Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость

Кто может подать заявление и какие объекты подходят

Путь через недвижимость, предусмотренный статьёй 12/1-b Закона о турецком гражданстве № 5901, открыт для иностранных инвесторов, которые выполняют инвестиционные условия и проходят проверку безопасности, которой завершается каждое дело о гражданстве. Подходит не любой объект. Недвижимость, купленная для гражданства, должна соответствовать всем следующим условиям:

• Это самостоятельный объект (bağımsız bölüm), зарегистрированный по Закону о кондоминиумах № 634. Правило действует для покупок с 12 декабря 2023 года. Пустая земля не подходит.
• Это не доля (hisseli) в объекте, приобретённая 1 февраля 2023 года или позже.
• Объект куплен не с законной ипотекой (kanuni ipotek).
• Объект получен не от иностранца, не от лица, ставшего гражданином Турции через инвестиции, и не от турецкого гражданина или компании, которым такое лицо или ваши родственники первой степени передали его за последние три года.

Объект, уже использованный для заявления на гражданство, новый покупатель использовать повторно не может. Несколько объектов, купленных по договору купли-продажи, можно объединить, чтобы достичь USD 400,000; при покупке строящегося объекта по предварительному договору купли-продажи (satış vaadi) вся сумма должна быть в одном договоре.

Оценка и проверка на USD 400,000

Каждая из трёх сумм должна быть не меньше USD 400,000: цена продажи, указанная в тапу, платежи продавцу, подтверждённые банковскими документами, и рыночная стоимость в отчёте об оценке. Они не обязаны совпадать, но если хотя бы одна ниже USD 400,000, земельный кадастр (TKGM) не выдаёт справку об определении суммы (Tutar Tespit Belgesi, TTB), и объект использовать нельзя.

Отчёт об оценке действителен 6 месяцев. До 27 сентября 2026 года отчёты для гражданства могла готовить только GEDAŞ, оценочная компания, связанная с TOKİ. В октябре 2026 года ряд юридических фирм и новостных источников сообщил, что с 28 сентября 2026 года их может готовить любая оценочная компания, имеющая лицензию Совета по рынкам капитала (SPK), действующая в Ассоциации оценщиков Турции (TDUB) и подключённая к TADEBİS. Стоимость по-прежнему проверяет TKGM, и справку TTB выдаёт TKGM. Мы проверяем стоимость объекта до того, как вы что-либо подпишете.

Оплата недвижимости

Покупка оплачивается через банки, никогда наличными. До перехода права собственности ваши USD, EUR или GBP продаются банку в Турции и далее Центральному банку (TCMB). Банк выдаёт справку о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB) с эквивалентом в USD и указанием цели получения гражданства; её подают в земельный кадастр вместе с заверенной квитанцией о платеже на счёт продавца.

Система безопасных платежей при продаже недвижимости (Güvenli Ödeme Sistemi) распространяется на всех покупателей, а не только на иностранцев. 28 сентября 2026 года обязательный запуск системы перенесли на 1 декабря 2026 года; мы уточняем, как она применяется, на день вашей сделки.

Сроки

Официальные сроки рассмотрения не публикуются, и никакой срок не может быть гарантирован. Для полного и чистого пакета документов этапы обычно выглядят так:

• Поиск объекта, проверки, оценка и TTB: несколько недель после выбора объекта.
• Сертификат соответствия и вид на жительство: несколько недель.
• От подачи заявления на гражданство до решения: консультанты обычно называют около 3 до 6 месяцев. Проверка безопасности и решение Президента, как правило, занимают больше всего времени.

От поиска объекта до паспорта весь процесс часто занимает от 6 до 12 месяцев. Более строгие проверки 2026 года и смена оценочных компаний могут повлиять на сроки. Подробно о каждом этапе: процесс, документы и сроки.

Срок владения и выход

В тапу вносится запись (şerh) о том, что объект не будет продан или передан в течение 3 лет. При продаже в этот срок инвестиционный сертификат аннулируется. То же самое происходит, если после 3 лет вы передадите объект обратно прежнему владельцу или его родственникам первой степени.

Продумайте выход до покупки: следующий покупатель не сможет использовать этот же объект для гражданства. Если вы купили новый объект с освобождением от НДС для нерезидентов и распорядитесь им в течение 3 лет, неуплаченный НДС придётся заплатить с процентами.

Члены семьи

Супруг или супруга инвестора и дети могут подать заявление на основании той же инвестиции; какие дети могут быть включены, мы уточняем для вашего случая. Подробнее, включая правило о военной службе: члены семьи.

Расходы

Ниже указаны государственные налоги и сборы на октябрь 2026 года, а не наше вознаграждение.

• Сбор за регистрацию права собственности (tapu harcı): 2% с покупателя и 2% с продавца, всего 4%. После Закона № 7566 (Официальная газета, 19 декабря 2025 года) базой служит заявленная цена сделки, которая не может быть ниже налоговой стоимости имущества, а штраф за занижение составляет 100% налога.
• Сбор оборотного фонда (döner sermaye ücreti): фиксированная сумма за сделку.
• НДС на новый объект: общая ставка 20%. Для жилья с разрешением на строительство от 1 апреля 2022 года или позже часть чистой площади до 150 м² облагается по ставке 10%, а часть сверх этого по ставке 20%; ставка 1% применяется в основном к проектам городской реновации. Ставка зависит от даты разрешения, площади и проекта, поэтому уточните её у налогового консультанта.
• Освобождение от НДС: первая поставка нового жилого или коммерческого помещения иностранцу, не являющемуся резидентом Турции, может быть освобождена от НДС, если цена ввезена в Турцию в иностранной валюте (не менее половины до продажи, остальное в течение года).
• Отчёт об оценке: оплачивается оценочной компании.

Мы не публикуем своё вознаграждение. Свяжитесь с нами, чтобы узнать стоимость услуг, задать вопросы и обсудить объём работ.

Риски и частые ошибки

• Купить объект, ранее купленный у иностранца или уже использованный для гражданства, и узнать после покупки, что его нельзя использовать.
• Платить до того, как известна оценка. Если оценка ниже USD 400,000, в TTB откажут.
• Переводить деньги без продажи валюты и справки DAB, платить часть цены наличными или делить покупку строящегося объекта на несколько договоров.
• Заявлять цену, не соответствующую реальной сделке. В 2026 году МВД Турции сообщило, что решения о гражданстве для 6 134 человек были отменены или отозваны, в основном из-за нарушений, например завышенной оценки. Каждая цифра в деле должна быть точной.

Почему лицензированное агентство недвижимости

Gordion Partners является лицензированным агентством недвижимости в Турции: наш основатель Бурак Юнал имеет лицензию на операции с недвижимостью № 3408704 (TTBS, Министерство торговли). Мы ищем и проверяем объект, координируем оценку, продажу валюты и оформление тапу и готовим пакет документов на гражданство. Мы консультанты, а не юридическая фирма; за юридическим заключением по договору обращайтесь к независимому юристу.

Объекты и руководства по покупке

• Наши объекты недвижимости в Турции
• Как иностранцу купить недвижимость в Турции: пошагово
• Отчёт об оценке для гражданства
• Справка о покупке валюты (DAB)
• Расходы на покупку недвижимости в Турции
• Покупка недвижимости в Стамбуле

Запишитесь на консультацию или напишите нам в WhatsApp: расскажите о бюджете и семье, и мы скажем, подходит ли вам путь через недвижимость и какие объекты стоит рассмотреть.