انتخاب ملک و بررسیهای لازم پیش از خرید در ترکیه
پیش از آنکه به خرید یک ملک متعهد شوید، سند، ساختمان و فروشنده باید بررسی شوند. ما به شما کمک میکنیم ملکی متناسب با برنامه‌هایتان انتخاب کنید و بررسیها را با متخصصان دارای مجوز هماهنگ میکنیم تا بر اساس واقعیت‌ها تصمیم بگیرید.
به طور خلاصه
پیش از خرید ملک در ترکیه، سوابق سند مالکیت، هرگونه رهن یا قید، وضعیت قانونی ساختمان و فروشنده باید بررسی شوند و فروش به تبعه خارجی مستلزم گزارش ارزیابی از یک شرکت دارای مجوز SPK است. برای شهروندی، واحد و فروشنده باید آزمون‌های واجد شرایط بودن و آزمون سه‌گانه USD 400,000 را نیز با موفقیت پشت سر بگذارند. ما به شما در انتخاب ملک کمک میکنیم، این بررسیها را با متخصصان دارای مجوز هماهنگ میکنیم و مراجعه به یک وکیل مستقل را توصیه میکنیم.
به قلم Burak Ünal, بنیان‌گذار و شریک مدیر, Gordion Partners · به‌روزرسانی · سیاست تحریریه
اطلاعات کلیدی (وضعیت اکتبر 2026)
- گزارش ارزیابی
- برای هر فروش به تبعه خارجی الزامی است و یک شرکت ارزیابی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه (SPK) آن را از طریق سامانه TADEBİS تهیه می‌کندمنبع: TKGM, tkgm.gov.tr (در زبانه جدید باز میشود) ·
- واحدهای واجد شرایط برای شهروندی
- واحدهای مستقل طبق قانون مالکیت آپارتمانی شماره 634 (از 12 دسامبر 2023)؛ زمین مشمول نیست، سهم‌های مشاع تحصیل‌شده از 1 فوریه 2023 مشمول نیستند و ملکی که با رهن قانونی خریداری شده باشد پذیرفته نمی‌شودمنبع: TKGM, tkgm.gov.tr (در زبانه جدید باز میشود) ·
- فروشنده برای شهروندی
- نه تبعه خارجی، نه کسی که پیش‌تر از طریق سرمایهگذاری شهروندی را کسب کرده است، و نه کسی که چنین شخصی در 3 سال گذشته ملک را به او منتقل کرده استمنبع: TKGM, yourkeyturkiye.gov.tr (در زبانه جدید باز میشود) ·
- آزمون سه‌گانه برای شهروندی
- قیمت مندرج در سند مالکیت، پرداخت‌های اثبات‌شده از طریق بانک و ارزش کارشناسی هر کدام باید دست‌کم USD 400,000 باشد؛ سپس TKGM گواهی تعیین مبلغ (TTB) را صادر می‌کندمنبع: TKGM, yourkeyturkiye.gov.tr (در زبانه جدید باز میشود) ·
- پیش‌فروش برای شهروندی
- کل مبلغ در یک قرارداد وعده فروش واحد؛ قراردادهای جداگانه را نمی‌توان با هم جمع کردمنبع: TKGM, yourkeyturkiye.gov.tr (در زبانه جدید باز میشود) ·
- اعلام قیمت کمتر از واقع
- جریمه اعلام قیمتی کمتر از قیمت واقعی، 100% مالیات است (قانون شماره 7566، از 19 دسامبر 2025)منبع: Resmî Gazete, resmigazete.gov.tr (در زبانه جدید باز میشود) ·
- ابطال‌ها در 2026
- وزارت کشور اعلام کرد که تصمیم‌های شهروندی 6,134 نفر لغو یا پس گرفته شده است، عمدتاً به دلیل معاملات خلاف قاعده مانند ارزیابی‌های بیش از واقعمنبع: İçişleri Bakanlığı, icisleri.gov.tr (press release) (در زبانه جدید باز میشود) ·
هر رقم به منبع رسمی خود پیوند دارد. قوانین تغییر می‌کنند، از این رو پیش از هر اقدام، وضعیت فعلی را برایتان تأیید میکنیم.
