Immobilien vom Plan in der Türkei: Ratgeber für Ausländische Investoren

Eine Wohnung vor Fertigstellung zu kaufen, sichert oft einen niedrigeren Preis und einen gestaffelten Zahlungsplan, bringt aber Risiken mit sich, die eine fertige Immobilie nicht hat. Immobilien vom Plan in der Türkei ziehen ausländische Investoren genau wegen dieses Tauschs an: Sie verpflichten sich früh, zahlen über die Bauzeit hinweg, und kaufen oft unter dem späteren Marktwert. Dieser Ratgeber erklärt, wie der Kauf von Immobilien vom Plan in der Türkei tatsächlich funktioniert, was Ihr Geld schützt, und welche Fehler ausländischen Käufern zum Verhängnis werden.

Wir sind Gordion Partners, eine Beratungsgesellschaft mit Sitz in Istanbul. Wir begleiten ausländische Staatsangehörige beim Immobilienkauf in der Türkei, und Käufe vom Plan werfen ihre eigenen Fragen auf. Dieser Ratgeber beantwortet die wichtigsten davon.

Immobilien vom Plan in der Türkei: Was Das Bedeutet

Immobilien vom Plan in der Türkei sind Wohnungen, die Sie von einem Bauträger kaufen, bevor der Bau abgeschlossen ist, manchmal bevor überhaupt der erste Spatenstich erfolgt ist. Sie kaufen anhand eines Grundrisses, einer Musterwohnung und der schriftlichen Spezifikation des Bauträgers, nicht anhand einer fertigen Wohnung, die Sie besichtigen können. Im Gegenzug zahlen Sie meist einen niedrigeren Preis und verteilen die Kosten über die Bauzeit. Der Tausch ist einfach: weniger Sicherheit jetzt, dafür ein niedrigerer Preis.

Neubauimmobilien in der Türkei sind in großen Projekten in Istanbul, Küstenprojekten rund um Antalya und neuen Vierteln wachsender Städte verbreitet. Der Vertrag, den Sie unterschreiben, ist ein Kaufvertrag für eine Einheit, die physisch noch nicht existiert, weshalb die Unterlagen hier mehr Gewicht haben als bei einem Weiterverkauf.

Warum Ausländische Investoren Immobilien vom Plan in der Türkei Kaufen

Der Hauptreiz von Immobilien vom Plan in der Türkei ist der Preis. Bauträger bringen frühe Bauphasen unter dem erwarteten Fertigwert auf den Markt, um den Bau zu finanzieren, sodass ein früher Käufer mit einem Abschlag einsteigen und in einem steigenden Markt sogar vor der Übergabe eine Wertsteigerung der Einheit erleben kann.

• Niedrigerer Einstiegspreis. Einheiten früher Bauphasen sind meist günstiger als dieselbe Einheit bei Fertigstellung.
• Gestaffelte Zahlungen. Zahlungspläne für Immobilien vom Plan in der Türkei lassen Sie eine Anzahlung und danach Raten während der Bauzeit leisten, statt den vollen Betrag im Voraus.
• Auswahl an Einheiten. Früh zu kaufen bedeutet, dass die besten Etagen und Grundrisse noch verfügbar sind.
• Neubauzustand. Eine brandneue Einheit kommt mit moderner Ausstattung und einer Baugarantie gegen strukturelle Mängel.
• Potenzial für die Staatsbürgerschaft. Immobilien können auf die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition angerechnet werden, deren Schwelle zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels 400.000 US-Dollar beträgt, wobei der Status vom Plan Bedingungen mit sich bringt, die Sie im Voraus prüfen sollten.

Zahlungspläne für Immobilien vom Plan machen einen großen Teil der Attraktivität aus, aber ein niedrigerer Listenpreis ist nur dann ein Vorteil, wenn das Projekt pünktlich und im versprochenen Standard fertiggestellt wird. Genau hier zahlt sich eine sorgfältige Prüfung aus.

Können Ausländer Immobilien vom Plan in der Türkei Kaufen?

Die meisten ausländischen Staatsangehörigen können Immobilien vom Plan in der Türkei kaufen, unter denselben Regeln, die für jeden Kauf durch einen Ausländer gelten. Die Ausnahmen sind eng gefasst. Einige Staatsangehörigkeiten stoßen auf Einschränkungen, und manche Standorte sind unabhängig vom Käufer gesperrt.

