Продажа зарубежной недвижимости кажется сложной задачей, и иностранцы, которые продают имущество в Турции, как правило, беспокоятся об одном и том же: о документах, налогах и о том, как вывести деньги за рубеж. Кратко отвечаем. Иностранный собственник может продать турецкую недвижимость любому покупателю, турецкому гражданину или иностранцу, через Управление кадастра и регистрации (Tapу ве Kadastro). Как только пакет документов готов, оформление сделки нередко занимает всего один визит. Основная работа, как правило, идёт на этапе подготовки.
Gordion Partners, наша консультационная компания в центре Стамбула, помогает иностранным собственникам пройти этот путь. Продажа недвижимости в Турции иностранцами, это работа, которую мы выполняем каждую неделю. В данном руководстве объясняется, как иностранцы проводят сделку от начала до конца, какие документы нужны, какие налоги применяются и как перевести вырученные средства на родину.
Могут ли иностранцы продавать недвижимость в Турции?
Да, иностранцы могут продавать недвижимость в Турции на тех же основаниях, что и при первоначальной покупке. Если вы купили объект как иностранный гражданин, значит, вы вправе его и продать: турецкому гражданину, другому иностранцу или компании. Сделка регистрируется в местном Управлении кадастра и регистрации (Tapu ve Kadastro), которое входит в состав Главного управления кадастра и регистрации. Право собственности переходит только в момент подписания нового свидетельства о праве собственности (тапу) в этом учреждении, а не при заключении частного договора.
Те же ограничения, которые действовали при покупке, например запреты вблизи военных зон, не создают новых проблем при продаже. Они главным образом влияют на то, кто может стать вашим покупателем. Если покупатель тоже является иностранцем, его гражданство и местонахождение объекта по-прежнему проходят стандартные проверки, что может занять дополнительное время.
Документы, необходимые перед продажей
Успешная сделка начинается с полного пакета документов. Продажа недвижимости в Турции иностранцами требует определённого комплекта бумаг, и отсутствие хотя бы одной из них, это наиболее распространённая причина переноса записи. Как правило, потребуется следующее.
- Оригинал свидетельства о праве собственности (тапу) на ваше имя.
- Ваш загранпаспорт и, как правило, нотариально заверенный перевод на турецкий язык.
- Турецкий налоговый номер, который любой иностранец может получить в местной налоговой инспекции или онлайн.
- Отчёт об оценке недвижимости от аккредитованного оценщика (подробнее ниже).
- Действующий полис обязательного страхования от землетрясений (DASK) на данный объект.
- Актуальная справка об отсутствии задолженности по налогам, выданная муниципалитетом и подтверждающая отсутствие неоплаченных местных налогов.
- Биометрические фотографии, как правило, две, сделанные недавно.
Если объект принадлежит нескольким собственникам, все они должны быть представлены при подписании, лично или по доверенности. Требования могут меняться и различаться в зависимости от города, поэтому перед записью уточните свой конкретный список у консультанта.
Как иностранцы проводят продажу недвижимости в Турции: пошаговый план
Процесс продажи недвижимости в Турции иностранцами следует чёткой последовательности. Зная порядок действий, вы избежите лишних поездок в кадастровое управление.
- Согласуйте цену и условия с покупателем, желательно в письменной форме.
- Получите отчёт об оценке, который обязателен, когда хотя бы одна из сторон сделки является иностранцем.
- Погасите все задолженности по объекту: местный земельный налог, страховка DASK и коммунальные счета.
- Подайте заявку на запись о передаче права собственности в кадастровом управлении. На этом этапе покупатель, как правило, вносит задаток по частному соглашению.
- Оплатите сбор за передачу права собственности, после чего придите на запись, где обе стороны подписывают документы и новое тапу выдаётся на месте.
От готового пакета до подписанного свидетельства активная часть сделки с недвижимостью в Турции занимает, как правило, несколько недель. Время на поиск покупателя, это отдельный процесс, целиком зависящий от рынка. Для собственников, находящихся за рубежом, ключевой вопрос нередко звучит иначе: как иностранцу продать недвижимость в Турции, не приезжая туда? Ответ на него даёт раздел о доверенности ниже.
Налоги при продаже недвижимости в Турции иностранцами
Основной налог, который нужно учитывать при продаже недвижимости в Турции, это налог на прирост капитала. Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Турции рассчитывается не с полной суммы сделки, а с полученной прибыли, то есть с разницы между индексированной ценой покупки и ценой продажи. На момент написания этой статьи действует важная льгота: если вы владели объектом более пяти лет до продажи, прирост, как правило, освобождается от налога для физических лиц. При продаже до истечения пяти лет прирост прибавляется к вашему годовому доходу и облагается по прогрессивной шкале.
Два момента смягчают эту нагрузку. Во-первых, первоначальные затраты на покупку корректируются на официальный индекс инфляции до расчёта прироста, что снижает налогооблагаемую базу. Во-вторых, существует небольшой годовой необлагаемый порог, который обновляется каждый год.
Помимо налога на прирост капитала при продаже недвижимости в Турции, ожидайте также сбор за передачу права собственности (тапу девир юкретю), который по закону составляет около четырёх процентов от объявленной стоимости продажи на момент написания настоящей статьи. По принципу он делится между покупателем и продавцом, хотя на практике договорённость о том, кто его платит, варьируется. Налоговые ставки и пороги меняются ежегодно; уточняйте актуальные цифры у консультанта и в Налоговой администрации Турции до того, как фиксировать цену.
