বিদেশিদের জন্য তুরস্কে সম্পত্তি ক্রয়: খরচ, নথি ও ধাপ
লেখক: Burak Ünal, প্রতিষ্ঠাতা ও ম্যানেজিং পার্টনার, Gordion Partners
· পড়তে 18 মিনিট
সংক্ষেপে
বিদেশিরা তুরস্কের বেশিরভাগ অঞ্চলে সম্পত্তি কিনতে পারেন: এর জন্য তুর্কি কর নম্বর, তুরস্কে ব্যাংক অ্যাকাউন্ট, SPK-লাইসেন্সপ্রাপ্ত প্রতিষ্ঠানের মূল্যায়ন প্রতিবেদন এবং ভূমি নিবন্ধন দপ্তরে দলিল হস্তান্তর লাগে, যেখানে 4% দলিল ফি (ক্রেতা 2%, বিক্রেতা 2%) দিতে হয়। ক্রয় রেসিডেন্স পারমিট (2023 সালের 16 অক্টোবর থেকে কেনা সম্পত্তির জন্য দলিলে কমপক্ষে 200,000 মার্কিন ডলার মূল্য) বা তুর্কি নাগরিকত্বেও (কমপক্ষে 400,000 মার্কিন ডলার, 3 বছর ধরে রাখা) সহায়ক হতে পারে, তাই অর্থ পরিশোধের আগে সেসব নিয়ম দেখে নিন।
সূচিপত্র
- বিদেশি ক্রেতাদের জন্য প্রয়োজনীয় আইনি বিবেচ্য বিষয়
- সম্পত্তি বিনিয়োগের জন্য তুরস্কের জনপ্রিয় অঞ্চল
- বিদেশি সম্পত্তি বিনিয়োগকারীদের জন্য অর্থায়নের বিকল্প ও খরচ
- তুরস্কে সম্পত্তি কেনা ধাপে ধাপে কীভাবে হয়
- মূল্যায়ন প্রতিবেদন
- সম্পত্তির মূল্য পরিশোধ: ব্যাংক, DAB ও নিরাপদ পেমেন্ট ব্যবস্থা
- ফি, কর ও ভ্যাট: সাধারণ তথ্য
- বন্ধ এলাকা ও রেসিডেন্স পারমিট
- তুর্কি নাগরিকত্বের জন্য সম্পত্তি কেনা
- কেনার পর
- Gordion Partners কীভাবে বিদেশি ক্রেতাদের সহায়তা করে
- সচরাচর জিজ্ঞাস্য
2026 সালের অক্টোবর অনুযায়ী মূল তথ্য
- প্রেসিডেন্টের তালিকাভুক্ত কোনো দেশের নাগরিক হলে বিদেশিরা তুরস্কের বেশিরভাগ অঞ্চলে সম্পত্তি কিনতে পারেন (ভূমি নিবন্ধন আইন নং 2644, ধারা 35); সামরিক ও নিরাপত্তা অঞ্চল বিদেশি ক্রেতাদের জন্য বন্ধ।
- বিদেশির কাছে বিক্রির জন্য পুঁজিবাজার বোর্ড (SPK) থেকে লাইসেন্সপ্রাপ্ত মূল্যায়ন প্রতিষ্ঠানের একটি মূল্যায়ন প্রতিবেদন লাগে, যা TADEBİS বা Web-Tapu থেকে নেওয়া হয়। প্রতিবেদনটি 6 মাস বৈধ থাকে।
- বাসস্থানের ক্ষেত্রে ভূমি নিবন্ধন দপ্তর যাচাই করে যে হস্তান্তরের দিনে ক্রেতার নামে বাধ্যতামূলক ভূমিকম্প বিমার (DASK) পলিসি বৈধ আছে; 2026 সালের 5 সেপ্টেম্বর থেকে বিক্রয় নিবন্ধিত হলে বিক্রেতার পলিসি শেষ হয়ে যায়।
- দলিল ফি: ঘোষিত মূল্যের ওপর ক্রেতা 2% ও বিক্রেতা 2%, মোট 4%। ঘোষিত মূল্য সম্পত্তি করের মূল্যের চেয়ে কম হতে পারে না (আইন নং 7566, 2025 সালের 19 ডিসেম্বর থেকে কার্যকর)।
- নতুন নির্মিত ভবনে ভ্যাট অনুমতির তারিখ, আয়তন ও প্রকল্পের ধরন অনুযায়ী 1%, 10% বা 20%। বিদেশি মুদ্রায় মূল্য পরিশোধকারী অনাবাসী বিদেশির কাছে নতুন ভবনের প্রথম বিক্রয় ভ্যাট থেকে অব্যাহতি পেতে পারে।
- রেসিডেন্স পারমিট: 2023 সালের 16 অক্টোবর বা তার পরে কেনা সম্পত্তির ক্ষেত্রে দলিলে উল্লিখিত বিক্রয়মূল্য কমপক্ষে 200,000 মার্কিন ডলার হতে হবে। বন্ধ এলাকার বিধিনিষেধ তুলে নেওয়া হয়েছে এবং সব এলাকা খোলা।
- নাগরিকত্ব: কমপক্ষে 400,000 মার্কিন ডলার মূল্যের সম্পত্তি, দলিলে 3 বছর বিক্রয় না করার টীকাসহ। প্রক্রিয়াটি সাধারণত 8 থেকে 12 মাস সময় নেয়, কোনো নিশ্চয়তা নেই।
- দলিল বিক্রয়ে বাধ্যতামূলক নিরাপদ পেমেন্ট ব্যবস্থা (Güvenli Ödeme Sistemi) 2026 সালের 28 সেপ্টেম্বর পিছিয়ে 1 ডিসেম্বর 2026 করা হয়েছে।
সরকারি উৎস: TKGM, বিদেশিদের কাছে বিক্রয়-সংক্রান্ত প্রশ্ন (tkgm.gov.tr), TKGM, yourkeyturkiye.gov.tr, অভিবাসন ব্যবস্থাপনা অধিদপ্তর (goc.gov.tr)।
বিদেশি ক্রেতাদের জন্য প্রয়োজনীয় আইনি বিবেচ্য বিষয়