• Immobilien in militärischen oder sicherheitsrelevanten Zonen benötigen eine Freigabe, und Einheiten nahe bestimmter Grenzen können eingeschränkt sein.
• Ein ausländischer Staatsangehöriger darf eine begrenzte Menge an Land besitzen, landesweit in der Regel bis zu 30 Hektar pro Person.
• Ausländer zusammen dürfen einen begrenzten Anteil der Gesamtfläche in einem bestimmten Bezirk besitzen.
• Der Titel muss lastenfrei sein, und der Bauträger muss das Recht haben, die konkrete Einheit zu verkaufen.

Ob ein bestimmtes Projekt und Ihre Staatsangehörigkeit diese Regeln erfüllen, hängt vom genauen Standort und dem Status des Eigentumstitels ab; unsere Berater können dies prüfen, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Das frühzeitig zu klären, verhindert, dass Sie für eine Einheit zahlen, die nicht auf Sie übertragen werden kann.

Immobilien vom Plan in der Türkei: Zahlungspläne und Kosten

Zahlungspläne für Immobilien vom Plan in der Türkei beginnen meist mit einer Reservierungsgebühr und einer Anzahlung, gefolgt von Raten über die Bauzeit verteilt. Eine übliche Struktur ist eine Anzahlung von etwa 30 bis 50 Prozent, wobei der Rest in Raten gezahlt wird, obwohl jeder Bauträger eigene Bedingungen festlegt.

Über den vom Bauträger genannten Preis hinaus sollten Sie amtliche Gebühren und Transaktionskosten einplanen. Diese Angaben gelten zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels und sollten mit einem Berater bestätigt werden, da sich Sätze und Regeln ändern.

• Grundbuchübertragungsgebühr. Etwa 4 Prozent des angegebenen Wertes, oft nach Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
• Mehrwertsteuer. Gilt für viele Neubauverkäufe, mit einer möglichen Befreiung für manche ausländische Käufer, die Mittel aus dem Ausland einbringen und die Bedingungen erfüllen.
• Immobilienbewertungsbericht. Für einen Kauf durch einen Ausländer ist ein Bericht einer von der Kapitalmarktaufsicht lizenzierten Stelle erforderlich.
• Notar-, Übersetzungs- und Vollmachtskosten, falls Sie aus der Ferne kaufen.
• DASK-Erdbebenversicherung und Anschlussgebühren für Versorgungsleistungen bei der Übergabe.

Wie man Immobilien vom Plan in der Türkei Kauft, Schritt für Schritt

Der Kauf von Immobilien vom Plan in der Türkei läuft über acht Schritte, die der Reihe nach zu erledigen sind, damit Ihr Geld in jeder Phase geschützt bleibt. Einen Schritt zu überspringen, kann Sie später Verhandlungsmacht kosten. Hier ist die Abfolge, die wir mit ausländischen Käufern durchgehen.

1. Besorgen Sie sich eine türkische Steuernummer und eröffnen Sie ein türkisches Bankkonto, beides brauchen Sie für Zahlungen und die Übertragung.
2. Erstellen Sie eine Vorauswahl an Projekten und prüfen Sie dann die Erfolgsbilanz des Bauträgers und die Baugenehmigung des Projekts, bevor Sie etwas reservieren.
3. Reservieren Sie die Einheit mit einer schriftlichen Reservierungsvereinbarung, die Preis, Zahlungsplan und den Umfang der Gebühr festhält.
4. Prüfen und unterschreiben Sie den Kaufvertrag, idealerweise mit notariell beglaubigten Unterschriften, damit Bedingungen, Liefertermin und Vertragsstrafen festgehalten werden.
5. Folgen Sie den vereinbarten Zahlungsplänen für Immobilien vom Plan und bewahren Sie den Nachweis jeder Überweisung auf.
6. Holen Sie den Immobilienbewertungsbericht bei einem von der Kapitalmarktaufsicht lizenzierten Gutachter ein.
7. Nehmen Sie den Eigentumstitel bei der Generaldirektion für Kataster (Tapu ve Kadastro) entgegen, sobald das Gebäude eingetragen ist; vor der Fertigstellung erhalten Sie möglicherweise einen Bautitel mit Dienstbarkeit für Ihren Anteil.
8. Holen Sie bei der Übergabe die Bewohnbarkeitsbescheinigung (iskan) ein, schließen Sie die DASK-Versicherung ab und melden Sie die Versorgungsleistungen auf Ihren Namen an.

Benötigte Dokumente

Käufe vom Plan in der Türkei basieren auf einem recht standardisierten Dokumentensatz.