Обязательный отчёт об оценке недвижимости
Отчёт об оценке недвижимости обязателен по закону при любой сделке, в которой участвует иностранный гражданин. Отчёт готовится оценщиком, лицензированным Советом по рынку капитала, и содержит официальную рыночную стоимость, которую кадастровое управление использует в качестве минимального ориентира для сделки. Задекларировать стоимость значительно ниже этого значения нельзя.
Оценка защищает всех участников сделки, однако имеет практические последствия для продавца. Она устанавливает нижнюю границу объявленной цены, которая, в свою очередь, влияет на сбор за передачу и зафиксированный прирост. Отчёт обычно действителен ограниченное время, нередко около трёх месяцев, поэтому логичнее заказать его после появления серьёзного покупателя, а не задолго до этого. Предусмотрите небольшую фиксированную оплату и рассматривайте оценку как отправную точку для переговоров.
Перевод вырученных средств из Турции за рубеж
Иностранцы могут переводить средства от продажи недвижимости из Турции за рубеж: общего запрета на вывоз денег нет. Средства обычно сначала поступают на счёт в турецком банке, затем переводятся на ваш зарубежный счёт. Банки запросят новое свидетельство о праве собственности и подтверждение источника средств, поэтому сохраняйте все документы как по первоначальной покупке, так и по продаже.
Один нюанс важен, если вы изначально ввозили иностранную валюту в Турцию для покупки: банковские квитанции о том входящем переводе упрощают исходящий перевод и помогают банку обработать его без задержек. Если покупка осуществлялась через компанию или с привлечением финансирования, документооборот усложняется; предварительная консультация в таком случае экономит время.
Продажа лично или по доверенности
Многие иностранные собственники находятся за рубежом в момент принятия решения о продаже, и это не обязательно менять. Вы можете оформить доверенность на доверенное лицо в Турции, заверить её у турецкого нотариуса или в турецком консульстве за рубежом и уполномочить этого человека подписать тапу от вашего имени. Два варианта сравниваются следующим образом.
- Продажа лично: вы сами приходите в кадастровое управление, что требует поездки и согласования расписания, зато вы сохраняете полный контроль и подписываете тапу лично. Вариант подходит собственникам, уже находящимся в Турции.
- Продажа по доверенности: присутствие в Турции не нужно. Вы заранее оформляете нотариально заверенную доверенность и делегируете подписание своему представителю. Вариант подходит собственникам, живущим за рубежом.
Доверенность должна быть составлена аккуратно: чётко перечислены полномочия, необходимые именно для этой сделки, и ничего сверх этого. Мы помогаем собственникам правильно очертить её рамки, чтобы они сохраняли контроль, оставаясь за рубежом.
Как Gordion Partners помогает иностранцам при продаже недвижимости в Турции
Продажа недвижимости в Турции иностранцами, это прежде всего задача правильной последовательности действий и подготовки документов, именно здесь консультант приносит реальную пользу. В Gordion Partners мы изучаем ваш правовой статус и налоговую ситуацию, заказываем оценку, формируем полный пакет документов для кадастрового управления, координируем запись и сопровождаем перевод средств. Мы работаем с иностранными собственниками на английском, французском, турецком, русском и китайском языках и находимся в центре Стамбула, поэтому свяжитесь с нами на любом этапе. Если вы обдумываете продажу, обратитесь к нам за консультацией, и мы разберём вашу конкретную ситуацию. Помогать иностранцам в продаже недвижимости в Турции на каждом из этих шагов, это часть нашей еженедельной работы.
Часто задаваемые вопросы
Как иностранцу продать недвижимость в Турции без поездки туда?
Вы можете продать объект без поездки, оформив доверенность на доверенное лицо в Турции. Документ можно заверить в турецком консульстве в вашей стране или у нотариуса в Турции; он уполномочивает вашего представителя подписать тапу от вашего имени в кадастровом управлении.
Платят ли иностранцы налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Турции?
Иностранцы могут уплачивать налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Турции, если продают объект в течение пяти лет с момента покупки. На момент написания этой статьи физические лица, владевшие объектом более пяти лет, как правило, освобождены от налога, а налогооблагаемый прирост корректируется на инфляцию до расчёта.
Обязателен ли отчёт об оценке при продаже?
Да, отчёт об оценке недвижимости от лицензированного оценщика обязателен при любой сделке с участием иностранного гражданина. Он устанавливает минимальную стоимость, которую зафиксирует кадастровое управление для этой сделки.
Могу ли я перевести деньги от продажи в свою страну?
Да, вы можете перевести вырученные средства за рубеж. Деньги обычно сначала зачисляются на счёт в турецком банке, а затем переводятся за рубеж после предоставления банку нового свидетельства о праве собственности и подтверждения источника средств.
Сколько времени занимает продажа недвижимости в Турции?
Когда покупатель найден и пакет документов готов, официальный переход права собственности в кадастровом управлении нередко занимает несколько недель. Поиск покупателя, это отдельный процесс, который зависит от состояния рынка.
Что такое сбор за передачу права собственности (тапу)?
Сбор за передачу права собственности установлен законом на уровне около четырёх процентов от объявленной стоимости продажи на момент написания статьи. В принципе он делится между покупателем и продавцом, хотя реальная договорённость о том, кто платит, часто является предметом переговоров.
Нужен ли мне турецкий налоговый номер для продажи?
Да, турецкий налоговый номер нужен для завершения сделки и урегулирования любых налоговых обязательств. Любой иностранный гражданин может быстро получить его в местной налоговой инспекции или онлайн.
Отказ от ответственности: Эта статья носит исключительно общеинформационный характер. Настоятельно рекомендуется обратиться к специалисту для оценки вашей личной ситуации. Никакой ответственности за ущерб, который может возникнуть в результате использования информации из данной статьи, не принимается.