مناسب چه کسانی است
- خریدارانی که ملکی را انتخاب کرده‌اند و می‌خواهند پیش از تعهد بررسی شود
- سرمایه‌گذارانی که برای شهروندی ترکیه خرید می‌کنند و واحد و فروشنده باید واجد شرایط باشند
- خریداران واحدهای پیش‌فروش که می‌خواهند سازنده و قرارداد بررسی شوند
- خریداران مقیم خارج که به کسی در محل، در ترکیه، نیاز دارند
انتخاب ملک
کار را از هدف شما (خانه، سرمایهگذاری اجاره‌ای، تابعیت یا اجازه اقامت)، شهر و منطقه، بودجه، متراژ و زمان‌بندی آغاز میکنیم. پروژه‌ها و واحدهایی را که در نظر دارید با این معیارها می‌سنجیم و اگر واحدی نتواند قاعده‌ای را که به آن وابسته‌اید، مانند آستانه تابعیت یا اجازه اقامت، داشته باشد، زود به شما اطلاع میدهیم.
Gordion Partners ملک آگهی نمی‌کند، بازاریابی نمی‌کند و نمی‌فروشد. اگر به جست‌وجوی ملک یا بازدید نیاز داشته باشید، این خدمات کارگزاری املاک را Burak Ünal، کارگزار ثبت‌شده املاک، از طریق دفتر کارگزاری خود ارائه می‌دهد؛ بازدیدها می‌توانند حضوری یا از طریق تماس تصویری باشند. صفحه‌های پروژه‌های ملکی اطلاعاتی درباره پروژه‌ها در ترکیه ارائه می‌دهند؛ این صفحه‌ها آگهی‌های ما نیستند.
پیش از تعهد چه چیزهایی بررسی میشود
- سوابق سند: مالک ملک، نوع سند، متراژ و کاربری ثبت‌شده در آن.
- محدودیت‌ها: رهن، شرط‌ها (şerh)، حق وثیقه و سایر محدودیتهای ثبت‌شده در سند.
- وضعیت حقوقی ساختمان: اینکه پروانه ساختمانی و پایان‌کار (iskan) با واحدی که می‌خرید مطابقت دارد یا نه.
- فروشنده و قرارداد: اینکه فروشنده حق فروش دارد یا نه، و قرارداد رزرو یا فروش شما را به چه چیزی متعهد می‌کند.
- پروژه‌های پیش‌فروش: سازنده، مجوزهای پروژه، برنامه پرداخت و شرایط تحویل در قرارداد.
- ارزش ملک: اینکه قیمت با بازار همخوانی دارد یا نه، و گزارش ارزیابی از شرکتی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه (SPK) که فروش به تبعه خارجی آن را لازم دارد.
ما این بررسیها را با متخصصان دارای مجوز هماهنگ میکنیم و توصیه میکنیم برای بررسی سوابق سند و قرارداد یک وکیل مستقل بگیرید.
بررسیهای بیشتر برای تابعیت
ملکی که برای تابعیت ترکیه خریداری میشود باید از آزمون‌های بیشتری عبور کند که ما پیش از امضا بررسی میکنیم:
- برای خریدهای از 12 دسامبر 2023 به بعد، واحدی مستقل (bağımsız bölüm) باشد که بر اساس قانون مالکیت آپارتمان‌ها به شماره 634 ثبت شده است. زمین خالی واجد شرایط نیست.
- سهم مشاع از ملکی نباشد که در 1 فوریه 2023 یا پس از آن به دست آمده است و با رهن قانونی (kanuni ipotek) خریداری نشده باشد.
- فروشنده تبعه خارجی یا شخصی که از طریق سرمایهگذاری شهروند ترکیه شده است نباشد، و همچنین شهروند یا شرکت ترکی نباشد که چنین شخصی یا بستگان درجه یک خود شما در 3 سال گذشته ملک را به او منتقل کرده‌اند.
- پیش‌تر برای یک درخواست تابعیت استفاده نشده باشد.
- قیمت سند، پرداخت‌های اثبات‌شده با سوابق بانکی و ارزیابی هر کدام دست‌کم USD 400,000 باشند.
- در خرید پیش‌فروش با قرارداد وعده فروش، کل مبلغ در یک قرارداد باشد.
در سال 2026 وزارت کشور اعلام کرد که تصمیم‌های تابعیت 6,134 نفر، عمدتاً به دلیل معاملات نامنظم مانند ارزیابی‌های بیش از واقع، لغو یا پس گرفته شده است. پرونده باید در همه ارقام دقیق باشد. صفحه تابعیت از طریق سرمایهگذاری ملکی را ببینید.