• Ein Reisepass mit Gültigkeit deutlich über das erwartete Fertigstellungsdatum hinaus, mit notariell beglaubigter türkischer Übersetzung.
• Ihre türkische Steuernummer und Ihre türkischen Bankkontodaten.
• Biometrische Fotos.
• Der unterschriebene Kaufvertrag und die Reservierungsvereinbarung.
• Der Immobilienbewertungsbericht.
• Der Nachweis der aus dem Ausland überwiesenen Mittel, was für eine mögliche Mehrwertsteuerbefreiung und für Staatsbürgerschaftsanträge wichtig ist.

Zeitplan: Von der Reservierung bis zum Eigentumstitel

Der Kauf von Immobilien vom Plan in der Türkei folgt dem Bauzeitplan, weshalb der Ablauf länger dauert als bei einem Weiterverkauf. Als grobe Orientierung, wobei jedes Projekt anders ist, erwarten Sie Phasen wie diese.

• Von der Reservierung zum unterschriebenen Vertrag: in der Regel ein bis drei Wochen, sobald Ihre Unterlagen bereit sind.
• Bauzeit: oft etwa ein bis drei Jahre, abhängig von Größe und Bauabschnitt des Projekts.
• Von der Übergabe zum Eigentumstitel: in der Regel einige Wochen bis einige Monate, nachdem das Gebäude eingetragen und die Bewohnbarkeitsbescheinigung ausgestellt wurde.

Da diese Phasen vom Bauträger abhängen, bestätigen Sie den vertraglichen Liefertermin und die Vertragsstrafe für verspätete Lieferung, bevor Sie unterschreiben.

Häufige Fehler beim Kauf von Immobilien vom Plan in der Türkei

Eine Handvoll vermeidbarer Fehler verursacht die meisten Probleme bei Immobilien vom Plan in der Türkei.

• Die Bauträgerprüfung überspringen. Bestätigen Sie die Baugenehmigung und die abgeschlossenen Projekte des Bauträgers. Ein niedriger Preis bedeutet wenig, wenn das Projekt ins Stocken gerät.
• Einen vagen Vertrag unterschreiben. Der Vertrag sollte Preis, konkrete Einheit, Liefertermin, Spezifikation und die Vertragsstrafe für Verspätung festlegen.
• Den Status des Eigentumstitels ignorieren. Prüfen Sie, dass der Grundtitel lastenfrei ist und der Bauträger Ihre konkrete Einheit übertragen kann.
• Die Nebenkosten unterschätzen. Übertragungsgebühr, Bewertung, Versicherung und Anschlusskosten kommen zum Preis des Bauträgers hinzu.
• Außerhalb des Bankensystems zahlen. Leiten Sie Zahlungen über Ihr türkisches Konto, damit Sie einen Nachweis der Mittel für die Übertragung und für einen etwaigen Staatsbürgerschaftsantrag haben.

Nach unserer Erfahrung in der Beratung ausländischer Investoren ist der häufigste Grund, warum ein Kauf vom Plan in Schwierigkeiten gerät, ein Vertrag, der den Liefertermin und die Vertragsstrafe für Verspätung vage lässt, was die Position des Käufers schwächt, wenn sich der Bau verzögert. Ob die Bedingungen eines konkreten Vertrags Sie schützen, hängt davon ab, wie er formuliert ist; unsere Berater können ihn prüfen, bevor Sie sich binden.

Immobilien vom Plan vs. Fertige Immobilien in der Türkei

Neubauimmobilien in der Türkei ziehen mit moderner Ausstattung an, doch eine fertige Immobilie bietet mehr unmittelbare Sicherheit. Beide Wege können funktionieren. Der richtige hängt von Ihrem Budget, Ihrem Zeitplan und dem Maß an Baurisiko ab, das Sie akzeptieren.

Immobilien vom Plan in der Türkei können für ausländische Investoren ein solider Weg sein, zu einem niedrigeren Preis in den Markt einzusteigen, vorausgesetzt Sie prüfen den Bauträger, lesen den Vertrag genau und budgetieren die vollen Kosten. Der Kauf von Immobilien vom Plan in der Türkei belohnt Geduld und Vorbereitung mehr als Geschwindigkeit. Machen Sie das richtig, und der Preisnachlass, den Sie fürs Warten zahlen, kann sich zu Ihren Gunsten auswirken.

Denken Sie über die Türkische Staatsbürgerschaft oder einen Umzug in die Türkei nach?