তুরস্কে সম্পত্তি কেনা বিদেশিদের জন্য আইনি কাঠামো বোঝা অত্যন্ত জরুরি। প্রথমত, বিদেশিদের জন্য তুরস্কে সম্পত্তি কেনার সরকারি বিধিনিষেধ ও অনুমতিগুলো ভালোভাবে জেনে নিন। তুরস্ক সরকার বিদেশিদের মালিকানা অনুমোদন করে, তবে বিশেষত সামরিক অঞ্চলের কাছাকাছি কিছু এলাকা নিষিদ্ধ থাকে। দুই ভাষা জানা একজন স্বাধীন আইনজীবীর সহায়তা নেওয়া বুদ্ধিমানের কাজ, কারণ তিনি নিয়ম মানা নিশ্চিত করতে ও চুক্তি সঠিকভাবে ব্যাখ্যা করতে পারেন। এছাড়া দলিল বা ‘তাপু’ (Tapu) তুরস্কে সম্পত্তি কেনার প্রক্রিয়ার অপরিহার্য নথি; এটি ছাড়া মালিকানা স্বীকৃত হয় না। বিদেশি ক্রেতাদের সম্পত্তির ব্যবহারোপযোগিতা নিশ্চিত করা ‘বাসযোগ্যতার সনদ’ (Habitation Certificate)-এর বিষয়টিও বিবেচনা করতে হবে। উল্লেখ্য, যেকোনো সম্পত্তি লেনদেনের জন্য করদাতা শনাক্তকরণ নম্বর পূর্বশর্ত। এসব তথ্য জানা থাকলে সম্ভাব্য বাধা ধাপে পরিণত হয়। আইন সম্পর্কে অভিজ্ঞ কারও দিকনির্দেশনা ব্যয়বহুল ভুল এড়াতে এবং সফল ক্রয়ের পথ সুগম করতে সহায়ক। সম্পত্তি কেনার সময় আর্থিক লেনদেনের দিকটিও বিবেচনায় রাখুন। প্রক্রিয়া সহজ করতে স্থানীয় ব্যাংক অ্যাকাউন্ট খুলুন; তুরস্কে বাড়ি কেনা অনেক বিদেশি এই বুদ্ধিমান ধাপটি এড়িয়ে যান। অর্থ পরিশোধ তুরস্কের ব্যাংকের মাধ্যমে হয়, এবং নাগরিকত্বের জন্য সম্পত্তি কিনলে হস্তান্তরের আগে বিদেশি মুদ্রা তুরস্কের একটি ব্যাংকে বিক্রি করে মুদ্রা সনদ (DAB) নিতে হয়। এই ধাপ সহজ হলেও পরে ঝামেলা থেকে বাঁচাতে পারে। তুরস্কে সম্পত্তিতে বিনিয়োগের গাইডে অর্থায়নের বিষয়টি গুরুত্বপূর্ণ। স্থানীয়ভাবে বা আন্তর্জাতিকভাবে অর্থায়ন করুন, সব বিকল্প খতিয়ে দেখলে নমনীয়তা পাবেন। করের ক্ষেত্রে খরচ বোঝা অত্যন্ত জরুরি। সম্পত্তি কর, মূল্য সংযোজন কর (ভ্যাট) ও অন্যান্য স্থানীয় ফি জমে বড় অঙ্ক হতে পারে, তাই সঠিক বাজেট করলে অপ্রত্যাশিত কিছু ঘটে না। তুরস্কে বিদেশিদের সম্পত্তি-সংক্রান্ত বিষয় জানেন এমন কোনো আর্থিক বিশেষজ্ঞের সঙ্গে পরামর্শ করলে নিজের পরিস্থিতির জন্য উপযোগী ধারণা পাওয়া যায়। এসব পরামর্শ আপনাকে আর্থিক ঝুঁকি এড়াতে এবং সতর্ক বিনিয়োগের স্থির ভিত্তি গড়তে সাহায্য করবে। তুরস্কে বাড়ি কেনা বিদেশিদের জন্য আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো বসবাস ও উত্তরাধিকার আইন বোঝা। তুরস্কে সম্পত্তি কেনা স্বয়ংক্রিয়ভাবে বসবাসের অধিকার দেয় না, তবে 2023 সালের 16 অক্টোবর বা তার পরে কেনা এবং দলিলে কমপক্ষে 200,000 মার্কিন ডলার বিক্রয়মূল্যের একটি আবাসিক সম্পত্তি স্বল্পমেয়াদি রেসিডেন্স পারমিটের আবেদনে সহায়ক হতে পারে। যাঁরা দীর্ঘমেয়াদে থাকতে চান, তাঁরা সম্পত্তি কেনার সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ রেসিডেন্স পারমিটের বিকল্পগুলো দেখে নিতে পারেন। উত্তরাধিকার আইনও গভীরভাবে পরীক্ষা করা প্রয়োজন। তুরস্কে সম্পত্তির উত্তরাধিকারের নিয়ম আপনার নিজ দেশের নিয়ম থেকে আলাদা হতে পারে, তাই উত্তরাধিকার বিষয়ে বিশেষজ্ঞ একজন স্বাধীন আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া বিচক্ষণ কাজ। তিনি উইল ও সম্পত্তি পরিকল্পনা সাজাতে সাহায্য করতে পারেন, যাতে আপনার সম্পত্তি নির্ধারিত উত্তরাধিকারীদের কাছে সহজে হস্তান্তরিত হয়। এসব আইনি সূক্ষ্মতা বুঝলে ভবিষ্যতের বিরোধ ও এড়ানো যায় এমন ঝুঁকি থেকে সুরক্ষিত থাকা যায়।সম্পত্তি বিনিয়োগের জন্য তুরস্কের জনপ্রিয় অঞ্চল