این خدمات برای چه کسانی مناسب نیست
- خریدارانی که از ما نظر حقوقی رسمی می‌خواهند: ما مشاوره حقوقی نمی‌دهیم؛ این کار وکیل مستقل است.
- خریدارانی که می‌خواهند یک بررسی وعده دهد ملک ارزش بیشتری پیدا می‌کند یا اجاره مشخصی به دست می‌آورد: هیچ بررسی‌ای چنین کاری نمی‌کند.
هزینه‌ها
هزینه گزارش ارزیابی را شرکت ارزیابی دریافت می‌کند و وکیل مستقل نیز جداگانه حق‌الوکاله می‌گیرد. مالیات‌ها و عوارض دولتی خرید (عوارض انتقال سند که در مجموع 4% است، هزینه صندوق گردان و مالیات بر ارزش افزوده در صورت تعلق) در صفحه همراهی در خرید توضیح داده شده است. حق‌الزحمه ما منتشر نمی‌شود: برای اطلاع از هزینه‌ها، پرسش‌ها و دامنه خدمات با ما تماس بگیرید.
نشانه‌های هشداردهنده رایج
- فروشنده‌ای که پیش از آنکه سوابق سند را ببینید، بیعانه می‌خواهد.
- قیمتی در سند که کمتر از مبلغی است که واقعاً می‌پردازید. از زمان قانون شماره 7566 (19 دسامبر 2025)، جریمه کم‌اظهاری 100% مبلغ مالیات است.
- درخواست پرداخت نقدی یا واریز به حساب شخص ثالث.
- واحد پیش‌فروشی که با وعده بازخرید یا اجاره تضمین‌شده فروخته میشود.
- برای تابعیت: ارزیابی‌ای بسیار بالاتر از فروش‌های مشابه، یا فروشنده‌ای که پیش‌تر از آن واحد برای تابعیت استفاده کرده است.
راهنماها
- بررسیهای لازم هنگام خرید ملک در ترکیه
- آشنایی با سند ملک در ترکیه
- اشتباهات رایج هنگام خرید ملک در ترکیه
- خرید پیش‌فروش در ترکیه
جلسه مشاوره رزرو کنید یا در واتس‌اپ به ما پیام دهید: پروژه یا واحدی را که در نظر دارید برای ما بفرستید تا بگوییم چه چیزهایی باید بررسی شود.
روند کار چگونه است
نیازها و معیارها
ما درباره هدف، منطقه، بودجه و زمان‌بندی شما و قواعدی که یک واحد باید برای هدف شما رعایت کند، با شما توافق میکنیم.
مدارک واحد
ما جزئیات سند مالکیت، پروانه‌های ساختمان و مدارک فروشنده یا سازنده را برای واحدی که انتخاب می‌کنید گردآوری میکنیم.
بررسی با متخصصان دارای مجوز
سوابق سند مالکیت، محدودیتهای ثبتی، وضعیت قانونی ساختمان، اختیار فروشنده و قرارداد با همکاری متخصصان دارای مجوز بررسی می‌شوند.
ارزش
ما قیمت را با بازار مقایسه میکنیم و یک شرکت دارای مجوز SPK گزارش ارزیابی را که برای فروش به تبعه خارجی لازم است تهیه می‌کند.
آزمون‌های شهروندی
برای شهروندی، ما پیش از امضای شما نوع واحد، فروشنده، استفاده قبلی برای شهروندی و آزمون سه‌گانه USD 400,000 را بررسی میکنیم.
یافتهها و تصمیم
ما یافتهها را به زبانی ساده و به یکی از ده زبان توضیح میدهیم و تصمیم با شماست؛ یک وکیل مستقل می‌تواند درباره قرارداد به شما نظر حقوقی بدهد.
فهرست مدارک
- جزئیات سند مالکیت واحد (مالک، شماره قطعه و شماره واحد)
- پروانه ساختمان و پایان‌کار (iskan)، یا پروانه‌های پروژه برای واحد پیش‌فروش
- قرارداد رزرو، وعده فروش یا فروش
- مدارک هویتی یا ثبتی فروشنده و اختیار امضای او
- گزارش ارزیابی از یک شرکت دارای مجوز SPK
- برای شهروندی: انتقال‌های قبلی واحد
فهرست کامل مدارک به شرایط شما بستگی دارد؛ آن را همراه با شما تهیه میکنیم.