Gordion Partners ist eine Beratungsgesellschaft mit Sitz in Istanbul, die Ausländern seit 2020 bei der türkischen Staatsbürgerschaft durch Investition, Aufenthalts- und Arbeitserlaubnissen sowie Immobilienkäufen hilft. Um Ihre eigene Situation zu besprechen, erreichen Sie uns per Telefon oder WhatsApp unter +90 533 140 04 96, per E-Mail an [email protected], oder besuchen Sie uns unter Merkez Mahallesi Hasat Sokak No:12A, 34384 Şişli, İstanbul. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen.

Häufig Gestellte Fragen

Können Ausländer Immobilien vom Plan in der Türkei kaufen?

Ja, die meisten ausländischen Staatsangehörigen können Immobilien vom Plan in der Türkei kaufen, unter denselben Regeln wie jeder Kauf durch einen Ausländer. Einige Staatsangehörigkeiten stoßen auf Einschränkungen, und Einheiten in militärischen Zonen oder nahe bestimmter Grenzen können eine Freigabe erfordern, bestätigen Sie also das konkrete Projekt, bevor Sie reservieren.

Sind Immobilien vom Plan in der Türkei eine gute Investition?

Das können sie sein, weil die Preise früher Phasen meist unter dem Fertigwert liegen und die Zahlungen gestaffelt sind. Die Rendite hängt davon ab, ob der Bauträger pünktlich und im vereinbarten Standard fertigstellt, weshalb die Prüfung von Genehmigung und Erfolgsbilanz wichtig ist.

Qualifizieren Immobilien vom Plan für die türkische Staatsbürgerschaft?

Immobilien können auf die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition angerechnet werden, deren Schwelle zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels 400.000 US-Dollar beträgt. Der Status vom Plan bringt zusätzliche Bedingungen mit sich, wie und wann der Wert anerkannt wird, bestätigen Sie also die Anspruchsberechtigung mit einem Berater, bevor Sie sich darauf verlassen.

Wie funktionieren Zahlungspläne für Immobilien vom Plan in der Türkei?

Sie beginnen meist mit einer Reservierungsgebühr und einer Anzahlung, gefolgt von Raten über die Bauzeit. Eine Anzahlung von etwa 30 bis 50 Prozent mit dem Rest in Raten ist üblich, aber jeder Bauträger legt eigene Bedingungen fest.

Was passiert, wenn der Bauträger das Projekt nicht fertigstellt?

Ihr Schutz kommt vor allem aus dem Vertrag, weshalb dieser den Liefertermin und eine Vertragsstrafe für verspätete oder ausbleibende Lieferung festhalten sollte. Deshalb ist die Prüfung von Vertrag und Historie des Bauträgers vor der Unterschrift der wichtigste Schritt.

Wie lange dauert es, ein Projekt vom Plan fertigzustellen?

Der Bau dauert meist etwa ein bis drei Jahre, abhängig von Größe und Bauabschnitt des Projekts. Der Eigentumstitel folgt, sobald das Gebäude eingetragen und die Bewohnbarkeitsbescheinigung ausgestellt ist.

Muss ich in der Türkei sein, um eine Immobilie vom Plan zu kaufen?

Nein, viele ausländische Käufer schließen den Kauf aus der Ferne über eine vertrauenswürdige Vollmacht ab. Sie benötigen weiterhin eine türkische Steuernummer, ein türkisches Bankkonto und den Bewertungsbericht.

Über Gordion Partners

Gordion Partners ist eine Beratungsgesellschaft mit Sitz in Istanbul, spezialisiert auf Einwanderungs- und Immobiliendienstleistungen für Ausländer in der Türkei. Seit 2020 begleiten unsere Berater internationale Kunden bei der türkischen Staatsbürgerschaft durch Investition, Aufenthalts- und Arbeitserlaubnissen sowie Immobilienkäufen, in Englisch, Französisch, Türkisch, Russisch und Chinesisch. Das Unternehmen wird von Burak Unal geleitet, einem Investmentberater und registrierten Immobilienmakler in der Türkei (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi, Registrierungsnummer 3408704), der einen MSc in Finance von der London School of Economics und einen BBA der Boğaziçi-Universität hält. Wir setzen bei jedem Schritt auf klare, reaktionsschnelle und professionelle Beratung.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken, und es wird dringend empfohlen, einen Fachmann zur Bewertung Ihrer persönlichen Situation zu konsultieren. Es wird keine Haftung für Folgen übernommen, die aus der Nutzung der Informationen in diesem Artikel entstehen können.