录交房日期以及延迟或未交房的违约金。这正是为什么在签约前审阅合同和开发商的历史记录是最重要的一步。

期房项目完工通常需要多久?

根据项目规模和阶段不同,建设通常需要约一到三年。建筑登记完成并取得使用许可证后,产权证随之办理。

购买期房是否必须人在土耳其?

不需要,许多外国买家通过可信赖的授权委托远程完成购买。你仍然需要土耳其税号、土耳其银行账户以及评估报告。

关于Gordion Partners

Gordion Partners是一家总部位于伊斯坦布尔的咨询公司,专注于为在土耳其的外国人提供移民和房地产服务。自2020年以来,我们的顾问以英语、法语、土耳其语、俄语和中文为国际客户提供通过投资获得土耳其国籍、居留和工作许可,以及房产购买方面的指导。公司由Burak Unal领导,他是土耳其注册投资顾问及房地产经纪人(Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi,注册编号3408704),持有伦敦政治经济学院金融学硕士学位和博阿齐奇大学学士学位。我们在每一个环节都专注于提供清晰、及时且专业的指导。

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