তুরস্কে সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে সঠিক অঞ্চল বেছে নেওয়া সিদ্ধান্তের বড় অংশ। দুই মহাদেশের সেতুবন্ধ ইস্তাম্বুল ইতিহাস ও আধুনিকতার মিশ্রণে আলাদা, ফলে বিদেশিদের সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে এটি অনেকের পছন্দের শহর। অন্যদিকে বদরুম ও ইজমিরের মতো মনোরম জায়গা নিয়ে এজিয়ান উপকূল প্রশান্তিপ্রিয়দের জন্য শান্ত অবকাশের সুযোগ দেয়। সংস্কৃতি ও সুযোগে সমৃদ্ধ এসব অঞ্চল চাহিদা ও বৈচিত্র্যের কারণে আমাদের বিনিয়োগ-গাইডে বারবার আসে। আন্তালিয়ার কথাও বাদ দেওয়া যায় না; সমুদ্রতীরের আকর্ষণ ও তুলনামূলক সাশ্রয়ী দামের জন্য এটি তুরস্কের রিয়েল এস্টেট আলোচনায় নিয়মিত উঠে আসে। আপনি রিটার্নের আশায় বিনিয়োগকারী হোন বা দ্বিতীয় বাড়ি খোঁজা পরিবার হোন, এসব গন্তব্যে বিদেশি ক্রেতারা ভিন্ন ধরনের সুযোগ পাবেন। তুরস্কের বৈচিত্র্যময় অঞ্চলগুলো ঘুরে দেখা যেন বিনিয়োগ-সুযোগের এক ধনভান্ডার হাতড়ানো। তুরস্কে সম্পত্তি কেনার জন্য নানা জনপ্রিয় এলাকা আছে, প্রতিটির নিজস্ব আকর্ষণ। ভূমধ্যসাগরের তীরে অবস্থিত আলানিয়া মনোরম দৃশ্যের জন্য প্রশংসিত এবং আমাদের গাইডে উল্লেখযোগ্য। এখানে বাড়ি কেনা বিদেশিরা প্রায়ই এর প্রাকৃতিক সৌন্দর্য ও প্রাণবন্ত নৈশজীবনের মিশ্রণের প্রশংসা করেন। তারপর আছে বুরসা, যা ইতিহাস ও উষ্ণ প্রস্রবণের জন্য বিখ্যাত এবং স্বতন্ত্র জীবনযাপনের জন্য অনেক আলোচনায় আসে। আরও উল্লেখযোগ্য জায়গার মধ্যে আছে ফেথিয়ে, যা চোখজুড়ানো প্রাকৃতিক দৃশ্য ও নিশ্চিন্ত পরিবেশের জন্য পরিবার বা অবসরপ্রাপ্তদের কাছে জনপ্রিয়। জীবনযাপন ও বৈচিত্র্যের কারণে তুরস্কের নানা প্রান্ত ক্রেতাদের আকর্ষণ করে, যা বিদেশিদের জন্য তুরস্কে সম্পত্তির একটি স্পষ্ট চিত্র দেয়। প্রতিটি এলাকার নিজস্ব গল্প আছে। সম্পত্তি কেনার বিকল্প বিবেচনায় ইজমিরের ক্রমবর্ধমান আকর্ষণ উপেক্ষা করা যায় না। এজিয়ান উপকূলে অবস্থিত এই শহর ঐতিহ্য ও আধুনিক প্রাণবন্ততার চমৎকার মিশ্রণের জন্য আমাদের গাইডে আলাদা। সক্রিয় শিল্পাঙ্গন ও শিক্ষাকেন্দ্র থাকায় ইজমির বহু তরুণ পেশাজীবী ও পরিবারকে আকর্ষণ করে। ভারসাম্যপূর্ণ জীবনযাপন ও অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির জন্য এটি প্রায়ই আলোচিত হয়। তাছাড়া তুরস্কে বাড়ি কেনা বিদেশিরা ইজমিরে প্রাকৃতিক সৌন্দর্য ও নাগরিক উন্নয়নের মিশ্রণ পছন্দ করেন। একইভাবে আকর্ষণীয় ক্যাপাডোসিয়া, যা অনন্য শিলা-গঠন ও সাংস্কৃতিক ঐতিহ্যের জন্য পরিচিত। বিদেশিদের জন্য তুরস্কে সম্পত্তির ক্ষেত্রে এখানে অব্যবহৃত সম্ভাবনা রয়েছে, যেখানে এই মুগ্ধকর ভূদৃশ্যের একটি অংশের মালিক হওয়া যায়।বিদেশি সম্পত্তি বিনিয়োগকারীদের জন্য অর্থায়নের বিকল্প ও খরচ
একজন বিদেশি হিসেবে তুরস্কে সম্পত্তি কেনার অর্থায়নের বিকল্প খোঁজা যেন গোলকধাঁধায় পথ খোঁজা। বিদেশে স্বপ্নের বাড়ির অর্থায়ন কীভাবে করবেন? তুরস্কে কিছু ব্যাংক বিদেশিদের হোম লোন দেয়, তবে শর্ত ব্যাংকভেদে আলাদা। এসব বিকল্প বোঝা মূল বিষয়। সম্পত্তি ঋণ পেতে কিছু প্রস্তুতি দরকার। আপনার আর্থিক স্থিতিশীলতা প্রমাণ করা, বিনিয়োগের উদ্দেশ্য জানানো এবং ব্যাংকের শর্ত পূরণ করা জরুরি। ব্যাংক মূল্যের কত অংশ ঋণ দেবে এবং কী শর্তে, তা প্রতিটি ব্যাংক নিজে ঠিক করে এবং সময়ের সঙ্গে বদলায়। সুদের হার ভিন্ন হতে পারে, তাই তুলনা করে দেখুন। এছাড়া কর, নোটারি ফি ও মূল্যায়নের মতো খরচ আপনার বাজেটকে প্রভাবিত করতে পারে। লুকানো ফি থাকতে পারে, তাই ভালোভাবে অবহিত থাকুন। আর্থিকভাবে প্রস্তুত থাকলে আপনি আত্মবিশ্বাসের সঙ্গে প্রক্রিয়াটি পার হতে পারবেন। একজন বিদেশি হিসেবে তুরস্কে