به‌روزرسانی
اطلاعات این صفحه کلی است و مشاوره حقوقی، مالیاتی یا سرمایهگذاری به شمار نمی‌رود. قوانین، مبالغ و رویه‌ها تغییر می‌کنند؛ پیش از هر اقدام، برای اطمینان از الزامات فعلی با ما تماس بگیرید.
پرسش‌های متداول
بررسیهای پیش از خرید ملک در ترکیه شامل چه مواردی است؟
سوابق سند مالکیت (مالک، نوع سند، مساحت و کاربری)، رهنها، قیدها و سایر محدودیتهای ثبتی، وضعیت قانونی ساختمان، اختیار فروشنده برای فروش، قرارداد و ارزش ملک. برای شهروندی، واجد شرایط بودن واحد و فروشنده نیز بررسی میشود.
آیا شما مشاوره حقوقی میدهید؟
خیر. ما مشاور سرمایهگذاری هستیم، نه مؤسسه حقوقی. ما بررسیها را با متخصصان دارای مجوز هماهنگ میکنیم و توصیه میکنیم برای دریافت نظر حقوقی درباره سوابق سند مالکیت و قرارداد، یک وکیل مستقل تعیین کنید.
آیا گزارش ارزیابی الزامی است؟
بله، برای فروش به تبعه خارجی: یک شرکت ارزیابی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه (SPK) آن را از طریق سامانه TADEBİS تهیه می‌کند. برای شهروندی، ارزش کارشناسی باید دست‌کم USD 400,000 نیز باشد و اداره ثبت اسناد و املاک (TKGM) پیش از صدور گواهی تعیین مبلغ (TTB) آن را بررسی می‌کند.
کدام املاک را نمی‌توان برای شهروندی استفاده کرد؟
زمین خالی، سهم مشاع از ملکی که در 1 فوریه 2023 یا پس از آن تحصیل شده است، ملکی که با رهن قانونی خریداری شده است، ملکی که از تبعه خارجی یا از کسی که پیش‌تر از طریق سرمایهگذاری شهروندی را کسب کرده است خریداری شده، و ملکی که قبلاً برای درخواست شهروندی استفاده شده است.
بررسیها چه زمانی باید انجام شوند؟
پیش از پرداخت بیعانه یا امضای قرارداد رزرو یا فروش. بررسی پس از پرداخت ممکن است مشکلی را آشکار کند، اما به‌ندرت می‌تواند خرید را بی‌اثر کند.
آیا بررسیها را میتوان در زمانی که در خارج از کشور هستم انجام داد؟
بله. ما مدارک را در ترکیه گردآوری میکنیم، بازدید از ملک از طریق تماس تصویری امکانپذیر است و ما یافتهها را به یکی از ده زبان برای شما توضیح میدهیم.
خدمات مرتبط
- همراهی در خریداز بیان نیازهای شما تا تحویل کلید: چه بخرید و چرا، بررسیها، پرداخت و سند مالکیت، با مشاوره سرمایهگذاری در هر مرحله.
- همراهی در انتقال سند و ارزیابیگزارش ارزیابی، نوبت اداره ثبت املاک، DAB برای شهروندی و روز امضا، که برای خریداران خارجی آماده و هماهنگ می‌شوند.
- سرمایهگذاری ملکی (USD 400,000)ملکی به ارزش دست‌کم USD 400,000 که 3 سال نگه داشته شود، با ارزیابی و سند مالکیتی که بررسیهای TKGM را با موفقیت پشت سر بگذارند.
- اجازه اقامت از طریق مالکیت ملکاجازه اقامت برای مالکان ملک مسکونی: USD 200,000 در سند مالکیت برای ملکی که از 16 اکتبر 2023 خریداری شده است.
سایر خدمات مشاوره املاک
نظرات مشتریان
نظرات از نمایه کسب‌وکار ما در Google گرفته شده‌اند و به زبان اصلی خود نمایش داده می‌شوند.
“I have been applying through Gordion Partners for the past five years, and they have always been incredibly helpful and professional. They are honest, friendly, and truly care about their clients. The team is always up to date with the latest government regulations, which makes the entire process smooth and stress-free. When it comes to applying for my kimlik, I completely trust them. They are reliable, kind, and genuinely supportive throughout the whole process. I highly recommend their services to anyone looking for trustworthy and professional assistance.”
Gabe K.
“Professional A grade services. The team knows their job and very responsive. The communication is not only fast but also very polite. Highly recommended if you are looking to onboard people who care about you.”
Murtaza K.