সম্পত্তি কেনার আর্থিক দিকগুলো সামলানো জটিল ধাঁধা মেলানোর মতো মনে হতে পারে। তুরস্কে কিছু ব্যাংক বিদেশিদের জন্য হোম লোনের পরিকল্পনা দেয়। এসব প্রতিষ্ঠান আপনার নিজ দেশের ক্রেডিট ইতিহাস এবং ঋণ পরিশোধের সামর্থ্যের মতো বিষয় বিবেচনা করে। সুদের হার ও শর্ত বদলায়, তাই প্রস্তাবগুলো সতর্কভাবে তুলনা করুন। তবে মনে রাখবেন, আর্থিক বিষয়ে নামার আগে সংশ্লিষ্ট খরচগুলোও ভাবা দরকার। বিদেশিদের জন্য তুরস্কে সম্পত্তি কেনায় অপ্রত্যাশিত খরচের ব্যাপারেও সতর্ক থাকতে হয়, কারণ ক্রয়মূল্যের বাইরেও বাজেটে ধরার মতো অনেক কিছু আছে। বিনিয়োগের সময় বাড়তি ফি দেখে বিস্মিত না হতে সজাগ থাকুন। তুরস্কে সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে বিস্তারিত আর্থিক চিত্র পরীক্ষা করা অপরিহার্য। কিছু ব্যাংক তুরস্কে বাড়ি কেনা বিদেশিদের জন্য মর্টগেজ বিকল্প দেয়, যার শর্ত প্রতিটি ব্যাংক নিজে নির্ধারণ করে। তারা আপনার আর্থিক সামর্থ্য দেখে এবং প্রায়ই বিনিয়োগের উদ্দেশ্য প্রমাণকারী নথি চায়। শুধু দাম নয়, সব খরচ বোঝা কতটা জরুরি, এই গাইড সে বিষয়ে জোর দেয়। ব্যাংক ফি থেকে সরকারি কর পর্যন্ত প্রতিটি স্তর চূড়ান্ত বিলে যুক্ত হয়। প্রক্রিয়ার মাঝখানের অপ্রত্যাশিত মোড়, যেমন সম্পত্তির মূল্যায়ন, আপনার ব্যয়পরিকল্পনা বদলে দিতে পারে। আকস্মিক সমস্যা এড়াতে সব আইনি শর্ত যাচাই করা প্রয়োজন।তুরস্কে সম্পত্তি কেনা ধাপে ধাপে কীভাবে হয়
ধাপগুলো প্রতিটি শহরে একই। যা বদলায় তা হলো আপনার উদ্দেশ্য: বাড়ি, অবকাশের বাড়ি, ভাড়ায় বিনিয়োগ, রেসিডেন্স পারমিট বা তুর্কি নাগরিকত্ব, প্রতিটির সঙ্গে নিজস্ব যাচাই যুক্ত।
- উদ্দেশ্য ও বাজেট ঠিক করুন। সম্পত্তি দেখা শুরুর আগে ঠিক করুন এটি কী কাজে লাগবে। রেসিডেন্স পারমিট বা নাগরিকত্বে মূল্যসীমা ও শর্ত থাকে, যা ইউনিটকে পূরণ করতে হয়, আর বাজেটে দামের পাশাপাশি ক্রয়ের খরচও ধরতে হবে।
- তুর্কি কর নম্বর নিন। প্রতিটি সম্পত্তি লেনদেনে এটি লাগে। কর অফিস পাসপোর্ট দেখালে এটি দেয়; দেখুন বিদেশিদের জন্য তুর্কি কর নম্বর।
- তুরস্কে ব্যাংক অ্যাকাউন্ট খুলুন। মূল্য ব্যাংকের মাধ্যমে পরিশোধ হয়, আর নাগরিকত্বের জন্য মুদ্রা বিক্রয় ও মুদ্রা সনদ (DAB) তুরস্কের একটি ব্যাংক সামলায়; তাই অ্যাকাউন্টটি আগেভাগে খুলুন।
- সম্পত্তি বেছে নিন ও যাচাই করুন। প্রতিশ্রুতি দেওয়ার আগে দলিলের রেকর্ড (মালিক, মালিকানার ধরন, নথিভুক্ত ব্যবহার), বন্ধক, টীকা বা দায়, নির্মাণ অনুমতি ও বাসযোগ্যতার অনুমতি (ইসকান) এবং বিক্রেতার বিক্রয়ের অধিকার আছে কি না যাচাই করুন। আমাদের সম্পত্তি নির্বাচন ও যাচাই-বাছাই পাতায় এসব যাচাইয়ের তালিকা আছে।
- সংরক্ষণ বা বিক্রয় চুক্তি স্বাক্ষর করুন। স্বাক্ষরের আগে একজন স্বাধীন আইনজীবীকে দিয়ে চুক্তিটি দেখিয়ে নিন, বিশেষ করে বিক্রয়ের প্রতিশ্রুতি চুক্তির (satış vaadi) ভিত্তিতে নির্মাণাধীন সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে।
- মূল্যায়ন প্রতিবেদন অর্ডার করুন। এটি SPK-লাইসেন্সপ্রাপ্ত মূল্যায়ন প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে TADEBİS বা Web-Tapu-র মাধ্যমে চাওয়া হয় এবং হস্তান্তরের দিনে বৈধ থাকতে হবে।
- ভূমি নিবন্ধন দপ্তরে আবেদন করুন। আবেদন ভূমি নিবন্ধন দপ্তরে (Tapu ve Kadastro, TKGM) করা হয় এবং অ্যাপয়েন্টমেন্ট নির্ধারিত হয়। বাসস্থানের ক্ষেত্রে সেদিন বৈধ বাধ্যতামূলক ভূমিকম্প বিমার (DASK) পলিসি না দেখালে ভূমি নিবন্ধন দপ্তর হস্তান্তর নিবন্ধন করে না (আইন নং 6305, ধারা 11)। 2026 সালের 5 সেপ্টেম্বর থেকে বিক্রয় নিবন্ধিত হলে বিক্রেতার পলিসি শেষ হয়ে যায়, তাই ক্রেতা অ্যাপয়েন্টমেন্টের আগে নিজের নামে নতুন পলিসি করেন; দেখুন বিদেশি মালিকদের জন্য DASK।
- অর্থ পরিশোধ ও স্বাক্ষর করুন। মূল্য ব্যাংকের মাধ্যমে পরিশোধ হয়, কখনো নগদে নয়। ক্রেতা ও বিক্রেতা, অথবা পাওয়ার অব অ্যাটর্নির অধীনে তাঁদের প্রতিনিধিরা ভূমি নিবন্ধন দপ্তরে স্বাক্ষর করেন, দলিল ফি পরিশোধ হয় এবং আপনার নামে নতুন দলিল ইস্যু হয়।
- সম্পত্তির দখল নিন। চাবি সংগ্রহ করুন, মিটার রিডিং লিখে রাখুন, বিদ্যুৎ, পানি, গ্যাস ও ইন্টারনেটের অ্যাকাউন্ট নিজের নামে করুন এবং সম্পত্তি যোগ্য হলে রেসিডেন্স পারমিটের জন্য আবেদন করুন।
আমাদের ক্রয় সহায়তা পাতায় ব্যাখ্যা করা আছে, ইস্তাম্বুলে সরাসরি বা ভিডিও কলে আমরা এই প্রতিটি ধাপে বিদেশি ক্রেতাদের কীভাবে পরামর্শ দিই।
মূল্যায়ন প্রতিবেদন
মূল্যায়ন প্রতিবেদনে সম্পত্তির বাজারমূল্য উল্লেখ থাকে। ক্রয়ের উদ্দেশ্য যা-ই হোক, বিদেশির কাছে বিক্রির ক্ষেত্রে এটি ভূমি নিবন্ধন ফাইলের অংশ। এটি পুঁজিবাজার বোর্ড (SPK) থেকে লাইসেন্সপ্রাপ্ত মূল্যায়ন প্রতিষ্ঠান তৈরি করে এবং ভূমি নিবন্ধন দপ্তরের মূল্যায়ন ব্যবস্থা TADEBİS বা Web-Tapu-র মাধ্যমে চাওয়া হয়। প্রতিবেদন 6 মাস বৈধ থাকে, তাই অর্ডারের আগে হস্তান্তরের তারিখ ঠিক করে নিন।
নাগরিকত্বের ক্ষেত্রে প্রতিবেদনটি নির্ধারক। তিনটি অঙ্ক প্রতিটিকে 400,000 মার্কিন ডলারে পৌঁছাতে হবে: দলিলে উল্লিখিত বিক্রয়মূল্য, ব্যাংক রেকর্ডে প্রমাণিত বিক্রেতাকে পরিশোধ এবং মূল্যায়ন প্রতিবেদনে বাজারমূল্য। কোনোটি কম হলে ভূমি নিবন্ধন দপ্তর অঙ্ক নির্ধারণ সনদ (Tutar Tespit Belgesi, TTB) দেয় না এবং সম্পত্তিটি আবেদনে ব্যবহার করা যায় না। 2026 সালের 27 সেপ্টেম্বর পর্যন্ত শুধু GEDAŞ নাগরিকত্বের মূল্যায়ন প্রতিবেদন তৈরি করতে পারত। বেশ কয়েকটি আইনি প্রতিষ্ঠান ও সংবাদ সূত্র 2026 সালের অক্টোবরে জানায়, 2026 সালের 28 সেপ্টেম্বর থেকে SPK-লাইসেন্সপ্রাপ্ত, তুর্কি মূল্যায়ন বিশেষজ্ঞ সমিতির (TDUB) সক্রিয় সদস্য এবং TADEBİS-এর সঙ্গে যুক্ত যেকোনো মূল্যায়ন প্রতিষ্ঠান তা তৈরি করতে পারে। ভূমি নিবন্ধন দপ্তর এখনো মূল্য যাচাই করে, তাই প্রতিষ্ঠান বেছে নেওয়ায় প্রতিবেদন গ্রহণযোগ্য হয়ে যায় না। আমাদের দলিল হস্তান্তর ও মূল্যায়ন সহায়তা পাতা এবং বিদেশি ক্রেতাদের জন্য মূল্যায়ন প্রতিবেদন গাইডে প্রক্রিয়াটি ব্যাখ্যা করা আছে।
সম্পত্তির মূল্য পরিশোধ: ব্যাংক, DAB ও নিরাপদ পেমেন্ট ব্যবস্থা
সম্পত্তির অর্থ পরিশোধ ব্যাংকের মাধ্যমে হয়, নগদে নয়, এবং ভূমি নিবন্ধন দপ্তরে আপনার ঘোষিত মূল্য প্রকৃত মূল্য হতে হবে। কম ঘোষণা করলে উভয় পক্ষ ফাঁকি দেওয়া করের 100% জরিমানার ঝুঁকিতে পড়ে, আর রেসিডেন্স পারমিট বা নাগরিকত্বের ক্ষেত্রে সম্পত্তিটি আপনার নির্ভর করা সীমার নিচে চলে যেতে পারে।
নাগরিকত্বের জন্য আরও একটি ধাপ আছে। হস্তান্তরের আগে আপনার মার্কিন ডলার, ইউরো বা পাউন্ড তুরস্কে কার্যরত একটি ব্যাংকের কাছে বিক্রি করতে হয়, যা সেটি কেন্দ্রীয় ব্যাংকের (TCMB) কাছে বিক্রি করে। ব্যাংক বৈদেশিক মুদ্রা ক্রয় সনদ (Döviz Alım Belgesi, DAB) দেয়, যাতে মার্কিন ডলার সমতুল্য ও নাগরিকত্বের উদ্দেশ্য উল্লেখ থাকে। বিক্রেতার অ্যাকাউন্টে পরিশোধের একটি প্রত্যায়িত ব্যাংক রসিদসহ DAB ভূমি নিবন্ধন দপ্তরে দাখিল করা হয়। DAB ইস্যুর আগে অর্থ পরিশোধ করা নাগরিকত্বের জন্য সম্পত্তি ব্যবহার করা না যাওয়ার অন্যতম প্রচলিত কারণ; দেখুন মুদ্রা বিনিময় সনদ (DAB)।
দলিল বিক্রয়ের জন্য একটি নিরাপদ পেমেন্ট ব্যবস্থা (Güvenli Ödeme Sistemi) শুধু বিদেশি নয়, সব ক্রেতার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। 2026 সালের 28 সেপ্টেম্বর এর বাধ্যতামূলক শুরু পিছিয়ে 1 ডিসেম্বর 2026 করা হয়েছে, তাই আপনার হস্তান্তরের দিনে এটি কীভাবে প্রযোজ্য, তা যাচাই করে নিন।
ফি, কর ও ভ্যাট: সাধারণ তথ্য
সাধারণ তথ্য হিসেবে, 2026 সালের অক্টোবর অনুযায়ী ক্রয়ের প্রধান খরচগুলো হলো:
- দলিল ফি (tapu harcı): ক্রেতা 2% ও বিক্রেতা 2%, মোট 4%। কে পরিশোধ করবেন তা পক্ষগুলো ঠিক করতে পারে, তবে প্রত্যেকে নিজ অংশের জন্য দায়ী থাকে। আইন নং 7566-এর পর থেকে ভিত্তি হলো ঘোষিত হস্তান্তর মূল্য, যা সম্পত্তি করের মূল্যের চেয়ে কম হতে পারে না।
- আবর্তক তহবিল ফি (döner sermaye): প্রতি লেনদেনে নির্দিষ্ট অঙ্ক, যা দলিল ফি থেকে আলাদাভাবে নেওয়া হয়।
- মূল্যায়ন প্রতিবেদন: মূল্যায়ন প্রতিষ্ঠান এর ফি নেয়।
- নতুন ভবনে ভ্যাট: 2022 সালের 1 এপ্রিল বা তার পরের তারিখের অনুমতিপ্রাপ্ত ভবনের ক্ষেত্রে নিট আয়তনের 150 বর্গমিটার পর্যন্ত অংশে 10% এবং তার ওপরের অংশে 20% কর; 1% মূলত নগর রূপান্তর প্রকল্পের জন্য থাকে। তুরস্কে অনাবাসী বিদেশির কাছে নতুন আবাসিক বা বাণিজ্যিক ইউনিটের প্রথম বিক্রয় ভ্যাট থেকে অব্যাহতি পেতে পারে, যদি মূল্য বিদেশি মুদ্রায় তুরস্কে আনা হয়; তিন বছরের মধ্যে বিক্রি করলে অপরিশোধিত ভ্যাট ও সুদ পরিশোধযোগ্য হয়।
- অনুবাদ, নোটারি ফি ও দোভাষী প্রয়োজন অনুযায়ী।
- ব্রোকারেজ কমিশন যেখানে রিয়েল এস্টেট ব্রোকার জড়িত: এটি ব্রোকার নির্ধারণ করেন এবং লিখিতভাবে সম্মত হতে হয়।
সম্পত্তির মালিক হওয়ার পর পৌরসভা কর্তৃক আদায়কৃত বার্ষিক সম্পত্তি কর প্রযোজ্য হয়, এবং ভাড়া থেকে আয় সাধারণত তুরস্কে করযোগ্য। আমাদের তুরস্কে সম্পত্তি কেনার খরচ গাইডে প্রতিটি বিষয় বিস্তারিত আছে। এগুলো সাধারণ নিয়ম, কর-পরামর্শ নয়: নিজের পরিস্থিতির জন্য লাইসেন্সপ্রাপ্ত হিসাবরক্ষক বা কর পরামর্শদাতার কাছে জিজ্ঞাসা করুন।
বন্ধ এলাকা ও রেসিডেন্স পারমিট
2022 থেকে 2025 সাল পর্যন্ত বিদেশি বাসিন্দার উচ্চ হারের এলাকাগুলো নতুন রেসিডেন্স পারমিট নিবন্ধনের জন্য বন্ধ ছিল এবং সেখানে সম্পত্তির মালিক হলেও ওই ঠিকানায় প্রথম পারমিটের অধিকার তৈরি হতো না। সেই বিধিনিষেধ তুলে নেওয়া হয়েছে: 2026 সালের অক্টোবর অনুযায়ী বিদেশিদের নতুন রেসিডেন্স পারমিট নিবন্ধনের জন্য কোনো এলাকা বন্ধ নেই এবং সব এলাকা খোলা।
সম্পত্তি কিনলে স্বয়ংক্রিয়ভাবে রেসিডেন্স পারমিট মেলে না, তবে আবাসিক সম্পত্তির মালিকানা স্বল্পমেয়াদি রেসিডেন্স পারমিটের ভিত্তি হতে পারে, যা মালিকানা থাকা পর্যন্ত নবায়নযোগ্য। 2023 সালের 16 অক্টোবর বা তার পরে কেনা সম্পত্তির ক্ষেত্রে প্রতিটি প্রদেশে দলিলে উল্লিখিত বিক্রয়মূল্য ক্রয়ের তারিখে কেন্দ্রীয় ব্যাংকের হারে রূপান্তর করে কমপক্ষে 200,000 মার্কিন ডলার হতে হবে; দলিলের মূল্যের বদলে মূল্যায়ন প্রতিবেদন গ্রহণযোগ্য নয়। বাণিজ্যিক ইউনিট যোগ্য নয়। দেখুন সম্পত্তির মালিকদের জন্য রেসিডেন্স পারমিট।
তুর্কি নাগরিকত্বের জন্য সম্পত্তি কেনা
রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের মাধ্যমে তুর্কি নাগরিকত্বের জন্য কমপক্ষে 400,000 মার্কিন ডলার মূল্যের সম্পত্তি এবং দলিলে তিন বছর বিক্রয় না করার টীকা প্রয়োজন। সব সম্পত্তি যোগ্য নয়:
- 2023 সালের 12 ডিসেম্বর থেকে ক্রয়ের ক্ষেত্রে এটি কনডমিনিয়াম আইন নং 634-এর অধীনে স্বতন্ত্র ইউনিট (bağımsız bölüm) হতে হবে, তাই ফাঁকা জমি যোগ্য নয়;
- 2023 সালের 1 ফেব্রুয়ারি বা তার পরে অর্জিত সম্পত্তির অংশীদারি শেয়ার (hisseli) ব্যবহার করা যায় না, আবার সংবিধিবদ্ধ বন্ধকে কেনা সম্পত্তিও নয়;
- এটি কোনো বিদেশির কাছ থেকে, বিনিয়োগের মাধ্যমে তুর্কি নাগরিক হওয়া কোনো ব্যক্তির কাছ থেকে, কিংবা এমন কারও কাছ থেকে আসতে পারবে না যাঁর কাছে এই ব্যক্তি বা আপনার প্রথম-স্তরের আত্মীয়রা গত তিন বছরে তা হস্তান্তর করেছেন;
- বিক্রয়ের মাধ্যমে কেনা একাধিক সম্পত্তি যোগ করা যায়, তবে নির্মাণাধীন সম্পত্তির ক্ষেত্রে পুরো অঙ্ক একটি বিক্রয়-প্রতিশ্রুতি চুক্তিতে থাকতে হবে।
বিনিয়োগকারীর স্ত্রী/স্বামী এবং 18 বছরের কম বয়সী সন্তানরা বিনিয়োগকারীর সঙ্গে আবেদন করতে পারেন। বিনিয়োগের মাধ্যমে নাগরিকত্ব সাধারণত শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত 8 থেকে 12 মাস সময় নেয়, এবং কোনো সময়সীমার প্রতিশ্রুতি দেওয়া যায় না। 2026 সালে স্বরাষ্ট্র মন্ত্রণালয় ঘোষণা করে যে 6,134 জনের নাগরিকত্বের সিদ্ধান্ত বাতিল বা প্রত্যাহার করা হয়েছে, প্রধানত স্ফীত মূল্যায়নের মতো যোগসাজশি লেনদেনের কারণে; তাই প্রতিটি অঙ্ক বাস্তব ও নথিবদ্ধ হতে হবে। পূর্ণাঙ্গ পথের জন্য দেখুন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের মাধ্যমে নাগরিকত্ব।
কেনার পর
হস্তান্তরের পর দলিল ও অর্থ পরিশোধের রেকর্ড নিরাপদে রাখুন: বিক্রি, সম্পত্তি হস্তান্তর, রেসিডেন্স পারমিট নবায়ন এবং নাগরিকত্বের ফাইলের জন্য এগুলো লাগে। বসবাস শুরুর পর ঠিকানা নিবন্ধন করুন, প্রতি বছর ভূমিকম্প বিমা নবায়ন করুন এবং সম্পত্তি কর দিতে থাকুন।
আপনি যদি সম্পত্তি ভাড়া দিতে চান, তাহলে ভাড়াটের সঙ্গে স্বাক্ষরের আগে ভাড়া চুক্তি, মালিকের দায়িত্ব এবং ভাড়া আয়ের করের বিষয়গুলো বুঝে নেওয়া ভালো। আমাদের ভাড়া ও বিক্রয়োত্তর পরামর্শ পাতায় কী প্রত্যাশা করবেন তা আছে। Gordion Partners ভাড়া দেওয়ার বিষয়ে পরামর্শ দেয়; ভাড়ার জন্য সম্পত্তি তালিকাভুক্ত করে না বা ভাড়াটে খোঁজে না।
Gordion Partners কীভাবে বিদেশি ক্রেতাদের সহায়তা করে
Gordion Partners একটি বিনিয়োগের মাধ্যমে নাগরিকত্ব ও রিলোকেশন পরামর্শক প্রতিষ্ঠান: সম্পত্তি ক্রেতাদের জন্য আমরা ক্রয় প্রক্রিয়া, প্রতিশ্রুতির আগের যাচাই, দলিল ও মূল্যায়ন প্রক্রিয়া এবং ক্রয়ের ক্ষেত্রে পূরণীয় রেসিডেন্স পারমিট বা নাগরিকত্বের শর্তগুলো দেখি। আমাদের রিয়েল এস্টেট পরামর্শ পাতায় একটি সার্বিক ধারণা আছে।
Gordion Partners সম্পত্তি তালিকাভুক্ত, বিপণন বা বিক্রয় করে না। সম্পত্তি খোঁজা, পরিদর্শন বা দরকষাকষির মতো রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ যেখানে প্রয়োজন, তা Burak Ünal তাঁর নিবন্ধিত একক মালিকানা প্রতিষ্ঠান Bosphorus Brokers (লাইসেন্সপ্রাপ্ত রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ) নামে ব্যবসা করার মাধ্যমে প্রদান করেন; পরিদর্শন সরাসরি বা ভিডিও কলে হতে পারে। সম্পত্তি প্রকল্পের পাতাগুলো তুরস্কের প্রকল্প সম্পর্কে তথ্য দেয়; এগুলো আমাদের তালিকা নয়। আমরা বারোটি ভাষায় পরামর্শ দিই, ইস্তাম্বুলের শিশলিতে আমাদের অফিসে বা ভিডিও কলে। আমাদের নিজস্ব ফি প্রকাশ করা হয় না: ফি, প্রশ্ন ও সেবার পরিধি জানতে আমাদের সঙ্গে যোগাযোগ করুন।
সচরাচর জিজ্ঞাস্য
একজন বিদেশি কি তুরস্কের যেকোনো জায়গায় সম্পত্তি কিনতে পারেন?
বিদেশিরা তুরস্কের বেশিরভাগ অঞ্চলে সম্পত্তি কিনতে পারেন, তবে সামরিক ও নিরাপত্তা অঞ্চল বিদেশি ক্রেতাদের জন্য বন্ধ, এবং ভূমি নিবন্ধন দপ্তর প্রক্রিয়ার সময় তা যাচাই করে। একজন বিদেশি ব্যক্তি শুধু ভূমি নিবন্ধন আইন নং 2644-এর 35 ধারা অনুযায়ী প্রেসিডেন্ট নির্ধারিত তালিকার কোনো দেশের নাগরিক হিসেবেই কিনতে পারেন। তালিকাটি প্রকাশ করা হয় না, তবে যেকোনো ভূমি নিবন্ধন পরিদপ্তর জানাতে পারে আপনার দেশের নাগরিকরা কিনতে পারেন কি না; তাই বায়না দেওয়ার আগে তা যাচাই করুন। একজন বিদেশি ব্যক্তি তুরস্কে মোট সর্বোচ্চ 30 হেক্টর জমির মালিক হতে পারেন।
সম্পত্তি কিনতে কি আমাকে তুরস্কে থাকতে হবে?
না। আপনি তুরস্কের কোনো নোটারি বা তুর্কি কনসুলেটে একজন প্রতিনিধিকে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দিতে পারেন, এবং প্রতিনিধি আপনার হয়ে ভূমি নিবন্ধন দপ্তরে স্বাক্ষর করেন। সম্পত্তি পরিদর্শন ও পরামর্শ ভিডিও কলেও করা যায়।
তুরস্কে সম্পত্তি কিনতে কত খরচ হয়?
সাধারণ তথ্য হিসেবে, দলিল ফি ঘোষিত মূল্যের 4% (ক্রেতা 2%, বিক্রেতা 2%), এর সঙ্গে নির্দিষ্ট আবর্তক তহবিল ফি, মূল্যায়ন প্রতিবেদন, অনুবাদ এবং নতুন ভবনের ক্ষেত্রে অব্যাহতি না থাকলে ভ্যাট। আপনার নিজের ক্রয়ে কী প্রযোজ্য, তা লাইসেন্সপ্রাপ্ত হিসাবরক্ষক জানাতে পারেন।
প্রত্যেক বিদেশি ক্রেতার জন্য কি মূল্যায়ন প্রতিবেদন বাধ্যতামূলক?
হ্যাঁ, বিদেশির কাছে বিক্রির জন্য SPK-লাইসেন্সপ্রাপ্ত প্রতিষ্ঠানের মূল্যায়ন প্রতিবেদন লাগে, যা TADEBİS বা Web-Tapu-র মাধ্যমে নেওয়া হয়। এটি 6 মাস বৈধ। নাগরিকত্বের জন্য প্রতিবেদনের মূল্য 400,000 মার্কিন ডলারে পৌঁছাতে হবে।
সম্পত্তি কিনলে কি রেসিডেন্স পারমিট পাওয়া যায়?
স্বয়ংক্রিয়ভাবে নয়। 2023 সালের 16 অক্টোবর বা তার পরে কেনা এবং দলিলে কমপক্ষে 200,000 মার্কিন ডলার বিক্রয়মূল্যের আবাসিক সম্পত্তি স্বল্পমেয়াদি রেসিডেন্স পারমিটের ভিত্তি হতে পারে, যা মালিকানা থাকা পর্যন্ত নবায়নযোগ্য। বন্ধ এলাকার বিধিনিষেধ তুলে নেওয়া হয়েছে, তাই আবেদনের জন্য সব এলাকা খোলা।
সম্পত্তি কিনে কি তুর্কি নাগরিকত্ব পাওয়া যায়?
হ্যাঁ, যোগ্যতার নিয়ম পূরণকারী এবং তিন বছর ধরে রাখা কমপক্ষে 400,000 মার্কিন ডলার মূল্যের সম্পত্তি দিয়ে। আপনার স্ত্রী/স্বামী ও 18 বছরের কম বয়সী সন্তানরা আপনার সঙ্গে আবেদন করতে পারেন। প্রক্রিয়াটি সাধারণত 8 থেকে 12 মাস সময় নেয়, কোনো নিশ্চয়তা নেই।
আমি কি তুর্কি সম্পত্তির মূল্য নগদে দিতে পারি?
না। অর্থ পরিশোধ ব্যাংকের মাধ্যমে হয়। নাগরিকত্বের জন্য বিদেশি মুদ্রা তুরস্কের একটি ব্যাংকে বিক্রি করতে হয় এবং হস্তান্তরের আগে DAB নিতে হয়।
সরকারি উৎস: TKGM, বিদেশিদের কাছে বিক্রয়-সংক্রান্ত প্রশ্ন (tkgm.gov.tr), TKGM, মূল্যায়ন প্রতিবেদন (yourkeyturkiye.gov.tr), TKGM, নাগরিকত্ব অর্জন (yourkeyturkiye.gov.tr), TKGM, ভ্যাট অব্যাহতির বিজ্ঞপ্তি (tkgm.gov.tr), আইন নং 6458 (goc.gov.tr), e-ikamet.goc.gov.tr, TKGM, বিদেশি ব্যক্তিদের সম্পত্তি অর্জন (yourkeyturkiye.gov.tr), DASK, দলিল লেনদেন (dask.gov.tr)।
সংশ্লিষ্ট সেবা
এই পৃষ্ঠার তথ্য সাধারণ তথ্য মাত্র; এটি আইনি, কর বা বিনিয়োগ পরামর্শ নয়। নিয়ম, অর্থের পরিমাণ ও প্রক্রিয়া বদলায়; কোনো পদক্ষেপ নেওয়ার আগে বর্তমান শর্তাবলি নিশ্চিত করতে আমাদের সঙ্গে যোগাযোগ করুন।
